IPO «Тидхар»: как крупнейшая сделка десятилетия обогатит владельцев

Волна IPO на Тель-Авивской фондовой бирже набирает обороты. По оценкам, в ближайшие недели к числу компаний, выходящих на биржу, может присоединиться крупнейшая в Израиле частная строительная и инженерная компания «Тидхар». В рамках первичного публичного размещения акций (IPO) «Тидхар» стремится привлечь около 1,5 млрд шекелей при оценочной стоимости 7–7,5 млрд шекелей (до привлечения средств), что сделает это размещение крупнейшим на первичном рынке за последнее десятилетие.

Ожидается, что на предстоящей неделе в «Тидхар» приступят к проведению «роуд-шоу», в рамках которого деятельность компании будет представлена институциональным инвесторам, и по итогам которого будет определена окончательная стоимость. Вместе с тем, на рынке есть те, кто полагает, что в «Тидхар» не будут готовы идти на компромисс по запрашиваемой стоимости, и если она не будет получена, руководство компании может даже отказаться от этого шага. По оценкам, сумма, которая будет привлечена в ходе IPO, возглавляемого андеррайтинговыми компаниями «Лидер» и «Дисконт», почти полностью поступит в кассу компании.

Годовая выручка «Тидхар» в прошлом году оценивалась примерно в 3 млрд шекелей при чистой прибыли около 250 млн шекелей. Собственный капитал оценивается примерно в 2,75 млрд шекелей, так что при условии выхода компании на биржу с оценкой в 7 млрд шекелей, она начнет торговаться с мультипликатором капитала около 2,5 — показатель, аналогичный тому, с которым торгуются другие крупные компании в этой отрасли.

«Речь идет о разумном мультипликаторе, и я думаю, что им удастся привлечь средства на его основе», — оценивает ситуацию старший аналитик по недвижимости на рынке. — «Возможно, институциональные инвесторы попытаются немного снизить цену, утверждая, что рынки жилья и офисов сейчас переживают не лучшие времена, но я думаю, что когда они смотрят на компании по строительству жилья, особенно на те, что выходят на IPO, они смотрят на долгосрочную перспективу. Тогда компания действительно сможет извлечь выгоду, как и вся отрасль, от ожидаемого снижения процентной ставки».

Процесс выхода «Тидхар» на биржу происходит в то время, когда рынок акций Тель-Авива переживает беспрецедентный подъем с резким ростом ведущих индексов. Однако в то время как флагманский индекс ТА-35 вырос более чем на 70% за последний год, акции застройщиков жилой недвижимости выросли всего на 45%. Это связано, в том числе, с продолжающимся снижением показателей продаж квартир в последний год на фоне высокой процентной ставки и прекращения маркетинговых акций по финансированию.

«Для того, кто смотрит со стороны, это может показаться неудачным моментом», — объясняет аналитик, — «но весьма вероятно, что если мы сейчас перейдем к серии снижений процентных ставок, деньги снова потекут в эти акции. Так что это может быть как раз удачным моментом для институциональных инвесторов, которые вложатся в компанию с большим портфелем заказов и очень хорошей репутацией».

Вместе с тем, он отмечает, что не исключено, что трудности на рынке отразятся и на результатах «Тидхар». «Возможно, мы увидим некоторое снижение прибыльности проектов, как это случилось с другими компаниями, но я полагаю, что она все равно продемонстрирует очень хорошую валовую прибыль. Также всегда существует опасение, что компании, с которыми она работает, столкнутся с трудностями, но обычно компания такого масштаба умеет правильно управлять рисками».

Владельцы, которые станут миллиардерами

Несмотря на то, что, как уже упоминалось, в рамках IPO не ожидается значительного предложения акций на продажу от текущих владельцев, оно определенно должно выявить огромную стоимость для трех контролирующих акционеров «Тидхар». Два основателя компании, Арье Бахар и Гиль Гева (занимающий пост председателя правления), владеют примерно по 28,3% акций каждый, и такая же доля принадлежит их давнему партнеру, американскому бизнесмену Марку Вайсману, который инвестировал в «Тидхар» более двух десятилетий назад. Если IPO будет завершено при оценке в 7 млрд шекелей, каждый из троих будет владеть акциями рыночной стоимостью около 2 млрд шекелей.

