«Мелисрон» сохранила показатели в первом квартале 2026 года несмотря на войну

Война против Ирана нанесла ущерб деятельности крупных торговых центров компании «Мелисрон», но не остановила рост операционной выручки компании. Районные торговые центры и открытые торговые площадки, наряду с повышением арендной платы в офисах, компенсировали снижение выручки в крупных торговых центрах. Такая структура помогла компании в сфере доходной недвижимости, находящейся под контролем Лиоры Офер и под управлением Офира Сарида, завершить первый квартал 2026 года с небольшим улучшением результатов. Кроме того, после войны «Мелисрон» зафиксировала сильный скачок выручки.

NOI — чистый операционный доход — составил в квартале 402 миллиона шекелей, что на 1,5% больше по сравнению с аналогичным кварталом. AFFO — скорректированный денежный поток от реальной деятельности, общепринятый показатель для оценки прибыльности компаний доходной недвижимости — остался стабильным на уровне 298 миллионов шекелей. Результаты были зафиксированы, несмотря на снижение выручки арендаторов в торговых центрах группы на 5% в период с января по апрель. В последнюю треть этого периода велась война против Ирана, что привело к ущербу в размере 10 миллионов шекелей в квартальном NOI вследствие закрытия торговых центров в ее начале и снижения выручки.

Ущерб не был равномерным для всех объектов коммерческой недвижимости. Крупные региональные торговые центры зафиксировали снижение квартального NOI на 3%, который составил 196 миллионов шекелей. Эти объекты приносят 66% NOI от торговых площадей группы, среди них выделяются торговый центр «Рамат-Авив» и «Кирьон» в Кирьят-Бялике. Напротив, в открытых пауэр-центрах и районных и городских торговых центрах зафиксирован рост на 9% и 5% соответственно. По заявлению компании, к этим объектам израильтяне обращались для потребления более базовых товаров и товаров, связанных с пребыванием дома. В результате такой структуры совокупный NOI от торговых объектов «Мелисрон» остался без изменений по сравнению с аналогичным кварталом и составил 294 миллиона шекелей.

Взглянув на текущий второй квартал, компания сообщает о восстановлении: NOI в торговых центрах вырос на 19% в период после Песаха и до даты публикации отчета. В течение квартала «Мелисрон» подписала 22 договора аренды с новыми арендаторами на своих торговых объектах по ставкам аренды, которые на 25% выше арендной платы, выплачиваемой арендаторами, покинувшими объекты. Кроме того, компания завершила строительство второго этажа в торговом центре «Рамат-Авив» и начала его заселение. NOI от торгового центра составил в квартале 45 миллионов шекелей и, как ожидается, вырастет в ближайшие кварталы.

В сегменте офисной недвижимости группы зафиксирован рост NOI на 6%, который составил 108 миллионов шекелей. Рост обусловлен новыми подписанными контрактами и влиянием индекса на существующие договоры аренды. В контрактах, подписанных с новыми арендаторами в офисах, зафиксирован рост арендной платы на 10%, однако речь идет всего о четырех контрактах общей площадью в тысячу квадратных метров, поэтому данный показатель не позволяет сделать вывод о состоянии рынка. «Мелисрон» ожидает продолжения роста в офисном секторе после завершения маркетинга в проекте «Ландмарк B» в Сароне в Тель-Авиве компаниям Wiz и фонду Cyberstarts в марте и апреле этого года. Ожидаемый годовой NOI от башни после полного заселения составляет 99 миллионов шекелей, при этом доля «Мелисрон» в проекте составляет 50%.

Еще одним источником будущих доходов является соглашение, подписанное в феврале с Nvidia об аренде здания площадью 29 тысяч квадратных метров в «Парке Офер Йокнеам», в дополнение к 38 тысячам квадратных метров, которые компания уже арендует в парке. Ожидается, что здание будет приносить годовой NOI в размере 23 миллионов шекелей. Тем не менее, доходы от обоих объектов поступят только в дальнейшем: «Ландмарк B» все еще находится в стадии строительства и, как ожидается, будет заселен в течение 2027 года, а строительство объекта в Йокнеаме должно начаться в этом году и завершиться в 2028 году.

Между тем, «Мелисрон» вынуждена справляться с вызовами по заселению. Офисное здание площадью 5 000 квадратных метров в Ноф-ха-Галиль, строительство которого было завершено в третьем квартале 2024 года, к концу марта достигло уровня заполняемости всего 34%. Кроме того, в конце года компания планирует завершить ремонт бывшего здания IBM в Петах-Тикве, включающего 15 тысяч квадратных метров, которые до сих пор не сданы в аренду. В то время как рынок офисов в городе страдает от избыточного предложения, и уровень заселения объектов Class A в нем достиг в конце 2025 года, согласно опросу исследовательской компании Newmark Natam, лишь 70%, по сравнению с 99% в районе, где расположен проект «Ландмарк».

В жилом секторе, в рамках предварительных продаж (пре-сейл) в проекте «Шхаким» в Герцлии, где запланировано строительство 730 квартир, за последнюю неделю было подписано 120 бланков регистрации, которые не являются обязательными для покупателей. Тем не менее, компания все еще находится под влиянием замедления на рынке жилья. Дочерняя компания «Авив Мелисрон» продала в первом квартале 27 квартир в четырех проектах в Тель-Авиве и Гиватаиме по сравнению с 26 квартирами в аналогичном квартале прошлого года, но по сравнению с 54 квартирами в аналогичном квартале два года назад. Компания владеет в этих проектах более чем 300 квартирами, которые еще не проданы.