Меньше спекулятивного строительства: как меняется рынок доходной недвижимости
Сектор жилой недвижимости восстанавливается после войны медленно, однако сегмент доходной недвижимости демонстрирует трансформацию. Эксперты отмечают отказ от спекулятивного строительства в пользу проектов смешанного использования, ориентированных на качество, транспортную доступность и потребности локальных сообществ.
Отрасль жилой недвижимости с трудом восстанавливается после войны, и продажи все еще остаются низкими. В то же время инвесторы и застройщики ищут новые направления, и доходная недвижимость предлагает им альтернативные решения. Мы проанализировали ситуацию в этой сфере: как излишки планирования прошлых лет влияют на предложение офисов и какие новые сегменты переживают расцвет.
Цахи Соферин, председатель совета директоров Sofrin Group, полагает, что городское обновление (пинуй-бинуй) меняет облик деловых зон: «Горячими трендами в наступающем году станут офисы в рамках обновления старых зон занятости. Улица Ха-Масгер в Тель-Авиве и комплекс Бурсы в Рамат-Гане — это только начало: старые объекты уступают место экологичным и высокотехнологичным башням, сочетающим работу, торговлю и досуг в шаговой доступности от скоростного общественного транспорта».
Хаим Кради, генеральный директор Prashkovsky Income Generating, отмечает признаки восстановления: «Офисный сектор в последние три года страдал от застоя, компании замораживали планы расширения. Однако после окончания войны «Железные мечи» появилось ощущение постепенного освобождения и возобновления спроса на офисные и торговые площади».
Керен Шем Тов Сегаль, генеральный директор Mindspace Israel, подчеркивает смену концепции: «Офис становится услугой. Если раньше наличие собственного контракта было символом силы, то сегодня гибкость и возможность разделения площадей транслируют деловую устойчивость. Коворкинги обеспечивают стратегический ответ компаниям, позволяя разумно использовать ресурсы».
Снижение объемов начала строительства
Нир Шмуль, генеральный директор Snir Group, указывает на поворотный момент: «Данные о начале строительства показывают, что 2025 год знаменует собой смену тренда. Доля офисного сектора в общем объеме начала нежилого строительства снижается до 12%, тогда как в 2022–2024 годах она колебалась от 26% до 29%. Это отражает накопленный избыток предложения и растущую осторожность застройщиков».
В то же время торговый сектор демонстрирует рост, достигая 20% от общего объема начала нежилого строительства в 2025 году. После периода избытка предложения, когда многие площади пустовали, рынок адаптировался: районные центры и уличная торговля вновь становятся центральной частью городского планирования.
Рои Фадлон, генеральный директор Shponder Fadlon Group, добавляет: «Мы видим растущий спрос на офисы рядом с домом. Пробки заставляют людей искать решения вблизи места жительства. Тренды смешанного использования (mixed-use) усиливаются по всей стране, а не только в центре».
Яки Райснер, владелец Reisdor Group, резюмирует: «Доходная недвижимость сегодня оценивается не по количеству квадратных метров, а по качеству продукта: местоположению, транспортной доступности и управлению, создающему пользовательский опыт. Башни в премиальных локациях остаются востребованными, если они предлагают реальную ценность, а не просто являются «еще одним зданием»».
Предпочтение местным центрам занятости
Дан Мор, директор подразделения доходной недвижимости в компании Azorim, отмечает: «Период войны укрепил понимание того, что местная и доступная торговля стала насущной необходимостью. Смешанное использование — ключевой компонент создания живого района, где торговля обслуживает жильцов, посетителей и офисных работников одновременно».
Михаль Гур, генеральный директор Peretz Bonei HaNegev, подчеркивает разницу между центром и периферией: «В городах периферии мы не фиксируем избытка площадей. Наши центры в Беэр-Шеве, Димоне, Сдероте и Мигдаль-ха-Эмеке заполнены на 100%. Мы видим, что услуги «Wellness» создают качественный пешеходный трафик, превращая торговый центр в ежедневный пункт назначения».
Хен Гур Лотан из Levinstein Group добавляет: «Растет спрос на небольшие районные офисы для фрилансеров и малого бизнеса. Это изменение влияет на модели спроса: вместо концентрации на больших башнях мы видим интерес к бутик-офисам на городской периферии, что оживляет местную торговлю».
Маргалит Мусса Фридберг из компании AVIV отмечает расширение концепции смешанного использования: «Мы видим здания, где верхние этажи отведены под жилье, а нижние — под торговлю и офисы. Также создаются мелкие логистические «хабы» на окраинах, чтобы сократить движение тяжелого транспорта в городах в дневное время».
Глубокие изменения в комплексах занятости
Мирьям Друк, генеральный директор бизнес-парков GreenWork и 1K Business, отмечает: «Центр тяжести сместился к интегрированным деловым комплексам. Парк функционирует как «внешний отдел кадров», предлагая рестораны, велнес и общественные пространства. Доступность стала критическим фактором: компании выбирают локации рядом с основными транспортными артериями».
Шарон Бен Цви, эксперт по маркетингу и консалтингу, подводит итог: «Рынок доходной недвижимости в Израиле демонстрирует впечатляющую зрелость. Три тенденции диктуют направление: концентрация на качественных активах, соблюдение стандартов ESG и отказ от спекулятивного строительства в пользу долгосрочного мышления. Доходность в секторе составляет 6-9%, а в серверных фермах — еще выше».
