Квартира не продается? Делайте ремонт
В период, когда продажа недвижимости стала сложной задачей, владельцы квартир все чаще делают ставку на ремонт, чтобы повысить привлекательность своего жилья. Одновременно с этим высокие цены на рынке побуждают многих инвестировать в модернизацию текущих условий, а не в покупку новой недвижимости. Эксперты обсуждают, насколько эффективна такая стратегия и как отрасль справляется с дефицитом рабочей силы.
«Отрасль ремонтов переживает острый парадокс. С одной стороны, фиксируется рост спроса на ремонтные работы в результате продолжающегося восстановления зданий, пострадавших в ходе войны, а также со стороны семей, которые предпочитают отремонтировать или расширить существующую квартиру вместо покупки новой. Но с другой стороны, отрасль борется с тяжелым дефицитом рабочей силы, что приводит к росту цен, продлению сроков, а также к тому, что 12% подрядчиков по ремонту полностью покинули отрасль», — объясняет Эран Сив, председатель Ассоциации подрядчиков по ремонту.
Сив описывает непростую реальность: «Вследствие высокой процентной ставки, нестабильных цен на жилье и растущего разрыва между стоимостью новых квартир и возможностью продажи существующих, все больше людей предпочитают ремонт переезду. Они опасаются, что не смогут продать текущую квартиру из-за рыночной неопределенности и окажутся в ситуации финансового провала к моменту передачи новой. С другой стороны, владельцы, испытывающие трудности с продажей, рассматривают ремонт как способ повысить стоимость актива. Важно понимать: ремонт с целью продажи должен быть косметическим и быстрым, так как не каждая инвестиция окупается. В случае же ремонта для собственного проживания важно выполнить умную перепланировку, позволяющую улучшить качество жизни, например, заменить ванны на душевые кабины или создать эффективные зоны хранения».
Что касается цен, по словам Сива, они растут: «Тот, кто решит делать ремонт, обнаружит, что из-за нехватки рабочей силы расценки подскочили на 30–50% за последние два года. Например, ремонт ванной комнаты, который до войны, в 2023 году, стоил около 2 400 шекелей за кв. м, сегодня достигает 3 800 шекелей за кв. м. Кроме того, сроки работ, которые раньше занимали семь дней, сегодня растягиваются на недели».
Действительно ли ремонт повышает шансы на продажу? Коби Галь, соучредитель GMA Architects, комментирует: «Ремонт квартиры действительно увеличивает шансы на сделку, а в периоды экономического роста может даже полностью окупить инвестиции. Напротив, когда экономика находится в застое, рынку трудно оценить улучшение, и ремонт не всегда покрывает разрыв между его стоимостью и добавленной ценой».
Галь приводит еще одну причину выбора в пользу ремонта: «Многие владельцы хотят избежать тяжелых расходов, связанных с покупкой новой квартиры: налога на покупку, регистрационных сборов и затрат на финансирование. В удачные годы качественный ремонт с существенной перепланировкой может привести к резкому скачку стоимости, а иногда и удвоить цену. Так, например, ремонты в башнях Неэман, Азорей Хен, Савьоней Рамат-Авив, Парк Цамерет, а также в центре Тель-Авива привели к значительному росту стоимости при продаже. Тем не менее, отрасль получила тяжелый удар с 7 октября из-за роста цен на сырье и отсутствия палестинских рабочих. Привлечение китайских специалистов привело к удвоению затрат на наем, что вызвало драматический рост стоимости ремонта».
«Средство повышения ликвидности»
Адвокат Галь Хассон подчеркивает преимущества ремонта: «Это значимый инструмент в сделках с недвижимостью в период сложного рынка. Правильный ремонт — не только вопрос эстетики, но и средство повышения ликвидности: отремонтированная квартира с современной кухней и исправными коммуникациями продается быстрее и по более стабильной цене. В реальности осторожного рынка ремонт снижает неопределенность для покупателя и добавляет в круг потенциальных клиентов тех, кто не готов к самостоятельному проекту ремонта. Параллельно это служит рычагом для будущей продажи: модернизированный объект дает владельцу гибкость в принятии решения о сделке на лучших условиях».
Хассон добавляет: «Из этого вытекает важность юридического сопровождения — упорядоченное взаимодействие с подрядчиком, включающее точную спецификацию, графики работ и механизмы поэтапной оплаты, может сэкономить значительные суммы и предотвратить споры. Хотя отрасль постепенно восстанавливается, эта реальность требует повышенной осторожности».
«Не магическое решение»
Наряду с преимуществами есть и те, кто предупреждает о сложностях. «Ремонт не обязательно является магическим решением», — говорит адвокат Галит Розовски. «В Израиле многие покупатели въезжают в квартиру с намерением отремонтировать ее по своему вкусу. Поэтому существует немало ремонтов, которые не влияют на решение о покупке. Главная проблема — качество исполнения. Ремонт, сделанный с использованием материалов среднего или низкого качества, не повышает желания купить квартиру, а иногда даже вредит ему. Покупатели быстро распознают дилетантские работы и переводят это в требование скидки».
Когда стоит делать ремонт? По словам Розовски: «Я рекомендую сосредоточиться на том, что важно для большинства покупателей — ванных комнатах и кухне. Это те пространства, которые создают самое сильное впечатление. Целевой ремонт на высоком уровне может принести деньги, а не только стоить их».
Алина Гоц, владелица агентства недвижимости, дает советы тем, кто выбирает ремонт: «В значительной части случаев речь идет об объектах, которые выглядят запущенными, например, квартирах, полученных в наследство. Стоит провести модернизацию, пусть даже минимальную, чтобы повысить стоимость объекта. Разрыв между объектом, который продается «как есть», и объектом, прошедшим небольшую косметику, огромен, а инвестиции не столь значительны. Обычно речь идет о 20–30 тысячах шекелей на замену дверей, покраску и тщательную уборку, что создает большой эффект».
Классификация, обучение и безопасность: реформа в сфере ремонтов
В то время как многие предпочитают ремонтировать, а не покупать квартиру, в сфере происходит реформа под руководством Министерства строительства и жилищной политики, Гистадрута и Ассоциации подрядчиков по ремонту. Она призвана упорядочить и обучить специалистов, а также подготовить отрасль к восстановлению зданий, пострадавших в ходе войны «Железные мечи», и будущим чрезвычайным ситуациям.
В рамках реформы расширена базовая классификация подрядчиков: максимальная сумма для ремонтных работ по базовому маршруту регистрации удвоилась до 825 тысяч шекелей. Это позволит более широкой группе подрядчиков участвовать в проектах комплексного восстановления. Также обновлены условия перехода между классификациями, что сделает процесс более эффективным. Параллельно Институт безопасности и гигиены труда проводит специальные курсы, которые дают практические инструменты для работы и обеспечивают профессиональную базу для качественной интеграции в отрасль.
