Из-за одного окна: новое решение устанавливает, что нарушение имущественных прав больше не является автоматическим «билетом на выход» при реализации проектов реновации

Окружной суд по административным делам отменил решение местной комиссии об отклонении заявки на получение разрешения на строительство из-за закрытия окна в одной из квартир. Судья Гилад Хесс постановил, что комиссия должна повторно рассмотреть заявку.

Речь идет о здании по улице Пинскер, 37, в центре Тель-Авива. Большинство жильцов здания подали заявку на получение разрешения на строительство в рамках программы ТАМА-38 (надстройка и укрепление). Здание имеет 3 этажа над колоннами и включает 11 квартир. Предмет спора касается первого этажа.

Заявка на разрешение включает два варианта для первого этажа: превращение его в торговый этаж или использование под жилье с незначительными изменениями. Местная комиссия потребовала, чтобы на первом этаже было предусмотрено коммерческое использование в рамках нового строительства, что привело бы к закрытию окна в квартире ответчиков. План был утвержден, и владельцы квартиры на первом этаже, возражавшие против закрытия окна, подали апелляцию в апелляционную комиссию и выиграли. Разрешение на строительство было отменено из-за нарушения имущественных прав владельцев квартиры на первом этаже.

Большинство владельцев квартир подали иск в Окружной суд по административным делам в Тель-Авиве. Судья Гилад Хесс отменил решение апелляционной комиссии и постановил, что комиссия допустила ошибку, не обсудив вопрос о том, обязательно ли создавать коммерческий фасад или можно провести строительство по второму варианту, при котором коммерческого фасада не будет.

По мнению судьи Хесса, если будет установлено, что нет обязанности создавать коммерческий фасад на первом этаже, вопрос нарушения имущественных прав решится сам собой. «Безусловно, существует возможность нахождения планировочного решения, при котором все стороны будут удовлетворены, так что будет создан коммерческий фасад, который реализует видение местной комиссии для улицы Пинскер, и при этом коммерческий фасад будет ограниченным, чтобы не были нарушены права ответчиков».

Спектр решений

Судья Хесс добавил, что существует спектр дополнительных решений, которые не ведут к отклонению заявки на разрешение на строительство. «Я считаю, что апелляционная комиссия должна воздержаться от принятия решения по имущественным вопросам, однако она должна рассмотреть заявку на разрешение по существу», — написал он.

Было установлено, что апелляционная комиссия фактически создала «порочный круг»: она уклонилась от решения планировочного вопроса о том, существует ли изначально обязанность создавать коммерческий фасад, хотя положительное решение по этому вопросу могло бы полностью устранить предполагаемое нарушение и имущественный спор. Судья Хесс постановил, что когда планировочное решение может устранить нарушение имущественных прав, орган планирования должен сначала изучить планировочные альтернативы и только после этого заниматься оставшимися имущественными вопросами.

Иск был удовлетворен частично, и дело было возвращено в апелляционную комиссию, чтобы она рассмотрела возможность утверждения заявки на разрешение без коммерческого фасада или с частичным фасадом, который не затрагивает квартиру на первом этаже. В таком случае имущественная проблема решится сама собой, и можно будет выдать разрешение и осуществить строительство.

Утверждение при соблюдении условий

Если апелляционная комиссия считает, что нет иного подходящего планировочного решения, кроме полного коммерческого фасада, она может утвердить заявку на разрешение при условии добавления пункта о том, что разрешение на строительство не будет выдано и никакие работы не будут проводиться без предъявления судебного решения компетентной инстанции, подтверждающего право на строительство.

Истцов представляла адвокат Орталь Давидиан Гидони. Супругов представляла адвокат Йонатан Мунров из юридической фирмы «Герцог».

По словам адвоката Ноама Колодини, эксперта в области права планирования и строительства: «Судебное решение устанавливает, что имущественный довод сам по себе больше не является автоматическим «билетом на выход» из планировочного обсуждения, и что органы планирования должны проверять, идет ли речь о явном имущественном барьере или о споре, который решит иное планирование. Таким образом, только явный имущественный барьер оправдает задержку процесса уже на предварительной стадии.

Судебное решение не определяет, можно ли закрыть окно, требуется ли действительно коммерческий фасад, и не утверждает само разрешение. Оно предлагает практическую модель для баланса между продвижением проектов реновации и защитой имущественных прав владельцев квартир».