Исследование: сокращение объемов строительства в генплане Тель-Авива может задержать проект метро

Отчет, подготовленный институтом «Геокартография» совместно с архитектурным бюро «Гутман-Асиф» для фонда «Риалити» и приложенный к трем возражениям против нового генерального плана Тель-Авива (ТА/5500), устанавливает, что предлагаемые объемы строительства рядом с будущими станциями метро, расположенными вне оси шоссе Аялон, не позволят реализовать проект метрополитена. Отчет предостерегает от «остановки сделок, отсутствия инициатив, драматического снижения доходов государства и местных властей, наряду с ростом государственных расходов на компенсации и инфраструктуру».

Против обновленного генерального плана Тель-Авива было подано 85 возражений. Как ранее сообщало издание «Калькалист», общим знаменателем большинства возражений, направленных в Управление планирования, является требование застройщиков — будь то Земельное управление Израиля (РМИ), частные девелоперы или граждане — об увеличении прав на застройку сверх предусмотренных планом лимитов.

Три возражения фонда «Риалити» касаются комплекса «Таханат ха-Кемах» (около 5 дунамов рядом с дорогой Саламе), комплекса «Маон» (около 6 дунамов возле дороги Саламе и улицы Маон) и комплекса «Ха-Тхия» (участок площадью 11 дунамов возле дороги Бен-Цви). Во всех трех случаях повторяется утверждение о необходимости увеличения прав на застройку, обоснованное близостью этих объектов к станции «Шлабим» линии метро M2.

Комплекс «Таханат ха-Кемах» был приобретен фондом «Риалити» в 2022 году примерно за 120 миллионов шекелей совместно с группой «Ицхаки». Комплекс «Маон» был приобретен в 2021 году примерно за 55 миллионов шекелей, а комплекс «Ха-Тхия» — в 2022 году примерно за 138 миллионов шекелей.

Станция метро M2 «Шлабим» расположена рядом с пересечением оси Шлабим и дороги Саламе. Согласно выводам отчета, коэффициент плотности застройки (FAR), предлагаемый новым генпланом для этих зон, составляет 3. В то же время, согласно ТАМА 70 (общегосударственной программе развития трассы метро), минимальный средний требуемый коэффициент составляет 7,5 в первом кольце и 5 во втором кольце — то есть в зонах, наиболее приближенных к станции.

Иными словами, утверждается, что обновленный генплан (ТА/5500) предлагает более низкие права на застройку, чем предыдущий (ТА/5000). По данным «Геокартографии», стоимость дунама при нынешнем назначении (промышленность, торговля, ремесла) составляет около 12 миллионов шекелей. Согласно планировочному потенциалу существующего генплана, предполагающего изменение назначения на жилое, стоимость земли составляет около 49 миллионов шекелей, а за вычетом налога на улучшение (эйтель ашбаха) — 32 миллиона шекелей. С учетом отсрочки, связанной с длительностью продвижения плана, стоимость падает до 22,6 миллиона шекелей. Вследствие увеличения налога на улучшение согласно закону о метро и продления сроков, стоимость достигает 15,3 миллиона шекелей за дунам.

По мнению авторов отчета, увеличение ставки налога на улучшение без расширения прав на застройку создало экономический ущерб в размере 7 миллионов шекелей, что «отменяет экономическую целесообразность сделки между продавцом и покупателем». Фонд «Риалити» просит увеличить коэффициент до 15 при условии, что большая часть проекта будет предназначена под занятость, и до 8,7, если направление будет жилым.

Отчет, рассматривающий станцию «Шлабим» как тестовый случай, устанавливает, что при отсутствии реализации прав владельцами недвижимости поступлений в бюджет не будет, однако расходы продолжат накапливаться. Убытки только по станции «Шлабим» оцениваются в 9,1 миллиарда шекелей. Учитывая, что всего планируется 109 станций, общий потенциальный убыток может быть значительно выше.

В фонде «Риалити» сообщили, что группа продвигает планирование на различных стадиях в объеме 130 дунамов по всему Тель-Авиву-Яффо, включая проекты городского обновления. Архитектор Авиад Мор, главный менеджер проектов в фонде «Риалити», бывший инженер города Холон и сотрудник инженерного управления Тель-Авива, раскритиковал план: «Система массовых перевозок — это исключительная возможность для города подготовить комплексный генеральный план и заново сформировать центры развития. Городская схема должна адаптироваться к системе массовых перевозок. Это имеет множество последствий с точки зрения возможностей и социальной мобильности».

Изучение возражений фонда «Риалити» показывает, что его претензии связаны не только с правами на застройку. Адвокаты фонда, Тали Салтон-Йешуа и Алона Корман-Гафни, просят также пересмотреть состав застройки — в пользу жилья вместо площадей для занятости — и отменить требования об отсутствии открытых общественных пространств и учреждений на территории комплексов.

Конфликт между фондом «Риалити» и мэрией Тель-Авива наглядно иллюстрирует напряженность между стремлением застройщика к получению прибыли и политикой мэрии, которая стремится продвигать умеренное развитие, заботясь об общественном благе.