Инвестиции на 2,5 миллиарда шекелей: почему «Мигдаль» закрыла четыре сделки за неделю

Цифры говорят сами за себя: в течение одной недели страховая компания «Мигдаль» вошла в четыре крупные сделки в сфере недвижимости — инвестиции в жилые комплексы для сдачи в аренду, торговый центр в Ришон-ле-Ционе и девелоперскую компанию — на общую сумму 2,5 миллиарда шекелей. Этот всплеск активности вызывает вопрос: не видит ли страховая компания Шломо Элияху приближающийся поворот в отрасли, пострадавшей от высокой процентной ставки, и не использует ли она ситуацию для совершения сделок по привлекательным ценам?

В «Мигдаль» настаивают, что обилие сделок за одну неделю — это совпадение. «Это не каприз, а часть нашей стратегии», — подчеркивает Эрез Мегдали, заместитель генерального директора «Мигдаль» и глава ее инвестиционного подразделения. Он утверждает, что речь не идет об использовании временных трудностей крупных строительных компаний на фоне замедления продаж квартир и сложностей со сдачей офисных площадей, а о долгосрочном видении.

Мегдали поясняет: «В последние годы мы значительно диверсифицировали наш портфель недвижимости, в том числе в сторону логистики, и всегда стремились войти в сферу жилья для долгосрочной аренды. Это защитный сектор с высоким спросом, а также долгосрочные активы, соответствующие нашим обязательствам. По мере того как израильская экономика взрослеет, она становится все более похожей на зарубежную: доля владения квартирами снижается, и около 60% населения переходит к аренде жилья».

Мегдали уточняет, что инвестиционный тезис «Мигдаль» не опирается на слабость продаж квартир: «Мы не входим в инвестиции из предположения, что сейчас ожидается агрессивный рост цен на жилье. Напротив, мы считаем, что рынок находится в состоянии замедления, но речь идет о договорах аренды, привязанных к индексу, которые защищают арендодателя от инфляции. Даже при очень консервативных прогнозах роста стоимости мы получаем хорошую доходность с течением времени».

«Мигдаль» является доминирующей страховой компанией на местном рынке недвижимости. Объем активов, управляемых ею через ностро и средства клиентов, оценивается в 18 миллиардов шекелей. В терминах стоимости инвестиционной недвижимости это, вероятно, четвертый по величине игрок на рынке после «Азриэли», «Милисрон» и «Биг». У «Мигдаль» есть портфель доходной недвижимости в Израиле, который, по оценкам, в 2-3 раза превышает активы других страховых компаний в этой сфере.

«Портфель был построен за последние 20 лет из качественных активов, и последние пять лет мы придерживаемся стратегии его отраслевой диверсификации, — говорит Мегдали. — Мы не используем кредитное плечо и очень верим в это направление в долгосрочной перспективе».

Случайное стечение обстоятельств

Нынешний поток сделок «Мигдаль» начался на прошлой неделе с сообщения о приобретении 20% компании «Аштроум Мегурим ле-Схирут» у группы «Аштроум» за оценочную сумму 451 миллион шекелей, что отражает стоимость активов около 2,3 миллиарда шекелей. Эта деятельность включает девелопмент и управление проектами жилья для долгосрочной аренды в районах высокого спроса (5 заселенных и 5 на стадии строительства) с портфелем из более чем 3200 единиц жилья.

Параллельно «Мигдаль» подписала сделку по приобретению половины трех жилищных проектов для аренды, которые строит компания «Першковски» (в Беэр-Яакове, Лоде и Кфар-Азаре), за 860 миллионов шекелей. В этих проектах будет построено более 860 квартир.

Также на прошлой неделе сообщалось, что «Мигдаль» приобрела долю семьи Гинди (25%) в торговом центре «Кеньон ха-Захав» в Ришон-ле-Ционе в сделке, оцениваемой примерно в 840 миллионов шекелей. Сделка включала покупку четверти существующего торгового центра за 400 миллионов шекелей и покупку дополнительного этажа, который строится в настоящее время («Платиновый этаж»), за 440 миллионов шекелей.

В дополнение к этому «Мигдаль» сообщила о приобретении 14% акций компании «Гай ве-Дорон Леви» за 325 миллионов шекелей — сделка, отражающая стоимость в 2,3 миллиарда шекелей для девелоперской компании, которая занимается реализацией жилых и доходных проектов. Компания рассматривает возможность выхода на биржу, при этом в рамках сделки «Мигдаль» также будут выделены опционы на акции, составляющие около 4% ее капитала.

Участник рынка капитала отмечает, что поток сделок «Мигдаль» созрел случайно к прошедшей неделе: «Каждая такая сделка включает глубокий анализ экономистов, работу юристов и аудиторов. По моей оценке, это случайно. Что не случайно, так это то, что сектор недвижимости, вероятно, оценивается более комфортно в последние месяцы из-за замедления, от которого он страдает».

Взгляд в будущее

О сделках Мегдали говорит: «В «Аштроум» мы видим значительную платформу, и мы сошлись во мнении о важности этого сектора. Мы думаем, что продолжим увеличивать инвестиции через эту платформу. «Першковски» мы знаем много лет — мы вместе посмотрели на портфель и нашли три проекта в районах, у которых, как мы считаем, есть потенциал роста».

Что касается «Кеньон ха-Захав», он отметил: «Черные прогнозы о том, что переход в онлайн обрушит торговые центры, сталкиваются с более сложной реальностью. Торговые центры по-прежнему предоставляют опыт развлечений и покупок, и в этом центре много якорных арендаторов и потенциал на будущее».

Относительно инвестиций в сферу жилья для аренды Мегдали подчеркивает, что квартиры строятся в рамках программы «Дира ле-Схирут»: «Мы покупаем квартиры со скидкой, потому что обязуемся держать их от 15 до 20 лет. Здесь проявляется выдержка институционального органа, который знает, что цены в конечном итоге достигнут рыночных, и не строится на денежном потоке с завтрашнего утра».

Амит Федерман, заместитель генерального директора и глава отдела финансовых институтов в «Мидрог», предлагает свое объяснение: «Приобретения недвижимости, осуществляемые страховыми компаниями, отражают усилия по диверсификации активов и использованию рыночных условий в их ценообразовании. Среда процентных ставок все еще высока, но ожидается, что она смягчится в ближайшие год-два, и поэтому это может привести к возобновлению роста цен на недвижимость».