«Недобросовестность»: Верховный суд обязал продавца завершить сделку с покупателями, просрочившими платеж
Супружеская пара приобрела дом за 3,62 миллиона шекелей, но не смогла вовремя выплатить остаток суммы из-за задержки со стороны банка. Верховный суд постановил, что, поскольку сам продавец ранее задержал предоставление «формы 4» на три месяца, его отказ предоставить покупателям отсрочку является проявлением недобросовестности.
Верховный суд постановил, что супружеская пара, допустившая просрочку платежа при покупке дома стоимостью 3,62 миллиона шекелей, имеет право завершить сделку. Несмотря на то, что нарушение сроков оплаты формально являлось существенным, суд признал действия продавца, аннулировавшего договор без предоставления отсрочки, недобросовестными. Тем самым Верховный суд отменил решение Окружного суда, который ранее постановил расторгнуть сделку и выселить покупателей.
Спор касался объекта недвижимости, за который покупатели уже выплатили один миллион шекелей и вселились в дом на правах арендаторов. Согласно договору, остаток в размере 2,62 миллиона шекелей должен был быть переведен в течение 10 рабочих дней после получения продавцом «формы 4» (разрешения на заселение). Продавец, в свою очередь, обязался предоставить документ в течение 12 месяцев, однако задержал его передачу на три месяца. Когда пришло время финального расчета, возникла задержка со стороны банка-кредитора покупателей. Продавец расторг договор, не предоставив покупателям дополнительного времени, хотя те получили принципиальное одобрение ипотеки всего через день после уведомления о расторжении.
В июле 2023 года Окружной суд в Иерусалиме признал расторжение договора законным, обязав покупателей освободить помещение. Адвокаты Асаф Бен-Мелех, Наама Хорн и Дан Корб из конторы «Бен Цур Корб и партнеры», представляющие интересы покупателей, подали апелляцию в Верховный суд, добившись временного запрета на выселение и совершение сделок с объектом.
Верховный суд под председательством судьи Офера Гросскопфа (при участии судей Алекса Штейна и Гилы Канфи-Штейниц) удовлетворил апелляцию. В постановлении говорится:
«Моя позиция заключается в том, что неуплата остатка суммы в срок действительно представляет собой существенное нарушение договора. Однако в уникальных обстоятельствах данного дела продавец обязан был предоставить покупателям отсрочку в силу принципа добросовестности. Это особенно актуально на фоне того, что сам продавец задержал предоставление "формы 4", что также является нарушением договора и создало неопределенность в графике исполнения обязательств. Настаивание на расторжении сделки в условиях, когда покупателям требовался лишь кратчайший дополнительный срок для перевода средств, является проявлением излишнего формализма и педантичности.»
Судья Гросскопф подчеркнул, что даже если продавец сомневался в способности покупателей завершить сделку, он был обязан проявить гибкость. Отказ от предоставления отсрочки в данных обстоятельствах был квалифицирован как недобросовестное поведение.
Адвокаты покупателей прокомментировали решение так: «Это важное и основополагающее постановление Верховного суда. Оно устанавливает, что сторона не может расторгать договор из-за задержки платежа, если сама ранее не выполнила существенные обязательства. Решение укрепляет договорную стабильность, поощряет исправление ошибок и способствует честному ведению деловых отношений».
