Компания «Акро» отчиталась о снижении валовой прибыли в ключевых проектах

Компания «Акро» вскользь уведомила инвесторов о глубоком сокращении валовой прибыли в трех существенных и четырех менее значимых проектах, что вызвано затягиванием сроков реализации и удорожанием строительства. При этом данные свидетельствуют, что финансовые льготы, примененные в 79% сделок по продаже квартир, сыграли ключевую роль в корректировке прибыльности проектов.

Голан Фриденфельд

12:53, 19.03.26

Данные рынка недвижимости, ежемесячно публикуемые министерством финансов, указывают на резкое замедление продаж новых квартир на свободном рынке. Недавно также были раскрыты сведения о резком скачке числа отмен сделок по квартирам, приобретенным в период с 2023 по конец 2025 года. До недавнего времени ситуация выглядела тревожной, но предсказуемой, однако сопоставление этих макроданных с микропоказателями из финансовых отчетов публичных девелоперов демонстрирует масштаб драмы, разворачивающейся в секторе жилой недвижимости.

Зачастую эта драма скрыта в сносках среди сотен страниц отчетности. Именно там, в мелком шрифте, обнаруживаются уязвимые места рынка. Так, компания «Бесер Хандаса» раскрыла в примечаниях к отчету, что в одном из ее масштабных проектов в Беэр-Шеве уровень валовой прибыли упал с 22% до 13%, а ожидаемая прибыль от проекта сократится на 51%. Это означает снижение прогнозируемой прибыли примерно на 200 миллионов шекелей — корректировка, о которой инвесторов уведомили лишь вскользь.

В отчетах «Акро» на странице 25 также содержится значимая сноска. Компания отмечает, что в трех ее ключевых проектах и четырех менее значимых произошло снижение валовой прибыли более чем на 20%. В качестве основных причин указаны увеличение сроков реализации и рост затрат на строительство. Напротив, в двух других проектах — одном существенном и одном менее значимом — зафиксирован рост валовой прибыли более чем на 20%, в том числе за счет повышения цен.

Очевидно, что цены на квартиры играют центральную роль даже там, где компания вынуждена снижать маржинальность. На странице, предшествующей сноске, «Акро» указывает, что из представленной валовой прибыли была исключена «значительная статья финансирования» — финансовые льготы, предоставленные покупателям. В отчете уточняется, что в 2025 году около 79% сделок были совершены с использованием подобных инструментов. Это означает, что эффективная цена квартир — включающая такие льготы, как оплата 20% в момент покупки и остатка при сдаче, отмена привязки к индексу затрат на строительство или предоставление кредитов на собственный капитал — фактически отражается в эрозии валовой прибыли.

На практике только по трем существенным проектам речь идет о снижении валовой прибыли примерно на 130 миллионов шекелей. Поскольку «Акро» не владеет 100% этих проектов, ее доля в снижении составляет около 80 миллионов шекелей. Для сравнения: в 2024 году валовая прибыль от девелоперской деятельности составила 108 миллионов шекелей, а в 2025 году — 104 миллиона шекелей, что делает это изменение весьма существенным.

Углубленный анализ отчетов «Акро» показывает возможные последствия при дальнейшем снижении цен на жилье. Если компания будет вынуждена снизить цены продажи на 5% только в этих трех проектах, валовая прибыль — в соответствии с ее долей — упадет еще примерно на 51 миллион шекелей. В случае снижения цен на 10% ущерб составит около 102 миллионов шекелей дополнительно. При годовой валовой прибыли от девелоперской деятельности в 104 миллиона шекелей это является крайне серьезным событием, которое нельзя рассматривать как второстепенную сноску.