Данные в отчетах банка «Мизрахи Тфахот», которые должны зажечь красную лампочку на рынке недвижимости

Банк «Мизрахи Тфахот» завершил вчера сезон финансовых отчетов крупных банков за второй квартал 2026 года со снижением чистой прибыли на 1,7%, которая составила около 1,43 млрд шекелей, и с рентабельностью капитала, снизившейся с 17,8% в аналогичном квартале прошлого года до 16% в текущем квартале. Подобно тенденции в остальных банках, замедление инфляции и снижение процентной ставки Банка Израиля сдержали тренд рекордных прибылей последних лет, за исключением банка «Леуми», который представил рекордную для банка в Израиле прибыль в размере 2,83 млрд шекелей. Это произошло в дополнение к специальному налогу в размере около 3 млрд шекелей, наложенному Министерством финансов на банки. Прибыль до налогообложения «Мизрахи Тфахот» выросла на 0,54% до 2,43 млрд шекелей. Банк под руководством Моше Лари объявил о выплате дивидендов наличными в размере 50% от чистой прибыли, как и «Леуми» и «Апоалим», на общую сумму 714 млн шекелей. Однако, в отличие от «Леуми», «Апоалим» и «Дисконт», не все дивиденды возвращаются общественности: контролирующие акционеры банка — Эяль Офер (21,01%) и братья Дуди и Дрорит Вертхайм (20,28%) — получат вместе от текущего распределения около 295,8 млн шекелей.

Самой заметной характеристикой «Мизрахи Тфахот» является сфера ипотечного кредитования. «Мизрахи» владеет крупнейшим портфелем ипотечных кредитов в системе — около 253 млрд шекелей, что составляет почти 40% ипотечного портфеля в Израиле. Но в то время как в годы растущей инфляции портфель, выигрывающий от привязки основной суммы к индексу, толкал прибыль вверх, в условиях замедления инфляции «Мизрахи» является основным пострадавшим в системе: избыток активов, привязанных к индексу, делает его наиболее чувствительным к любому снижению темпов роста индекса по сравнению с конкурентами. И действительно, несмотря на то, что ипотечный портфель вырос на 8,7% с июня прошлого года, а общий кредитный портфель увеличился на 12,5%, чистые процентные доходы в квартале сократились на 2,6% до 3,01 млрд шекелей. Этот ущерб банк частично компенсировал с помощью двух двигателей: четырехкратного скачка доходов от финансирования, не связанных с процентами (которые составили 171 млн шекелей по сравнению с 43 млн шекелями в аналогичном квартале, в основном благодаря переоценке деривативов и прибыли от портфеля ценных бумаг), наряду со снижением операционных расходов на 2,7% благодаря сокращению отчислений на зарплаты и бонусы.

Наплыв старых заемщиков

Каждый, кто пытался получить несколько ценовых предложений по ипотеке в последние годы, вероятно, столкнулся с острой конкуренцией, происходящей в отрасли. Хотя процентная маржа, взимаемая банком по ипотеке, низка по сравнению с другими кредитами, в конечном итоге речь идет о крупном и долгосрочном кредите с существенным обеспечением и высокой платежной дисциплиной, и банки активно борются за него. Сравнение трех крупнейших банков (по данным надзорного сектора Банка Израиля) показывает, что в годовом исчислении «Мизрахи Тфахот» лидировал по росту ипотечного портфеля с увеличением на 8,7%, до 252,3 млрд шекелей нетто, по сравнению с 7,6% у «Леуми» и 6,5% у «Апоалим». Тем не менее, в первой половине 2026 года «Леуми» увеличил темп и показал рост на 4,0% (до 159,8 млрд шекелей), по сравнению с 3,4% у «Апоалим» и 3,3% у «Мизрахи». Источники роста в каждом банке были разными: «Леуми» лидировал по росту выполнения новых ипотечных кредитов (включая покупку квартир и переход клиентов из конкурирующих банков) со скачком на 25,6% в выполнении новых кредитов в первой половине года до 15,65 млрд шекелей. Для сравнения, в «Мизрахи Тфахот», который концентрирует наибольший объем деятельности, новые выполнения выросли всего на 7% (до 19,78 млрд шекелей), а в «Апоалим» был зафиксирован умеренный рост на 3,5% (до 12,69 млрд шекелей). С другой стороны, в «Мизрахи Тфахот» произошла значительная активность по внутреннему рефинансированию: объем кредитов, рефинансированных внутри банка, подскочил за полугодие на 38,8% до 8,66 млрд шекелей — темп более чем вдвое выше, чем у «Леуми», и более чем втрое выше, чем у «Апоалим». Скачок в рефинансировании отражает наплыв старых заемщиков в отделения с целью адаптации маршрутов кредита к среде снижающихся процентных ставок: в «Мизрахи Тфахот» только 17,9% портфеля привязаны к прайму, что обязывает большинство заемщиков активно проводить рефинансирование для удешевления платежей.

