Инвестор объединил владельцев земли в Араде, чтобы спасти проект
Йоав Лернер планировал превратить купленные в Араде участки в уникальный туристический комплекс, но столкнулся с ростом процентных ставок и дефицитом рабочих. Несмотря на финансовые трудности, он продолжает объединять владельцев земли для реализации масштабного проекта.
В середине прошлого десятилетия инвестор в недвижимость Йоав Лернер принял участие в тендере Земельного управления Израиля (RMI) по продаже 226 участков для частной застройки на северо-востоке Арада. «Речь шла о больших участках, некоторые из них — с прекрасным видом на Мертвое море», — вспоминает он. Однако в день вскрытия конвертов выяснилось, что на весь тендер было подано всего 13 заявок, из-за чего процедуру отменили.
Лернер не оставил идею, и когда в 2021 году тендер на район «Нофим» был объявлен повторно, он подал новую заявку. Рынок недвижимости за пять лет кардинально изменился: на этот раз поступило около 2000 заявок. Инвесторов привлекла возможность построить до шести единиц размещения (пустынных циммеров) на участках, что позиционировалось как бонус при городской поддержке.
«2022 год был пиком рынка недвижимости в Израиле, — отмечает Лернер. — Процентная ставка тогда была на минимуме, в отличие от сегодняшней ситуации. Кроме того, Арад находился недалеко от КПП, через которые прибывали рабочие из Хеврона, что существенно снижало затраты на строительство». По его словам, район продвигался как уникальная туристическая локация с большими участками и возможностью реализации нестандартных проектов.
Масштаб как стратегия
Лернер приобрел пять участков, заплатив за один из них площадью 1,229 дунама около 1,38 миллиона шекелей (без НДС). «Я подал заявки вместе с членами семьи, чтобы объединить пять больших участков и продвигать проект из 30 единиц размещения и пяти вилл. Я понимал преимущество масштаба», — пояснил он в подкасте «Кесеф ба-кир» («Деньги в стене») от «Глобс».
Однако после победы в тендере планы столкнулись с реальностью: в апреле 2022 года Банк Израиля начал серию повышений процентной ставки, что увеличило расходы на финансирование. Лернер признается, что ежемесячно выплачивает банкам около 5000 шекелей по кредитам за участок, который пока не приносит дохода.
Ситуацию усугубило 7 октября: из-за отсутствия палестинских рабочих затраты на строительство резко возросли. «Участок — это опцион. Когда рынок перегрет, он стоит дорого, но когда рынок замирает, а затраты растут, он становится «застрявшим» активом», — констатирует инвестор.
Поиск решений
Первоначальные попытки привлечь предпринимателей к проекту провалились: «Самым частым ответом было: «Это слишком мало»». Лернер не сдался: он приобрел еще три участка и начал объединять других владельцев, собрав группу из 50 человек, готовых развивать единый жилой и курортный комплекс. Он также инвестировал около 100 тысяч шекелей собственных средств в планирование.
Мэр Арада Яир Мааян подтвердил, что в прошлом году был утвержден измененный градостроительный план, позволяющий строить на части участков три жилые единицы и до шести единиц размещения. «Это не обычный жилой район, а туристический», — подчеркнул Мааян. На вопрос о влиянии ультраортодоксализации города на проект мэр ответил, что район «Нофим» удален от центра и не предназначен для нужд ультраортодоксального населения.
Мааян прогнозирует, что к 2030 году в районе будет построено 50 домов, а к 2035 году он будет заселен на 80%. Лернер, в свою очередь, продолжает переговоры с крупными девелоперами и верит в успех: «В инвестициях деньги считают по ступеням. Мы еще не реализовали проект, поэтому рано говорить об убытках». По его оценке, с учетом новых возможностей застройки, стоимость участков сегодня составляет около 3 миллионов шекелей, что позволит владельцам выйти в плюс.
