«Это не период застоя, а переход»: эксперты о будущем рынка недвижимости
Сфера недвижимости долгие годы опиралась на четыре двигателя роста: жесткий демографический спрос, менталитет владения жильем, доступное финансирование и постоянный рост цен. Сегодня отрасль сталкивается с необходимостью адаптации к новым экономическим реалиям, высокой процентной ставке и изменению потребительских предпочтений.
Отрасль недвижимости находится на значительном перепутье. С одной стороны, наблюдаются низкие объемы продаж, особенно в сегменте новых квартир. С другой — спрос на жилье сохраняется. Находимся ли мы в разгаре структурных изменений или речь идет о временной паузе? Мнения экспертов по этому вопросу разделились.
«Спрос на жилье в Израиле будет только расти», — утверждает Рони Брик, президент Ассоциации строителей Израиля. «Сегодня общественность «сидит на заборе» в ожидании снижения цен, которое в нынешних условиях маловероятно. Традиционные двигатели отрасли задыхаются под тяжестью высоких затрат на финансирование, нехватки рабочей силы и бюрократии. Те, кто ждет падения цен, ошибаются: при росте стоимости строительства и сокращении предложения цены не могут упасть. Новым двигателем роста должно стать агрессивное устранение барьеров».
Арнон Фридман, генеральный директор «Аштром Мегурим», отмечает признаки восстановления: «Рынок опирался на четкие факторы: демографический рост, предпочтение покупки квартиры аренде и доступное финансирование. Сейчас, несмотря на высокую процентную ставку и осторожность покупателей из-за ситуации с безопасностью, базовый спрос никуда не делся. Это не период застоя, а период перехода, в котором ответственное управление рисками и долгосрочное видение откроют новые возможности».
Ишай Рот, генеральный директор группы «Шоваль», добавляет: «Снижение цен носит точечный характер. Застройщики связаны финансовыми отчетами проектов (доах-эфес), поэтому значительного падения цен ожидать не стоит. Экономика демонстрирует устойчивость, и по мере снижения процентной ставки рынок будет оживать. Ответственность за текущую ситуацию лежит на государстве из-за высоких цен на тендеры Земельного управления Израиля (РАМИ) и избыточной бюрократии».
Новые вызовы и адаптация рынка
Аси Левитин Бен Амрам, генеральный директор «Амад Дан Надлан Йизум», подчеркивает важность гибкости финансирования: «В условиях высокой процентной ставки финансовая гибкость становится критическим триггером для сделок. Пока Банк Израиля не продолжит снижение ставки, финансовая система должна предлагать дополнительные инструменты для поддержки рынка».
Галь Кастель, генеральный директор «Орон Надлан», указывает на влияние макроэкономики: «Высокая процентная ставка и дороговизна жизни сокращают покупательную способность среднего класса. Политическая и международная неопределенность добавляют осторожности. Решающим фактором станет изменение процентной ставки и возвращение условий ипотеки к уровням пятилетней давности».
Д-р Гали Ингбер из Академического колледжа управления отмечает историческую точку перелома: «Рынок становится более зрелым и сложным. Демографический спрос наталкивается на экономический барьер — разрыв между ценами на квартиры и средней зарплатой достиг пика. В этой ситуации городское обновление (ТАМА 38 и Пинуй-Бинуй) превратилось из «бонуса» в центральный двигатель роста. Кроме того, нехватка рабочих рук подталкивает отрасль к технологической трансформации: индустриальному строительству, робототехнике и 3D-печати».
Взгляд в будущее: от центра к регионам
Некоторые эксперты видят новые драйверы за пределами традиционных моделей. Омер Альперан из «Руби Кэпитал» считает, что рынок «отрезвел» от концепции вечного роста спроса, а Дани Мор, генеральный директор «Эдвардс Исраэль», отмечает переход к рынку с более высокой волатильностью, где успех зависит от селективного планирования.
Хагай Резник, бывший генеральный директор Министерства строительства и жилищного хозяйства, резюмирует: «Мы стоим на пороге периода, когда двигатели роста изменятся: меньше опоры на спекулятивное повышение стоимости в центре и больше роста, основанного на реальном региональном развитии. Следующий этап израильского рынка недвижимости придет от создания дополнительных сильных мегаполисов в Негеве и на периферии».
