Квартиры в Пирее: израильские инвесторы в недвижимость Греции нашли новую цель

После многих лет, когда израильские инвесторы в недвижимость, решившие вложить свои средства в рынок жилья Греции, фокусировались в основном на районах центра Афин, компании, работающие на греческом рынке, начинают выделять новую цель: Пирей. Израильские девелоперы, близко знакомые с этим местом, полагают, что он может стать одним из районов, которые привлекут больше инвесторов в ближайшие годы. Портовый город, который годами воспринимался в основном как перевалочный пункт на пути к греческим островам, проходит процессы обновления и развития и привлекает инвестиции благодаря сочетанию туризма, портовой деятельности, академических учреждений, улучшенного транспорта и цен, которые все еще частично ниже, чем в столице Греции.

Станут ли эти данные действительно следующим хитом? Пока рано говорить, но на местах, как уже упоминалось, начинают видеть это направление. Журналистская поездка, организованная израильской компанией по недвижимости Palmo в Афинах и Пирее в прошлом месяце, продемонстрировала изменение в центрах интереса. Наряду с посещением проектов в районах Афин, уже знакомых израильским инвесторам, таких как Кипсели и Неа-Халкидона, компания представила здания, приобретенные в центре Пирея, и новый жилой проект, который она продвигает в городе.

«Пирей становится крупным инвестиционным центром, и не только для израильтян», — говорит Пелег Ярив, генеральный директор и совладелец Palmo. По его словам, в городе сегодня действуют три основных драйвера спроса: «Первый — это туризм и круизы. Есть туристы, которые приезжают специально в Пирей из-за порта, ресторанов и шопинга, и есть туристы, которые начинают или заканчивают здесь круиз и остаются на ночь или две. Второй драйвер — это университет и колледжи, а третий — порт, торговля и занятость». В компании полагают, что сочетание этих трех драйверов создает спрос со стороны нескольких аудиторий: студентов, персонала судоходных и торговых компаний, туристов и местных жителей. В государственном университете насчитывается более 10 000 студентов, а рядом с ним в городе работают и британские колледжи. Круизная деятельность включает около 1,85 миллиона пассажиров в год, из которых более миллиона — это пассажиры, которые начинают или заканчивают круиз в Пирее, а не просто проходят через порт.

Жилье вместо офисов

Пирей сегодня напрямую связан с центром Афин и аэропортом посредством метро. Рядом с коммерческим портом в нем работают марины, торговые центры и торговые улицы, а в некоторых районах продвигаются проекты по переоборудованию офисных зданий и старых строений в небольшие квартиры. В прошлом месяце, например, начались работы по переоборудованию исторической табачной фабрики Keranis в жилой и торговый комплекс площадью около 29 900 кв. м, который будет включать 408 единиц жилья. Проект является одним из нескольких крупных начинаний, меняющих облик города в последние годы. В начале месяца сообщалось о прогрессе в тендере на переоборудование здания греческого национального страхования, напротив железнодорожного вокзала Пирея, в отель.

Один из проектов, продвигаемых Palmo, — это PORTA Piraeus в центре города. Здание расположено на расстоянии около 180 метров от станции метро, около 250 метров от престижной марины Зеа и около 600 метров от университета. Проект включает небольшие квартиры, некоторые площадью менее 25 кв. м, наряду с двухуровневыми квартирами (дуплексами), а также общие зоны, такие как тренажерный зал, прачечная, лаунж и конференц-зал. В компании рассказывают, что одно из зданий, приобретенных в городе, было куплено у Греческой православной церкви на тендере, который проводился с особо коротким уведомлением.

По словам Ярива, «компания пытается найти объекты до того, как они поступят в широкую продажу. Мы стараемся покупать объекты вне рынка. Как только объект выходит на рынок и на него начинают поступать предложения, цена растет, и он становится менее выгодной возможностью. Поэтому мы покупаем у банков, на тендерах церкви или через посредников до того, как объект будет опубликован». Тем не менее, сам факт того, что объект продан вне рынка, не гарантирует, что это хорошая сделка. Приобретение старых зданий и их переоборудование под жилье требуют инженерных и юридических проверок, изучения нарушений при строительстве, изменений целевого назначения и получения разрешений. Это может затянуть сроки и увеличить расходы.

