Миллиард шекелей за землю: оправдают ли фермы серверов инвестиции?

Приобретение земельного участка в Хадере компанией «Мега Ор» за миллиард шекелей с целью создания фермы серверов за считанные дни стало одной из самых обсуждаемых сделок на рынке недвижимости. Это событие выделяется не только внушительной суммой, выплаченной единовременно, но и тем, что оно знаменует собой расширяющуюся волну целевых закупок земли под дата-центры в Израиле — сферу, ставшую одним из самых востребованных направлений инвестиций в мире. Являются ли дата-центры в Израиле стабильным двигателем экономической прибыли и какие риски сопряжены с покупкой земель для этих целей?

1. Сделка в Хадере: высокий спрос

Земля, приобретенная «Мега Ор» через дочернюю компанию «Мега Ди Си», занимает около 180 дунамов в северной промышленной зоне Хадеры. Ранее этот участок принадлежал заводу «Альянс», специализировавшемуся на производстве шин. В конце 2024 года производственная деятельность была прекращена, и объект был выкуплен у японской корпорации Yokohama.

Основным назначением земли согласно плану Хад/812 является промышленность, что позволяет возводить логистические центры, офисы и инженерные сооружения, включая фермы серверов. Западная часть комплекса также подпадает под план «Северные городские ворота Хадеры», добавляющий права на коммерческую деятельность.

На участке расположены строения общей площадью от 95 тысяч до 100 тысяч кв. м. «Мега Ди Си» планирует использовать эти мощности для реализации проектов под аренду. Мор Зив, руководитель отдела инвестиций в недвижимость JLL Israel, сопровождавшая сделку, отмечает, что высокий интерес к участку сохранялся на протяжении семи месяцев, что подчеркивает ажиотаж вокруг земель для дата-центров.

В январе компания «Мега Ди Си» объявила о предоставлении услуг ферм серверов мощностью 80 мегаватт для голландской компании Nebius (объекты в Масмии и Бейт-Шемеше) при инвестициях в 880 миллионов долларов. В настоящее время компания управляет семью фермами на разных стадиях готовности.

Оценщик Одед Ландау отмечает уникальность сделки из-за масштаба участка. По его словам, наличие инфраструктуры для производства энергии и потенциал подключения к газовой сети являются критическими преимуществами для создания дата-центра.

---

2. Множество сделок с начала года

Мир дата-центров работает по иным правилам, нежели традиционная недвижимость. Доходность здесь зависит не от площади, а от операционной способности: подачи электроэнергии, систем охлаждения и безопасности. На текущий момент в Израиле на разных стадиях планирования находятся около 20 крупных ферм серверов.

С начала года активность в секторе резко возросла:

• Nofar Energy планирует создание фермы в Шохаме мощностью 100 мегаватт (оценка 300 миллионов шекелей).

• Doral Energy объединилась с Ampa для строительства объектов рядом с электростанциями.

• Dalia построит ферму мощностью 200 мегаватт в Ашдоде (инвестиции 1,5 миллиарда долларов).

• Enlight возведет объект мощностью 100 мегаватт в Ашлиме (оценочные инвестиции 4 миллиарда шекелей).

3. Вызовы и риски

По словам Одеда Ландау, основным «товаром» в этом бизнесе является электрическая мощность (мегаватты). Клиенты приобретают вычислительную мощность, опирающуюся на стабильную инфраструктуру. «Покупка земель для дата-центров — это не просто сделка с недвижимостью, а живой бизнес», — подчеркивает эксперт. Фермы серверов становятся базовой инфраструктурой, подобной дорогам или электростанциям, обслуживая провайдеров уровня Amazon, Google и Meta.

Земли, пригодные для дата-центров, часто оцениваются с премией около 50% по сравнению с обычной промышленной недвижимостью. Эта наценка отражает доступность энергосетей и возможность получения разрешений на энергоемкое производство. Длительные сроки аренды обеспечивают стабильный денежный поток, однако отрасль не лишена рисков:

• Регуляция: изменение планировочных норм или задержки в выдаче спецразрешений могут критически повлиять на проект.

• Стоимость электроэнергии: это самый чувствительный компонент операционных расходов, от которого напрямую зависит долгосрочная прибыльность.