Акробатика «Амрам Авраам»: 31 миллион шекелей собственного капитала получили оценку в 370 миллионов шекелей

Оценка стоимости, проведенная BDO, подстегнула квартальные показатели строительной компании «Амрам». Девелоперская компания, торгующаяся на бирже в Тель-Авиве с рыночной капитализацией почти в 3 миллиарда шекелей, отчиталась о результатах за второй квартал года, продемонстрировав рост прибыли в три раза — до 165 миллионов шекелей по сравнению с 53 миллионами шекелей в аналогичном квартале прошлого года. Доходы компании от продажи квартир, земельных участков и выполнения строительных работ составили 742 миллиона шекелей, что на 7% больше, чем 694 миллиона шекелей в аналогичном квартале прошлого года.

Улучшение итогового показателя стало следствием прибыли в размере почти 150 миллионов шекелей от реализации контроля над консолидированной компанией — «Амрам эт Нидам» (реновация городской застройки). «Амрам эт Нидам» — это компания по реновации городской застройки, в которой «Амрам Авраам» владела контрольным пакетом акций. 30 июня акционерное соглашение было изменено, и «Амрам Авраам» отказалась от единоличного контроля над «Амрам эт Нидам», перейдя к совместному контролю на равных долях с Эли Нидамом, который является контролирующим акционером внебанковской кредитной компании «Шохам Бизнес». Отказ от контроля был осуществлен из-за желания выпустить облигации для компании по реновации городской застройки, что привело к консолидации результатов «Амрам эт Нидам» в финансовой отчетности «Амрам Авраам» и представлению доли в ней по методу долевого участия.

Вследствие этого шага «Амрам Авраам» заказала оценку 50% акций «Амрам эт Нидам» у оценочной компании BDO, которая оценила их в 327 миллионов шекелей, что принесло бухгалтерскую прибыль в 149 миллионов шекелей, поскольку предыдущая оценка дочерней компании составляла лишь несколько миллионов. Собственный капитал «Амрам эт Нидам» составлял 31 миллион шекелей, и в первой половине 2026 года компания понесла убытки в размере 3,2 миллиона шекелей. То есть оценка стоимости основывалась главным образом на будущем потенциале портфеля проектов по реновации городской застройки, которыми владеет компания, а не на ее текущих результатах. Из десятков проектов в модель были включены 30 проектов, которые уже прошли порог необходимых подписей жильцов.

«Амрам Авраам» является одной из крупнейших девелоперских компаний в Израиле, контролируемой братьями Алоном и Йорамом Амрам (по 33% каждый). В мае 2024 года компания завершила размещение акций после привлечения 313 миллионов шекелей при оценке почти в 1,6 миллиарда шекелей. С начала года акции компании упали на 9,6% на фоне относительного застоя в местном секторе недвижимости. Учитывая высокую прибыльность, представленную «Амрам Авраам», акции компании подскочили на 8% до рыночной стоимости более 3 миллиардов шекелей. В компании представлены такие институциональные инвесторы, как «Мигдаль» (10,7%) и «Феникс» (8%).

Бухгалтерский учет в отчете «Амрам», хотя и сделал квартальный отчет особенно прибыльным, не скрывает трудностей с продажей квартир. Во втором квартале 2026 года «Амрам Авраам» продала 199 единиц жилья по сравнению с 486 единицами в аналогичном квартале 2025 года, что является снижением на 59%. В том числе продажи в рамках программы «Цена для новосела» упали до 79 единиц по сравнению с 409 единицами в прошлом году — резкое снижение, которое, по словам компании, вызвано «прежде всего сроками вывода проектов на рынок». На свободном рынке компания продала 120 квартир по сравнению с 73 квартирами в аналогичном квартале, что является скачком на 64%. По сравнению с первым кварталом 2026 года, в котором было продано 105 квартир на свободном рынке, это также означает рост на 14%. Всего в январе-июне «Амрам Авраам» продала 225 квартир по сравнению с 259 квартирами за аналогичный период, что является снижением на 13%.

По словам Гилада Мано, управляющего хедж-фондом «Макро Валью», «креативная бухгалтерия девелоперских компаний в последнем сезоне отчетности достигла нового пика с «прибылью от потери контроля» у «Амрам Авраам». Оценка стоимости, которую компания приложила к своим отчетам, чтобы превратить компанию с 31 миллионом собственного капитала в актив стоимостью 370 миллионов шекелей, которая, по всей видимости, была выполнена третьей стороной, основывалась на «оценках руководства компании», на базе предположений, которые не соответствуют текущей рыночной среде недвижимости, страдающей от сложной процентной среды и трудностей с продажами. Хотя это законно — проводить переоценку по справедливой стоимости при такой структурной реорганизации, но когда большая часть стоимости опирается на проекты на стадиях планирования, целесообразно проявлять чрезмерную осторожность, поскольку в сфере недвижимости, и особенно в области реновации городской застройки, в большинстве проектов компании не укладываются в графики из-за бюрократических препятствий, а не в те показатели прибыльности, к которым они стремятся».

По словам Ноама Грейфа, генерального директора «Амрам Авраам», оценка стоимости BDO для компании «Амрам Нидам» была определена «очень консервативно, с учетом процентной среды и стагнации цен на квартиры». По его словам, речь идет не о спекулятивных ожиданиях, а о портфеле из более чем 85 активных проектов по реновации городской застройки, включающих около 27 000 единиц жилья в разработке. Кроме того, в качестве доказательства достоверности данных он отметил проверку со стороны внешних органов, таких как фирма Deloitte и Управление по ценным бумагам, в рамках подготовки проспекта облигаций.