Суд отклонил иск жильца, пытавшегося заблокировать проект реновации из-за «чрезмерной прибыли» застройщика

Во многих проектах реновации городской застройки встречаются жильцы-отказники. У некоторых из них есть веские причины, у других — менее, но одно можно сказать наверняка: иногда один человек может стать причиной задержки реализации целого проекта. Проект реновации на улице Бар-Йохай в Иерусалиме, включающий 86 существующих квартир в старом «доме-поезде», был запущен после того, как Окружной суд отклонил возражение владелицы квартиры, отказывавшейся подписать договор.

Согласно условиям, согласованным с абсолютным большинством владельцев, жильцам полагалась компенсация: увеличение площади квартиры на 26 кв. м (добавка более 50% к первоначальной площади), парковочное место, кладовая площадью 4–6 кв. м и балкон площадью 10–12 кв. м. Кроме того, был внедрен механизм участия в прибыли: если рентабельность проекта превышает стандарт 21, около 25% от избыточной прибыли распределяется в пользу жильцов.

Несмотря на это, владелица квартиры отказалась подписывать документ. В центре ее претензий был довод о том, что предполагаемая прибыль застройщика (около 20,89%) является чрезмерной и превышает показатели стандарта 21.1 (который, по ее утверждению, составляет 15–17%). Отказница настаивала: если застройщик согласится на предпринимательскую прибыль в 16,5–17,5%, площадь ее новой квартиры можно будет увеличить не на 26, а на 42 кв. м.

Суд отклонил позицию истца, постановив, что предпринимательская прибыль, превышающая минимально допустимую, не свидетельствует о дискриминационном характере сделки.

В своем решении судья разъяснил роль стандарта 21.1, вступившего в силу в июне 2022 года и заменившего предыдущий стандарт (где указывалась минимальная прибыль в 25–30%). Было установлено, что новый стандарт не определяет максимальный потолок рентабельности для застройщиков. Параллельно главный правительственный оценщик опубликовал минимальные уровни прибыли, необходимые для проверки экономической целесообразности проекта, чтобы обеспечить стимул для его реализации.

Суд подчеркнул: «Уровень прибыли, указанный главным правительственным оценщиком, является минимальным порогом для обеспечения заинтересованности застройщика. Это не максимальная прибыль, превышение которой доказывает невыгодность сделки для жильцов и оправдывает отказ отдельного владельца от участия в проекте, желаемого большинством».

В решении суда также разъяснено, что минимальная предпринимательская прибыль отличается от рыночной. Минимальный порог служит индикатором безопасности: если проект не достигает этого уровня, возрастает риск того, что он останется «мертвым грузом». Если же планирование и рынок позволяют, ограничений на прибыль застройщика не существует — напротив, высокая рентабельность укрепляет устойчивость проекта, что в конечном итоге выгодно владельцам квартир.

Суд резюмировал, что попытка отказницы опираться на уровни прибыли в 16,5–17,5% для обоснования нецелесообразности проекта не является оправданной, и одобрил его дальнейшее продвижение.

«Вопрос стандарта 21 понятен не всем, и суд поступил правильно, разъяснив его, — анализирует адвокат Дан Хелперт, эксперт по реновации городской застройки. — Нужно понимать, что стандарт 21 изменился. В прошлом он определял верхний порог рентабельности. Однако в июне 2022 года подход был полностью пересмотрен. Согласно исправленному стандарту (21.1), нет ограничения на верхний порог рентабельности, проверяется именно нижний порог, и это требование реальности».

«Истинная цель стандарта — не вмешиваться в коммерческие вопросы между сторонами, а лишь установить нижний порог рентабельности. Если проект находится ниже него, загорается красный свет, цель которого — защитить владельцев квартир от опасных проектов, которые могут быть не реализованы. Как человек, представляющий сотни проектов, я могу сказать: нам не нужен стандарт 21, чтобы получить наилучшие условия. Мы проводим эффективный тендер для застройщиков, который обеспечивает владельцам максимальную компенсацию и самые надежные гарантии».