Предупреждающий сигнал о кредитных рисках

Анализ качества кредитов показывает, что доля долгов, не приносящих проценты (NPL) — кредитов с глубокой просрочкой 90 дней и более, по которым банк перестал признавать доходы — составляет в ипотечном портфеле «Мизрахи Тфахот» 1,03% по сравнению с 0,96% в аналогичном квартале прошлого года. Речь идет о более высокой доле, чем у конкурентов (0,72% у «Апоалим» и 0,57% у «Леуми»), что обусловлено профилем риска, включающим более высокий средний коэффициент финансирования (LTV) — 55,5% от стоимости актива в «Мизрахи» по сравнению с 45%-49% у конкурентов, а также стажем портфеля, который по своей природе накапливает длительные юридические процедуры взыскания. Наряду с этим, доля чистых бухгалтерских списаний в жилищном портфеле «Мизрахи» составила 0%, что демонстрирует, что залог на жилые квартиры предотвращает фактические окончательные убытки банка. Наряду с ипотечным портфелем для домохозяйств, «Мизрахи Тфахот» углубил свою деятельность с застройщиками в сфере строительства и недвижимости. Общий кредитный риск банка в отрасли впервые преодолел отметку в 100 млрд шекелей и достиг 101,6 млрд шекелей — скачок на 20,5% за год. «Кредитный риск» отражает полную финансовую подверженность банка отрасли, то есть максимальную сумму, которую банк может потерять в случае общего краха заемщиков. Этот показатель состоит из 54,9 млрд шекелей прямых кредитов, фактически предоставленных подрядчикам, наряду с 46,7 млрд шекелей будущих обязательств и открытых кредитных линий. Отчет поднимает первый предупреждающий сигнал среди застройщиков, когда общий объем кредитов сектору недвижимости, не находящихся в обычном рейтинге исполнения (кредит, находящийся под особым наблюдением или контролем), вырос за полугодие на 20,6% до 5,74 млрд шекелей, и теперь составляет 5,65% от общего объема подверженности отрасли (по сравнению с 4,64% в июне прошлого года). Из них кредит, классифицированный как проблемный с более высоким уровнем риска (но по которому заемщики все еще выполняют процентные платежи, «проблемный начисляемый кредит»), вырос на 25,2% до 318 млн шекелей. Сам банк перечисляет в отчете ряд проблем, омрачающих деятельность подрядчиков, во главе с запасом около 84 тысяч непроданных квартир в Израиле (около 55% из которых сосредоточены в округах Тель-Авив и Центр) и увеличением продолжительности строительства. Центральный вопрос вокруг сферы недвижимости заключается в том, достигнет ли и когда замедление продаж новых квартир с силой и рынка ипотеки. До сих пор рынок ипотеки продолжал демонстрировать высокие показатели в основном благодаря сделкам «на бумаге», подписанным два-три года назад. Чтобы стимулировать покупки и субсидировать расходы на финансирование, не снижая официально цены на квартиры, подрядчики наводнили рынок акциями 20/80, в рамках которых покупатели платили лишь небольшой аванс при подписании договора и должны взять основной ипотечный кредит и завершить остаток платежа только при получении ключей. Однако этот механизм создал «задержку» в риске: если стагнация в продаже квартир продолжится и подрядчикам будет трудно ликвидировать накопленный запас квартир, рынок ипотеки потеряет свой основной двигатель роста. В ситуации, когда замедление инфляции и снижение процентных ставок и без того съедают маржу финансирования, значительный двигатель роста «Мизрахи» столкнется с серьезным вызовом.