Купили квартиру в Тель-Авиве — и продали с убытком в миллион шекелей
Пара, купившая квартиру на улице Дизенгоф, ждала 4 года, чтобы обнаружить, что цена недвижимости значительно снизилась. С другой стороны, те, кто владел квартирой в Тель-Авиве в течение длительного периода, заработали более 10% в год.
Почти 4 года назад пара приобрела квартиру на улице Дизенгоф в Тель-Авиве. На то была веская причина: расположение было отличным, цены на недвижимость росли в 2022 году, и складывалось ощущение, что явление, которое многие тогда называли «пузырем на рынке недвижимости», не остановится. Сделка, подписанная в сентябре того же года, когда процентная ставка уже начала расти, включала квартиру площадью 74 кв. м по цене, высокой относительно окружения: 4,94 млн шекелей за 3-комнатную квартиру на первом этаже.
Недавно владельцы решили продать актив. Они выставили квартиру на продажу и были вынуждены зафиксировать убыток, чтобы освободиться от неё. Договор был подписан в конце июня, когда цена сделки составила 3,8 млн шекелей. Продавец потерял более миллиона шекелей. Возможно, он купил другую квартиру, а возможно, просто осознал, что это цена, которую приходится платить за реализацию актива в Тель-Авиве в текущих рыночных условиях.
Тель-Авив существенно влияет на общий индекс цен на квартиры. Он составляет важную его часть, поскольку более половины сделок приходится на центр страны и Тель-Авив. Когда доля высока, каждая сделка имеет вес, в том числе и эта.
Напротив, те, кто владел квартирой в долгосрочной перспективе, заработали более 10% в год. На улице Эммануэль ха-Роми, например, владелец продал квартиру, которая находилась в его собственности более 19 лет. Он приобрел её в апреле 2007 года за 996 тысяч шекелей — цена очень низкая даже по сравнению с небольшими объектами — и продал совсем недавно за 3,07 млн шекелей. Речь идёт об улице, параллельной Ибн-Гвироль, в пешей доступности от всех центров развлечений Тель-Авива. И всё же это квартира площадью 45 кв. м, что отражает цену более 68 тысяч шекелей за кв. м. Прибыль составила 208%.
Можно увидеть множество сделок в Тель-Авиве, но чаще всего те, кто владел квартирой в краткосрочной перспективе, теряли деньги. Те, кто владел активом в долгосрочной перспективе, наверняка заработали. Недавно владелец реализовал квартиру на улице Бен-Йехуда, которую приобрёл в ноябре 2021 года, по той же цене, за которую купил — 3,5 млн шекелей. Но если смотреть на сделку в целом, он потерял средства. Это называется реальным убытком капитала, так как покупатель продал квартиру после оплаты услуг адвокатов, а иногда и маклера.
И наконец, мы проанализировали ещё одну сделку, совершённую недавно, в которой продавец купил квартиру в конце 2020 года. В последующие два года был рост почти на 30%, но в последнее время на рынке Тель-Авива наблюдается стагнация. Покупатель, который приобрёл квартиру за 2,816 млн шекелей, продал её на улице Клонимус за 3,5 млн шекелей. Доходность составила около 25%. То есть те, кто приобрел квартиры ещё до роста 2021 года, заработали. Доходность около 5% в год в такие периоды — неплохой показатель, но он также свидетельствует о замедлении рынка, которое ощущается с начала 2023 года.
