Договор аренды на лето 2026 года: руководство для арендаторов

Август уже на пороге, а вместе с ним, как и каждый год, начинается сезон договоров аренды. Лето 2026 года особенно сложное: цены продолжают расти, проекты городского обновления нарушают существующие договоры на полпути, а теперь добавились и опасения из-за ракетных обстрелов. Но у вас есть и права: денежный залог не может превышать сумму аренды за три месяца, неисправность, не позволяющая нормально проживать в квартире, должна быть устранена всего за три дня, а пункт об опции без заранее установленной цены — это, по сути, не опция вовсе. И даже если здание попадает под программу ТАМА или повреждено ракетой — у арендатора есть права, о которых знают не все. С помощью адвоката Идана Бен-Яакова, специализирующегося на недвижимости и управлении семейным капиталом, мы ответили на вопросы, которые должен знать каждый арендатор.

Какие гарантии с меня могут потребовать?

Арендодатель вправе потребовать от вас различные виды обеспечения, такие как открытый чек на оплату муниципального налога (арноны) и воды, а иногда и гарантию третьей стороны. Но когда речь идет об обеспечении, которое фактически стоит вам денег, например, банковская гарантия, денежный депозит или банковский чек — закон устанавливает четкий предел. Сумма такого обеспечения не может превышать меньшую из двух величин: арендная плата за треть срока аренды или арендная плата за три месяца. Это ограничение действует, пока арендная плата ниже 20 000 шекелей в месяц, а квартира не находится в доме престарелых.

Что говорит закон о неисправности в квартире?

Согласно Закону об аренде и найме, арендодатель обязан устранить обычный дефект, не являющийся незначительным, в течение максимум 30 дней с момента получения письменного требования. Если речь идет о срочном дефекте, который не позволяет арендатору нормально проживать в квартире, например, серьезная неисправность электричества или водоснабжения, арендодатель обязан устранить ее всего за три дня. Если арендодатель не устраняет неисправность вовремя, арендатор имеет право устранить ее самостоятельно и потребовать возмещения расходов.

Бен-Яаков отмечает, что важно различать естественный износ, такой как потертость краски или старый кран, за что отвечает арендодатель, и ущерб, возникший по халатности арендатора. Он рекомендует задокументировать состояние квартиры уже в день въезда с помощью протокола передачи с фотографиями.

Как проверить исправность МАМАДа?

Любая квартира, построенная с 1992 года и позже, должна включать защищенное жилое пространство (МАМАД). Проверка его состояния ложится на арендатора: перед подписанием договора стоит убедиться, что защитная дверь герметично закрывается и запирается, бронированное окно легко закрывается, а вентиляционные отверстия не забиты. Если арендодатель заранее заявил о дефекте в МАМАДе, а арендатор, несмотря на это, решил снять квартиру — он не может предъявлять претензии по поводу исправности МАМАДа после подписания.

Опция продления договора

Право опции — это право арендатора, а не приглашение к новым переговорам. Пункт, устанавливающий, что арендная плата в период опции будет определена «по усмотрению сторон» или «по ценам свободного рынка», не является реальной опцией. Рекомендуется при подписании определить, как будет обновляться цена: фиксированная надбавка, привязка к индексу потребительских цен или сочетание привязки с потолком.

Выселение и проекты ТАМА

Выселение жильца в середине срока аренды требует основания в договоре или законе. По закону, даже если договор включает условие, позволяющее любой из сторон расторгнуть договор по любой причине — арендодатель обязан уведомить арендатора минимум за 90 дней, а арендатор арендодателя — минимум за 60 дней.

При вступлении здания в процесс ТАМА 38 или «пинуй-бинуй» (снос и строительство) арендатор имеет право на снижение арендной платы пропорционально ущербу, если неудобства мешают нормальному использованию квартиры. Рекомендуется установить механизм автоматического снижения платы в договоре.

Ущерб от ракетных обстрелов

Война не является основанием для прекращения оплаты аренды, если квартира пригодна для проживания. Однако при физическом ущербе (осколки, взрывная волна) арендатор может требовать снижения арендной платы. Ущерб зданию компенсирует Фонд компенсаций Налогового управления (Мас Рехуш) через владельца, а ущерб имуществу — через иск самого арендатора.