Два пентхауса на первой линии у парка Яркон проданы за 28,2 млн шекелей

Сделка: израильская семья приобрела два пентхауса в проекте компании «Эко Сити» по адресу улица Бени Дан, 54-56 (угол улиц Вайцман и Амиэль) в Тель-Авиве за 28,2 миллиона шекелей. Общая площадь жилых помещений составляет 276 кв. м, площадь террас — 140 кв. м.

Район: улица Бени Дан является самой северной точкой 4-го квартала Тель-Авива, примыкая к участку между Дерех Намир и Ибн Гвироль.

Проект расположен в квадрате между Дерех Намир на востоке, Ибн Гвироль на западе, улицей Пинкас на юге и парком Яркон на севере. По нашим оценкам, в этом секторе реализуется или находится на стадии планирования около 120 проектов ТАМА 38 и градостроительных планов 4-го квартала.

Средняя цена новых квартир в этом районе достигает 65 тысяч шекелей за кв. м, однако на улице Бени Дан показатели возрастают до 76 тысяч шекелей за кв. м благодаря расположению на первой линии у парка Яркон.

В сегменте пентхаусов цены в данном районе традиционно высоки: так, 7-комнатный пентхаус на улице Боденхаймер, 33 был продан за 23,5 миллиона шекелей, пентхаус на Бени Дан, 68 — за 24,4 миллиона, а на Вайцман, 131 — за 24 миллиона шекелей.

При этом наблюдается ценовое преимущество улицы Бени Дан: стоимость квадратного метра пентхауса в доме №68 превысила 90 тысяч шекелей, тогда как в других проектах диапазон составлял 80–85 тысяч шекелей за кв. м.

Проект: участок площадью почти один дунам находится на первой линии к парку Яркон. Девелопер, компания «Эко Сити», в соответствии с планом 4-го квартала (3729а), осуществляет снос 60-летнего трехэтажного здания на 19 квартир и возведение восьмиэтажного дома на 33 квартиры.

Анализ: пентхаусы были приобретены в состоянии «оболочки» (без чистовой отделки) по желанию покупателей. Сделка включает четыре парковочных места в подземном паркинге и кладовые.

Цена за кв. м без учета террасы достигает 102 тысяч шекелей. С учетом террасы эквивалентная стоимость составляет около 81 тысячи шекелей за кв. м. Если же прибавить к этому расходы покупателей на отделку (около 2 миллионов шекелей), цена возрастает примерно до 91 тысячи шекелей за кв. м.

По нашей оценке, этот уровень цен является обоснованным с учетом рыночной конъюнктуры и уникального расположения объекта.

Мнение оценщика: «Сделка отражает эквивалентную цену около 81,5 тысячи шекелей за кв. м, что вполне разумно для данных характеристик, — отмечает оценщик Эрез Коэн. — Квартира выходит на парк Яркон, располагает террасой на крыше площадью 140 кв. м и четырьмя парковочными местами. Тот факт, что объекты были проданы вместе, также мог повлиять на итоговую стоимость. Покупка в состоянии "оболочки" — стандартная практика для такого уровня недвижимости, позволяющая оптимизировать налог на покупку и адаптировать интерьер под запросы владельцев».

«Сравнение с текущими сделками показывает, что цена соответствует рынку, а снижения цен на элитную недвижимость не наблюдается. В соседнем проекте HAGADA компании "Прашковски" на Бени Дан, 68-70, два пентхауса были реализованы по цене около 80,6–84 тысяч шекелей за эквивалентный кв. м, что подтверждает рыночный уровень нашей сделки».

Мнение девелопера: «Рынок элитной недвижимости в Тель-Авиве остается активным, и покупатели, находя подходящий объект, быстро закрывают сделки, — говорит Или Бар, со-генеральный директор и совладелец "Эко Сити". — С начала года мы продали четыре элитные квартиры. Основной спрос формируют топ-менеджеры хайтек-индустрии и люди, меняющие жилье на более компактное, но статусное, в поисках городского качества жизни».

«Спрос фокусируется на бутиковых проектах в центре города, сочетающих приватность и продуманную архитектуру. В условиях неопределенности покупатели отдают предпочтение проектам, находящимся в стадии реализации, и компаниям, обладающим собственными мощностями для строительного исполнения».