Глава Elbit Real Estate: «Застройщикам грозит волна банкротств из-за застоя на рынке»

Генеральный директор группы Elbit Real Estate Эран Мазор анализирует состояние израильского рынка недвижимости последних лет и фиксирует тектонические сдвиги в поведении потребителей, особенно молодого поколения, на фоне общего экономического спада.

«На рынке недвижимости сейчас наблюдается колоссальный диссонанс. С одной стороны, мы видим огромный спрос на аренду, и если проанализировать цены за последние три года, они непрерывно растут. С другой стороны, произошло явное падение спроса на покупку квартир, даже на вторичном рынке, где сегодня жилье проще сдать в аренду, чем продать».

По словам Мазора, жилье остается тем же базовым продуктом, однако аренда стала восприниматься как гораздо более доступная и логичная альтернатива покупке. Цены на недвижимость остаются экстремально высокими, процентные ставки, несмотря на незначительное снижение, все еще давят на рынок, а потенциальные покупатели не обладают необходимым объемом собственного капитала.

Угроза банкротств в строительном секторе

Мазор предупреждает, что если текущий застой на рынке затянется, строительный сектор может столкнуться с волной банкротств застройщиков и подрядчиков.

«2025 год был крайне слабым, а 2026 год демонстрирует прямое продолжение этого негативного тренда. Проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы, только усугубляются. В этой реальности невозможность продавать квартиры в удовлетворительном темпе создает колоссальное финансовое давление на строительные компании. Банковская система поддерживает застройщиков, но по мере того, как проект затягивается без продаж, объем долга растет, увеличивая общие риски. Это может привести к серьезным трудностям и банкротству небольших компаний, не имеющих прочной финансовой опоры».

Глава Elbit Real Estate также указывает на прямую связь между этой тенденцией и общей инфляцией в экономике. Поскольку аренда является крупнейшим компонентом в индексе потребительских цен, перегретый рынок аренды разгоняет инфляцию и мешает Банку Израиля снижать ключевую ставку.

Возвращение инвесторов как ключ к выходу из кризиса

По мнению Мазора, корень проблемы кроется в практически полном отсутствии инвесторов на рынке. В сделках компании за 2026 год инвесторы почти не участвовали.

Для решения этой проблемы он предлагает снизить налог на покупку недвижимости (который сейчас составляет 8%) при условии, что инвестор обязуется удерживать квартиру и сдавать ее в аренду не менее пяти лет с момента заселения без права быстрой перепродажи. Это позволит насытить рынок долгосрочной арендой, сбить рост цен на съемное жилье, замедлить инфляцию и открыть дорогу для снижения ставок.

Стратегия Elbit Real Estate: ставка на периферию

Чтобы минимизировать рыночные риски, Elbit Real Estate изначально отказалась от концентрации в дорогих районах центра страны, сделав ставку на периферию, где цены на жилье более доступны.

Сегодня группа управляет портфелем из примерно 4500 единиц жилья (1500 в стадии нового строительства и 3000 в проектах городской регенерации). Компания была создана в 2023 году на базе биржевой структуры бизнесменом Элияху Кнефлером, а в 2025 году завершила поглощение девелоперской компании Tanya Israel.

Среди ключевых проектов компании:

«Парк Цамерет» в Афуле: комплекс из 300 квартир премиум-класса в семи бутик-зданиях с бассейнами по цене менее 2 млн шекелей.
White Key в Эйлате: проект на территории старого аэропорта, ориентированный на инвесторов с доходностью 7–8% годовых за счет предоставления полностью меблированных квартир под краткосрочную аренду.
Другие регионы: проекты в Абу-Гоше, Лоде (Бен-Шемен), Эфрате, Иерусалиме, Бейт-Шемеше, Ашкелоне и Бат-Яме с общим прогнозируемым доходом более 5 млрд шекелей.

Сочетание проектов городской регенерации (пинуй-бинуй), требующих минимального финансирования на начальном этапе, и классического девелопмента с быстрыми сроками реализации обеспечивает компании финансовую устойчивость в период кризиса.