Энергетический кризис создает риски для коммерческой недвижимости в США

Опасения по поводу эскалации ситуации в сфере безопасности на Ближнем Востоке и её влияния на мировые пути транспортировки энергоносителей начинают проникать на рынок коммерческой недвижимости в США. Новый анализ, опубликованный инвестиционным департаментом компании «Профимекс», указывает на прямую связь между ростом цен на нефть, повышением доходности государственных облигаций и растущим давлением на владельцев коммерческой недвижимости, вынужденных справляться с высокими затратами на финансирование.

Согласно анализу, около 20 процентов мирового трафика нефти и газа проходит через Ормузский пролив. Любой сбой на этом маршруте создает инфляционное давление, которое напрямую влияет на рынки капитала и долга в США. В результате доходность 10-летних государственных облигаций США выросла примерно до 4,3 процента, в то время как средняя ставка по 30-летней ипотеке составляет около 6,3 процента.

Главное последствие этой тенденции, как ожидается, проявится в 2026 году. По данным «Профимекс», в этом году наступит срок погашения кредитов на коммерческую недвижимость на сумму около 850 миллиардов долларов, что составляет около 17 процентов от общего объема долга в отрасли. В текущих условиях процентных ставок владельцам недвижимости будет трудно рефинансировать обязательства, что усиливает опасения по поводу принудительных продаж активов и массового снижения их стоимости.

Отчет демонстрирует глубокие различия между подотраслями рынка. Сфера офисной недвижимости отмечена как основное уязвимое место: уровень просрочек по выплатам кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью (CMBS), достиг примерно 12 процентов — это выше показателей, зафиксированных во время мирового финансового кризиса 2008 года. Экономисты компании оценивают, что скачок цен на нефть на 40 процентов может повлечь за собой дальнейший рост ставок капитализации и еще больше подорвать стоимость офисных площадей.

С другой стороны, отрасли логистики и промышленности демонстрируют более позитивные данные. Уровень заполняемости логистических складов колеблется в районе 93–94 процентов — тенденция, которую связывают с решением многих компаний увеличить чрезвычайные запасы и перенести производственные линии обратно в США или в соседние страны.

Рынок аренды выигрывает от удорожания покупки

Еще одним сектором, сохраняющим стабильность, является арендное жилье. Резкий рост процентных ставок сделал покупку квартир невыгодной для многих. Согласно данным, стоимость ежемесячного платежа по новой ипотеке сегодня примерно на 52 процента выше средней стоимости аренды. Этот разрыв, наряду с накопленным структурным дефицитом в размере около 4,3 миллиона единиц жилья в США, направляет спрос на рынок аренды и защищает владельцев недвижимости в этом секторе от резкого падения.

Американский рынок недвижимости переживает не единый кризис, а переоценку рисков, объясняет Асаф Розенхайм, директор в «Профимекс». По его словам, владельцы недвижимости с высокой долговой нагрузкой, имеющие слабых арендаторов, или те, кому требуется рефинансировать долг в краткосрочной перспективе, как ожидается, понесут значительный ущерб. Тем не менее, он подчеркивает, что качественные активы в сферах логистики и жилья под аренду продолжат пользоваться высоким спросом.

Розенхайм оценивает, что текущие условия могут также создать привлекательные возможности для покупки для структур с высокой ликвидностью: «На рынке сегодня ожидает свободный капитал в размере более 400 миллиардов долларов, предназначенный для инвестиций в недвижимость. По мере роста давления на владельцев недвижимости будут открываться возможности для приобретения качественных активов по ценам, которых мы не видели в последние годы».