«Отмена налога на улучшение? Я слышу об этом с того момента, как стал оценщиком»
После десяти лет работы в качестве решающего оценщика, эксперт по недвижимости и адвокат Шломи Яффе возвращается на частный рынок. Он называет налог на улучшение «самым правильным из существующих», критикует чрезмерное судебное вмешательство в оценочные решения и прогнозирует стагнацию цен на квартиры из-за роста предложения и снижения спроса.
«С тех пор как я стал оценщиком, а это около 30 лет, постоянно говорят об отмене налога на улучшение (хейтель ха-ашбаха) или его замене другим сбором. Сегодня эти разговоры звучат вновь, и создается впечатление, что к ним относятся серьезно. Однако я уверен: каждый, кто работает над этой реформой, прекрасно понимает, что она не будет реализована. Возможно, внесут небольшие поправки, но отмены не произойдет. Это было бы несправедливо: на мой взгляд, налог на улучшение — самый правильный из существующих налогов».
Эти слова принадлежат оценщику недвижимости и адвокату Шломи Яффе, который завершает десятилетнюю «каденцию» в должности решающего оценщика. Эта роль, назначаемая Министерством юстиции, заключается в разрешении споров между частными лицами или застройщиками и государственными органами. Теперь Яффе возвращается на частный рынок и делится своими выводами.
«Возьмем сельскохозяйственную землю, на которой выросли офисные башни», — поясняет он логику налога. «Разрешение выдала местная комиссия, но для этих зданий нужно прокладывать дороги, строить тротуары и создавать инфраструктуру — всё это финансируется за счет налога на улучшение. Это логичнее, чем подоходный налог: вы буквально видите, на что пошли ваши деньги».
Шломи Яффе
-
Личное: женат, четверо детей, трое внуков. Живет в Петах-Тикве.
-
Профессиональное: оценщик недвижимости и адвокат. Владелец оценочного бюро, специализирующегося на экспертных заключениях и налогах на улучшение. Арбитр, медиатор и партнер в адвокатской фирме.
-
Кое-что еще: посещает уроки Торы и играет в бадминтон.
«Апелляционные комиссии вмешиваются в заключения оценщиков»
Яффе был одним из первых оценщиков в стране, получивших юридическое образование. Будучи профессионалом с таким бэкграундом, он критически оценивает вмешательство апелляционных комиссий в работу оценщиков.
«Судебное решение по делу Геллера четко определяет границы вмешательства в работу решающего оценщика: только при наличии посторонних соображений или юридических ошибок. Несмотря на это, апелляционные комиссии сегодня вмешиваются в каждое слово, написанное экспертом. Раньше оценка была оценкой, а теперь это предмет бесконечных судебных споров».
На вопрос о том, помогает ли юридическое образование в работе, Яффе отвечает утвердительно: «Когда мне цитируют судебное решение, я читаю его целиком. Часто из контекста вырывают одну строчку, чтобы создать новую историю. Оценщик с юридическим образованием видит нюансы, которые ускользают от других».
Налоги на улучшение в ТАМА-38: итоги спора
-
Суть спора: следует ли учитывать права по ТАМА-38 в стоимости первоначального объекта?
-
Подход местных властей: не учитывать ТАМА в предыдущем состоянии, что ведет к максимальным налогам на улучшение.
-
Позиция Шломи Яффе: обязательно учитывать права в силу ТАМА-38, что значительно снижает налоговое бремя для граждан.
-
Решение Верховного суда: ТАМА-38 должна рассматриваться как часть предыдущего состояния. Это решение потенциально лишает муниципальные бюджеты миллиардов шекелей.
«Я раскусил этот трюк еще в первом деле»
Яффе сопровождал вопрос налогообложения планов ТАМА-38 с самого начала. «Муниципалитеты пытались взимать налоги до бесконечности, используя планы, которые формально опирались на ТАМА-38, но включали в себя и другие права. Я раскусил этот трюк еще в 2018 году. Во всех своих решениях я настаивал, что ТАМА-38 должна учитываться в предыдущем состоянии, несмотря на давление со стороны апелляционных комиссий и юридического советника правительства. Я знал, что дело дойдет до Верховного суда, и оказался прав».
На вопрос о критике в тот период он отвечает: «Да, это решение затрагивало интересы каждого. Я получал поддержку от коллег-адвокатов и оценщиков, а от муниципалитетов — лишь косвенные реакции. Масштаб влияния этого вопроса оказался колоссальным».
«Цены на квартиры? Мы продолжим видеть стагнацию»
Анализируя рынок жилья, Яффе отмечает, что нынешняя ситуация напоминает начало 2000-х годов, когда из-за Второй интифады и краха пузыря хайтека рынок практически замер.
«Сегодня мы видим большое предложение, но спрос упал из-за неопределенности в сфере безопасности. Кроме того, на рынок поступает множество квартир из программы "Цена для новосела", построенных несколько лет назад. Предложение превышает спрос, поэтому мы вряд ли увидим дальнейшее снижение цен, но стагнация сохранится».
Что может изменить тенденцию? «Процентная ставка. Как только Банк Израиля начал ее снижать, спрос немного оживился. Пока ставка остается высокой, покупателям сложно вернуться на рынок. Если она продолжит снижаться, мы увидим восстановление спроса».
