Девелоперы в отчаянии от необходимости погашать долги: новая волна проблемных компаний на бирже Тель-Авива
Ряд компаний по недвижимости, включая «Барклайс Мелонот» и «Амим Йезум», выходят на долговой рынок Тель-Авива для рефинансирования дорогостоящих кредитов. Эти средние и малые девелоперы стремятся заменить банковские займы под высокие проценты на облигации, перекладывая долговую нагрузку на общественность.
Волна первичных размещений, захлестнувшая в последнее время Тель-Авивскую фондовую биржу, привлекает множество новых компаний, стремящихся воспользоваться ростом фондовых индексов для привлечения капитала. В этот список входят представители сфер недвижимости, промышленности и пищевой отрасли.
Наплыв размещений затронул и местный рынок долгового капитала: за последние недели двузначное число компаний подали проспекты эмиссии для первичного выпуска облигаций. Однако, в то время как рынок акций выигрывает от прихода стабильных и прибыльных игроков, долговой рынок продолжает привлекать средние и малые компании по недвижимости с проблемным послужным списком. Зачастую они выходят на биржу, чтобы погасить дорогие кредиты и залоги, взятые владельцами, перекладывая обязательства на плечи общественности под более низкие проценты.
Из самого низкого места в мире на улицу Ахузат-Байт
Одной из крупнейших мобилизаций капитала на долговом рынке за последний месяц занимается компания «Барклайс Мелонот». Подконтрольная бизнесмену Моти Грину, она планирует привлечь около 400 миллионов шекелей под процентную ставку до 5%. Средства необходимы для погашения банковских и внебанковских кредитов, срок выплаты по которым наступает в ближайшие месяцы, причем по большинству из них предоставлены личные гарантии контролирующего акционера.
«Барклайс Мелонот» реализует проект «Атлантис Сити» в гостиничном комплексе на Мертвом море, который включает 400 сюит, торговые площади и конференц-центр на 4000 человек. Компания должна погасить кредит банку «Мизрахи Тефахот» (98 миллионов шекелей) уже в июне, а также кредит банку «Апоалим» (38 миллионов шекелей) в течение четырех месяцев. Кроме того, у компании имеется кредит в 5 миллионов шекелей от «Кредит 360» под 9% годовых.
Часть средств от размещения пойдет на погашение долга перед другой компанией Грина (16 миллионов шекелей). Сам Грин получает от «Барклайс Мелонот» услуги по управлению через дочернюю структуру на сумму около 2,6 миллиона шекелей в год, а его зарплата на посту председателя совета директоров составляет 1,44 миллиона шекелей.
На биржу «Барклайс Мелонот» выходит с дефицитом оборотного капитала в 90 миллионов шекелей и отрицательным денежным потоком. В прошлом году компания, не имеющая операционных доходов, зафиксировала прибыль в 139 миллионов шекелей исключительно за счет переоценки стоимости проекта, оцененного в 1,09 миллиарда шекелей. Собственный капитал составляет 739 миллионов шекелей.
«Амим»: кредит под 13% годовых
Компания по городскому обновлению «Амим Йезум» также выходит на биржу для замены дорогих кредитов, планируя привлечь около 175 миллионов шекелей. «Амим», подконтрольная Аарону Мерцбаху, Натаниэлю (Нани) Штерну и Ниру Яхье, занимается строительством 901 единицы жилья, еще 710 находятся на стадии планирования.
Привлеченные средства пойдут на досрочное погашение кредитов внебанковской компании «Маниф» со средней ставкой около 13,5%. Например, кредит на проект «Гиват ха-Шалва» в Гиват-Зеэве несет ставку «прайм плюс 8,5%» (не менее 13,75%). Как и другие девелоперы, «Амим» выходит на биржу с дефицитом оборотного капитала в 240 миллионов шекелей и отрицательным денежным потоком в 125 миллионов шекелей. В 2025 году чистая прибыль компании составила 139 миллионов шекелей, что также стало результатом переоценок на сумму 201 миллион шекелей.
Компании BVI продолжают привлекать средства
Нельзя обойти вниманием иностранные компании по недвижимости, которые в последние два года вернулись к привлечению долга в Израиле. Речь идет о фирмах, работающих в США и зарегистрированных на Британских Виргинских островах (BVI), где аккумулируются активы американских девелоперов. Это позволяет им привлекать средства на местном рынке по более выгодным ставкам, чем в США.
После периода затишья, вызванного долговыми кризисами и ущербом для инвесторов, эти компании снова привлекают миллиарды шекелей. Недавний скандал с «Симад Холдингс», где 100 миллионов шекелей были переданы контролирующим акционерам без ведома совета директоров, подчеркивает риски таких вложений.
Одной из компаний, стремящихся выйти на биржу, является «Игл Пропертиз», планирующая привлечь около 500 миллионов шекелей под 7%. Средства пойдут на погашение приоритетного долга в 158 миллионов шекелей по 5 объектам, что освободит председателя совета директоров Александра Массу от личных гарантий. Портфель компании включает 24 офисных объекта стоимостью около 903 миллионов долларов с чистым операционным доходом (NOI) 69 миллионов долларов.