Квартира от 90 тысяч евро

Одной из главных причин, по которой Греция привлекает израильтян, является относительно низкий порог входа по сравнению с рынком жилья в Израиле. По словам Ярива, в некоторых проектах в Афинах все еще можно найти квартиры, цена которых начинается примерно от 90 тысяч евро, хотя цена значительно варьируется в зависимости от района, состояния объекта, его размера и типа проекта. В проекте компании в районе Кипсели в Афинах, предназначенном в основном для сдачи в аренду студентам, была представлена двухкомнатная квартира, приобретенная примерно за 170 тысяч евро и сдаваемая, по словам компании, примерно за 800 евро в месяц. Квартиры меньшего размера в проекте сдаются примерно за 650 евро.

«Наши основные якоря — это туризм и студенты», — объясняет Ярив. «Когда мы ищем здания, предназначенные для краткосрочной аренды, мы хотим быть там, где есть туристы, модные бренды и рестораны. В проектах долгосрочной аренды мы ищем близость к университетам». По его словам, спрос на новые квартиры особенно заметен на фоне старого фонда. «В большинстве районов реновация еще не проводилась. Когда появляется новое здание, люди готовы жить в квартире меньшего размера и платить немного больше за кв. м. У нас есть списки ожидания на новые здания, предназначенные для долгосрочной аренды».

Рост цен замедлился

Согласно данным Центрального банка Греции (Bank of Greece), который ежеквартально публикует индекс цен на жилье в стране, цены на квартиры продолжали расти и в этом году, но темпы подорожания замедлились — показатель, свидетельствующий о том, что рынок все еще растет, но уже не находится в темпах роста, зафиксированных в первые годы после кризиса. Так, в то время как в 2024 году цены выросли в среднем на 9,1%, а в 2025 году поднялись на 8,1%, в первом квартале 2026 года был зафиксирован годовой рост на 5,7%, а в Афинах темп роста составил 5,2%.

Как и многие компании, работающие в этой сфере, Palmo также представляет инвесторам прогнозы доходности. По словам компании, ожидаемая доходность при долгосрочной аренде составляет около 5%–5,5%, в то время как при краткосрочной аренде она может достигать 8%–10%, в зависимости от заполняемости в туристических районах. Однако аренда туристам сопряжена с более высокой волатильностью, расходами на управление, уборку и обслуживание, а также риском периодов, когда квартира не заселена, и это необходимо учитывать.

«При краткосрочной аренде есть месяцы с заполняемостью 90%, а есть месяцы с 40%», — говорит Ярив. «Потенциал может быть выше, но это не фиксированный доход. При долгосрочной аренде доходность обычно ниже, но она более стабильна». По его словам, компания не гарантирует доходность: «Тот, кто гарантирует доходность, должен выйти из комнаты и бежать от нее. Иногда продают квартиру по более высокой цене и выплачивают инвестору «гарантированную доходность» из его же денег. Мы представляем бизнес-план, но не гарантируем результат».

Регулирование также ограничивает возможность использования любого объекта в качестве квартиры для отдыха. Греческий закон ограничивает краткосрочную аренду объектов, приобретенных в рамках определенных маршрутов «Золотой визы», в том числе из-за нехватки квартир для местных жителей. Поэтому инвесторы не могут автоматически предполагать, что смогут разместить квартиру на таких платформах, как Airbnb. Нарушение запрета может повлечь за собой штрафы и аннулирование вида на жительство.