Еще одним участником, который, как ожидается, выиграет от выявления рыночной стоимости на бумаге в результате IPO, является страховая компания «Харель», владеющая примерно 15% акций «Тидхар», стоимость которых должна составить 1,05 млрд шекелей. Около трех лет назад «Харель» вошла в инвестицию, купив 10% акций «Тидхар» за 390 млн шекелей при оценке около 3,6 млрд шекелей (до привлечения средств). Через год страховая компания приобрела еще 5% за 200 млн шекелей, что отражало стоимость «Тидхар» около 4 млрд шекелей (до привлечения средств). Теперь акции, которыми она владеет, получат почти двойную стоимость.

Наряду с акционерами, генеральный директор «Тидхар» Ури Левин, ранее занимавший пост генерального директора банка «Дисконт», также, как ожидается, получит большую выгоду от IPO. Левин был приглашен в компанию около 3 лет назад председателем Гилем Гевой, движущей силой компании, в рамках подготовки к выводу ее акций на биржу. При назначении на должность Левину были предоставлены опционы в размере 3%, которые, в соответствии с намечающейся оценкой, оцениваются более чем в 200 млн шекелей.

---

Подрядная компания, ставшая гигантом недвижимости

«Тидхар» является одной из крупнейших компаний по недвижимости в Израиле, которая в случае завершения IPO, как ожидается, станет третьей по величине компанией среди «чистых» застройщиков жилья на бирже (после «Демри», торгующейся со стоимостью 10 млрд шекелей, и «Исраэль Канада» с 8,4 млрд шекелей). В прошлом компания, основанная в 1993 году, занималась в основном подрядными работами для других компаний, но в последние годы она значительно расширила свою деятельность в сфере девелопмента жилья и офисов. По оценкам специалистов отрасли, подрядная деятельность сегодня составляет лишь около половины деятельности «Тидхар», в то время как секторы девелопмента жилья и коммерческой недвижимости заняли аналогичную долю.

Согласно сайту компании, в настоящее время она строит проекты в шести городах страны, большинство из которых находятся в центре, а самым южным городом является Ашдод. В общей сложности у компании в продаже несколько тысяч квартир, застройщиком которых она является, и еще тысячи единиц жилья находятся на стадии планирования, в том числе в крупных проектах городского обновления в Ор-Акиве. В Тель-Авиве у компании есть несколько ключевых проектов, среди которых комплекс «Дафна» рядом с больницей «Ихилов», где она возводит около 232 квартир, и проект «Ха-Солелим», где она построила совместно с «Гав-Ям» 360 квартир.

Также она строит в городе элитную башню «Ротшильд 10» на бульваре Ротшильд, сочетающую жилье, гостиничный бизнес и торговлю. Речь идет об одном здании на 44 этажа, в котором 50 квартир и 140 гостиничных номеров. Рекордной сделкой в этой башне стала продажа в прошлом году квартиры за 106 млн шекелей иностранному резиденту. Это огромная квартира площадью более 600 кв. м, и сумма сделки отражает цену более 170 тысяч шекелей за кв. м — одну из самых высоких в городе в прошлом году.

Наряду с этим, через дочернюю компанию «Тидхар Бния» она строит еще несколько тысяч квартир для других компаний. Среди прочего, она построила проект EAST&TLV, инициаторами которого выступили компании «Рибуа Кахоль Надлан», группа «Софрин», группа «Вайс», GF Real Estate и «Бультхауп». В настоящее время она находится на стадии строительства квартала «Ха-Гефен» в Герцлии, который она строит для ICR, а также двух крупных проектов, которые она реализует в Кирьят-Оно, в каждом из которых сотни квартир.

Кроме того, у компании есть деятельность и в сфере офисной недвижимости. Ее флагманский проект, который скоро будет заселен, — это башня Beyond в Гиватаиме, недалеко от железнодорожной станции Савидор Мерказ, строящаяся совместно с компанией «Юнион» и дочерней компанией ККЛ — «Иманута». Офисная башня поднимется на высоту 320 метров и будет самой высокой в Израиле — до завершения строительства башни «Спираль» компании «Азриэли».

В башне Beyond были подписаны крупные сделки с ведущими юридическими фирмами: фирма «Мейтар» подписала договор об аренде 30 тысяч кв. м на 17 этажах сроком на 25 лет за сумму около 54 млн шекелей в год; а юридическая фирма «Липа Меир» арендовала 7000 кв. м на четырех этажах. Недавно мы сообщали, что хайтек-компания Akamai, располагающаяся сейчас в башне TOHA1, ведет переговоры об аренде этажей в башне для расширения.