«Ожидаемое невыполнение обязательств»: что скрывает отчетность «Кардан Надлан»
Необычная формулировка в примечании к отчетности компании «Кардан Надлан» обнажает хрупкость рынка жилой недвижимости. В то время как строительный сектор Израиля опирается на терпение кредиторов, даже крупные игроки сталкиваются с серьезными трудностями из-за роста затрат и снижения спроса.
«В связи с ожидаемым невыполнением обязательств "Кардан Надлан" перед банком-кредитором проекта по продаже минимального количества единиц жилья до 31 декабря 2025 года, компания обратилась к финансирующей стороне и получила её согласие на то, что она не будет использовать права, предоставленные ей соглашением о сопровождении в связи с указанным отклонением». Эта примечательная фраза содержалась в годовых отчетах, опубликованных на этой неделе компанией «Кардан». Она касается проекта «Пинуй-бинуй» (расселение и застройка) на улице Узиэль в Рамат-Гане, включающего 152 квартиры.
Речь идет о редком и неординарном замечании, особенно для такой устойчивой и крупной группы, как «Кардан». Оно напоминает нам о том, что весь строительный сектор Израиля — в настоящее время ведущий активное строительство 207 тысяч квартир по всей стране — зачастую опирается на запас терпения финансирующих структур. Последние несут на своих плечах долги в сотни миллиардов шекелей (общий объем кредитов застройщикам и домохозяйствам уже достигает триллиона шекелей). Эта фраза — не просто технический пункт в отчетах, а признак того, что даже в «хороших» проектах система начинает испытывать трудности с выполнением собственных условий.
Помимо прочего, это упоминание выглядит как «праведник в Содоме». Компания проявила достаточную честность, чтобы сообщить о реальной ситуации на рынке, в то время как регулятор — Управление по ценным бумагам — не всегда успевает за бухгалтерской креативностью. Тем временем, как свидетельствует сама «Кардан», финансирующие организации смягчают правила, так как никто не хочет оказаться с «зависшим» проектом лишь из-за того, что вторая сторона не выполнила условия, подписанные в иные времена.
Эта цитата идеально передает состояние рынка жилой недвижимости в последние месяцы. Если «пламя попало в кедры» — в стабильную компанию стоимостью в миллиард шекелей на бирже и с собственным капиталом в 750 миллионов шекелей, — то что ожидать остальным участникам рынка?
Сдвиг на два года имеет значение
Обратим внимание на историю проекта на улице Узиэль 13-15 в Рамат-Гане. Три здания в рамках «Пинуй-бинуй» на бумаге выглядят идеальными: 152 квартиры вместо 42 старых. Соотношение — 2,6 новых квартиры на каждую старую. И все же, согласно отчетам «Кардан» за 2025 год, компания ожидает зафиксировать валовую прибыль в размере 31,5 миллиона шекелей — менее 290 тысяч шекелей на квартиру, при норме валовой прибыли в 10,7%. Для сравнения: в отчетах за 2024 год «Кардан» оценивала прибыль в 41 миллион шекелей. Скачок затрат на строительство и снижение цен продажи продолжают сокращать эти показатели.
Здесь вступает фактор времени. Компания вошла в проект в сентябре 2011 года, почти 15 лет назад. Это наглядная иллюстрация «виа долороза» продвижения проектов городского обновления в Израиле, даже в центрах зон спроса. Разрешение на строительство было получено в июле 2024 года, когда рынок жилья уже находился под давлением высоких процентных ставок, войны и избыточного предложения. Если в отчетах за 2023 год «Кардан» прогнозировала завершение проекта в 2027 году, то в отчетах за 2024 год срок сдвинулся на 2028-й, а теперь — на 2029 год. При условиях финансирования «прайм плюс один процент» (на сегодня это 6,5%) сдвиг на два года имеет существенное значение. На данный момент накопленная стоимость проекта составляет 85,25 миллиона шекелей.
Параллельно с этим спрос остается ограниченным. В 2024 году, когда проект стартовал, «Кардан» продала 17 квартир. За весь 2025 год — всего 4 квартиры. После публикации отчетов были проданы еще 3.
Проблема гораздо шире
Вопрос о том, как были проданы эти квартиры, также важен: по данным компании, более 85% квартир в проекте были реализованы с льготами по финансированию. 10 квартир проданы с помощью «кредита от застройщика», позволяющего покупателю выплатить большую часть суммы в день получения ключей. Компания оценила общий объем льгот в проекте в 1,2 миллиона шекелей, что означает скидку в 120 тысяч шекелей на квартиру. Еще 8 квартир проданы по акции «80:20» (80% оплаты при заселении) — льгота оценивается в 1,3 миллиона шекелей, по 163 тысячи шекелей на каждого покупателя.
Чтобы осознать, что проблема системна, достаточно взглянуть на годовой отчет Банка Израиля. В центральном банке отметили: «На фоне снижения сделок по новым квартирам, процентных ставок, оказавшихся выше ожиданий на момент заключения договоров, удорожания строительства и обязательств перед жильцами — существует опасение, что часть проектов на продвинутых стадиях планирования станут нерентабельными».
Звезды недели
Отлично: Иностранцы вернулись на биржу
Согласно данным, опубликованным в «Глобс», доля иностранцев в торгах на Тель-Авивской фондовой бирже выросла во время последней кампании. В первые две недели они распродавали акции, но на последней неделе иностранные структуры вернулись к масштабным покупкам. Вес иностранцев вырос с 35% до войны до 41% во время нее. Средний дневной оборот с начала марта подскочил до 1,9 миллиарда шекелей по сравнению с 1,2 миллиарда в начале года. Это служит дополнительным сигналом для тех, кто верит в потенциал израильской экономики.
Неудовлетворительно: Мэрия Рамат-Гана пала жертвой ИИ
Мэр Рамат-Гана Кармель Шама ха-Коэн недавно анонсировал создание «первого ИИ-квартала», однако на этой неделе в Верховном суде выяснилось, насколько далеко город зашел в использовании технологий. Жителю города, просившему транспорт для ребенка в системе спецобразования, ответили отказом, приложив письмо с цитатами из несуществующих циркуляров и судебных решений — все они оказались плодом воображения алгоритма. Трое судей Верховного суда обязали мэрию выплатить компенсацию в 30 тысяч шекелей. Во имя искусственного интеллекта в мэрии Рамат-Гана, похоже, забыли, как вести себя по-человечески.
