Берлин теряет привлекательность: рынок недвижимости отпугнул инвесторов

Еще несколько лет назад столица Германии была одним из самых популярных направлений для международных инвесторов, включая израильтян. Сочетание относительно низких цен, положительной миграции и активного туризма превратило Берлин в магнит для вложений в жилую недвижимость. В этот период город привлекал капитал со всего мира, включая США и Китай.

Последовательный рост рынка продолжался до 2023 года, однако с тех пор Берлин стал одним из самых стагнирующих рынков недвижимости в Европе.

За последние два года цены на квартиры в Берлине упали почти на 15%, согласно индексу цен на жилье в Германии. Стоимость в 4 000–5 000 евро за кв. м, которая три года назад считалась низкой для востребованных районов, вновь стала рыночным стандартом. Цена кв. м в районе Митте составляет около 6 400 евро, что менее половины средней стоимости жилья в центре Мюнхена.

Хотя весь немецкий рынок недвижимости испытывает трудности из-за высоких процентных ставок и сложной экономической ситуации, Берлин стал местом, которое международные инвесторы покидают особенно активно.

«Избавляются от объектов перед выборами»

Ана Ницана Браутман, немецко-израильский риелтор с двадцатилетним стажем, отмечает, что реальная ситуация на рынке еще сложнее. По ее словам, предстоящие в сентябре выборы в Берлине заставляют владельцев избавляться от инвестиционных квартир, опасаясь прихода к власти левоцентристской коалиции и дальнейшего падения цен.

«Количество владельцев квартир среди моих клиентов — итальянцев, греков, датчан, ирландцев и множества израильтян — которые хотят продать свои активы, огромно. Рынок наводнен объектами в такой степени, что это трудно описать. Я не сталкивалась ни с чем подобным», — говорит она.

Если раньше инвесторы приобретали квартиры, даже не осматривая их, то сегодня рынок полностью перешел в руки покупателей. Появилась практика переговоров о цене, которая ранее была нехарактерна для Берлина. Стоимость объектов может снижаться до 20% от первоначального запроса, а квартиры, оцененные продавцами слишком высоко, остаются без внимания.

Также значительно увеличились сроки экспозиции объектов. Квартиры, которые раньше продавались за пять дней, теперь могут ждать покупателя неделями. «Сейчас у меня 66 квартир на продажу, и в почтовом ящике всего две новые заявки в день. Рынок мертв», — констатирует Браутман.

Электоральная сила арендаторов отпугивает инвесторов

Согласно экономическим анализам, основной причиной кризиса инвестиционного рынка в Берлине стало жесткое регулирование. Немецкое законодательство, особенно в Берлине, направлено на максимальную защиту жильцов и искусственное сдерживание цен на аренду. Около 85% жителей города являются арендаторами, что делает их мощной электоральной силой, с которой вынуждены считаться все политические партии.

Даже в период правления коалиции консерваторов и социал-демократов законы о защите жильцов только ужесточались, что снизило возможности инвесторов для получения доходности. Ожидания того, что после выборов ситуация ухудшится, заставляют владельцев недвижимости выходить из активов.

Цены на аренду бьют рекорды

Ситуация на рынке парадоксальна: несмотря на падение цен на продажу, стоимость аренды растет. На специализированных сайтах можно встретить предложения по 20 евро за кв. м там, где закон позволяет взимать не более семи евро. Основной лазейкой остается краткосрочная аренда меблированных квартир, однако власти активно закрывают этот путь.

Мэрия Берлина создала специальный орган из 50 чиновников для выявления нарушений ценообразования. Также разрабатывается цифровая база данных договоров аренды, чтобы информировать жильцов об их правах. Власти намерены ограничить временные договоры и обязать владельцев меблированных квартир получать специальные разрешения.

«Вдруг характер квартиры стал критическим элементом», — отмечает Браутман. — «Приятные квартиры с балконом, хорошей планировкой и качественной энергетической изоляцией становятся более привлекательными, чем объекты, которые ранее массово скупали израильские инвесторы — квартиры во внутренних флигелях, на первых этажах или с видом на глухие стены. Сейчас на рынке так много предложения, что такие объекты отходят на второй план».

«Хайп вокруг Берлина закончился»

Некоторые инвесторы видят в текущем периоде возможность для покупки, особенно те, кто готов к долгосрочным вложениям или приобретению жилья для собственного использования. Однако риски, связанные с регулированием, бюрократией и невозможностью выселения жильцов, остаются крайне высокими.

«Берлин последовательно посылает инвесторам сигнал: не приближайтесь сюда, у вас нет шансов заработать. Мы вас не хотим», — резюмирует Браутман. — «Похоже, рынок это услышал. Хайп вокруг Берлина длился долго, но теперь он закончился».