В прошлом можно было получить «Золотую визу» в Греции путем приобретения объекта на сумму 250 тысяч евро. В последние годы суммы были повышены, и сегодня требуется инвестиция в размере 800 тысяч евро в районе округа Аттика, включающем Афины и Пирей, и в других востребованных районах. Тем не менее, остался маршрут в 250 тысяч евро для коммерческих или промышленных объектов, законно переоборудованных в жилые, и для зданий, подлежащих охране, которые прошли реставрацию. Этот маршрут стал особенно актуален в Пирее, где существуют старые офисные и торговые здания. Он позволяет инвесторам получить вид на жительство на сумму ниже регионального порога, но сделка гораздо сложнее, чем покупка существующей квартиры. Она требует убедиться, что коммерческое использование зарегистрировано законно, что переоборудование одобрено и что все разрешения и планы соответствуют закону.

Риски при покупке объекта

Наряду с потенциалом, Ярив указывает на греческую бюрократию и сроки как на основные риски при покупке объекта в Пирее в частности и в Афинах в целом. «Тот, кто хочет начать покупать здесь квартиру самостоятельно, должен понимать, что это кино: есть документы, бюрократия, нарушения при строительстве и проверки. Нужно этим заниматься», — говорит он. По его словам, основная проблема в девелоперских проектах — это возможность задержек в сдаче. В Греции не существует механизма компенсации, идентичного тому, который установлен в израильском законе о продаже, поэтому необходимо проверять, что определяет договор купли-продажи. Palmo, по его утверждению, включает в договоры с клиентами пункт о компенсации в случае задержки. «Риск — это фактор времени. Если человек получает квартиру через год или через два, это критично для него».

Рекомендация, таким образом, для инвесторов — проверять послужной список компании, с которой они работают, общаться с клиентами, которые уже получили объекты, и убедиться, что у компании есть местная команда и офис. Кроме того, необходимо учитывать налоги на покупку и доход, плату за управление, расходы на адвоката и нотариуса, ремонт и меблировку, периоды без арендатора и валютный риск. В некоторых проектах Palmo сотрудничает с греческой компанией по планированию и исполнению, которая управляет проектированием и реализацией с помощью местной команды архитекторов и инженеров. В компании говорят, что преимущество модели — в концентрации всех этапов проекта под одной крышей, с целью сокращения задержек и сохранения качества исполнения.

«Мы нанимаем архитекторов, инженеров и дизайнеров интерьера как часть компании, чтобы дать полный ответ в одном месте», — сказал во время тура основатель компании Спирос Паксис. По его словам, «Греция — одна из самых безопасных стран в Европе для инвестиций в недвижимость, и спрос опирается не только на иностранных инвесторов, но и на местный рынок».

Высокий спрос после войны

«После событий 7 октября выросло число израильтян, интересующихся приобретением объекта в Греции — не только как инвестицией, но и как частью диверсификации активов и создания запасного плана», — говорит Ярив. По его словам, хотя в первые недели войны активность замедлилась, впоследствии была зафиксирована волна обращений. «Люди поняли, что хотят позаботиться о своем экономическом будущем и диверсифицировать инвестиции в сложной реальности». Согласно данным компании, во время последней кампании против Ирана было продано около 50 квартир через встречи в Zoom.

Пирей, конечно, предлагает международный порт, метро, университет и доступные цены по сравнению с Израилем, но он не является единым целым: расстояние в несколько улиц может отделять востребованный район рядом с мариной или метро от более слабой улицы. Поэтому, даже когда ценник кажется особенно низким, главный вопрос остается тем же, что и в любой инвестиции в недвижимость: кто будет снимать квартиру, по какой цене и сколько будет стоить инвестору достижение дохода, который ему представили. Переход из знакомого центра столицы в портовый город требует тщательной проверки улицы, типа объекта и аудитории арендаторов — и особенно различения между обоснованными рыночными данными и маркетинговыми прогнозами. Так станет ли город следующим инвестиционным направлением израильтян? Это определят не только цены, но и его способность продолжать привлекать жителей, студентов и туристов — и, прежде всего, доказать, что спрос, который представляют компании на местах, действительно сохраняется с течением времени.

• Автор была гостем компании Palmo в Пирее.