«Не нужно больше информации, нужен ответ»: инструменты ИИ для покупки квартиры

В последнее время появляется всё больше инструментов на базе искусственного интеллекта, призванных изменить процесс покупки или продажи квартиры. Новые платформы позволяют оценить, правильно ли определена стоимость объекта, проанализировать финансовые возможности покупателя, проверить целесообразность сделки и даже помочь в принятии решений на протяжении всего жизненного цикла недвижимости — от покупки до продажи или инвестирования.

Движок, проверяющий соответствие

Одной из новых платформ является PROPLY, отправная точка которой проста: прежде чем рассматривать конкретный объект, нужно проверить, соответствует ли сделка финансовым возможностям покупателя. Система бесплатна, анонимна и основана на ИИ. Она анализирует данные пользователя и выдает вердикт «GO» или «NO GO» относительно покупки, продажи, инвестирования, получения ипотеки или её рефинансирования. Наряду с этим пользователь получает детальное объяснение об уровне риска, финансовых границах и разумности сделки.

«Покупка квартиры — одно из самых значимых экономических решений для домохозяйств, но в большинстве случаев процесс начинается с объекта, а не с возможностей. Покупатели видят объявление, впечатляются квартирой, делают предварительный расчет и только потом проверяют собственный капитал, размер возможной ипотеки, ежемесячный платеж и влияние изменений процентной ставки», — объясняет Рон Новотни, основатель PROPLY. Он также является генеральным директором сети «Англо-Саксон Израиль», но систему разработал отдельно от сети.

Система выдает итоговый отчет, включающий анализ структуры сделки: цену недвижимости, требуемый собственный капитал и коэффициент финансирования (LTV) по отношению к ограничениям Банка Израиля; оценку ожидаемого ежемесячного платежа и его сравнение с рекомендуемым; проверку соотношения платежа к доходу (PTI), а также симуляцию влияния изменений процентной ставки на бюджет покупателя.

Новотни отмечает: «Большинству людей не нужно больше информации, им нужен ответ. Им нужно понять, подходит ли им сделка, что означает финансирование и является ли риск разумным». Решение предлагать систему бесплатно является частью его концепции: «Мы хотели позволить каждому проверить себя без давления и коммерческих интересов. Даже если в дальнейшем человек обратится к риелтору или в банк, он придет к процессу, лучше понимая свои границы».

Инструмент, который отразит истинную стоимость

Еще один инструмент — Price Vs. Value, созданный оценщиком Хаимом Аткином. Он призван помочь покупателям, инвесторам и профессионалам проверить, поддерживается ли цена квартиры экономической стоимостью или же она опирается на кредит, леверидж и ожидания дальнейшего роста.

Инструмент основан на тезисе Аткина, изложенном в его книге «Пузырь недвижимости»: цена сделки не всегда является экономической стоимостью, и факт продажи соседней квартиры по определенной цене не доказывает, что она разумна или поддерживается доходом от аренды и денежным потоком. Аткин критикует текущую практику оценки, опирающуюся на базу данных Налогового управления, которая, по его словам, не отражает реальную экономическую стоимость из-за влияния различных финансовых акций (например, сделок 80/20).

Для проверки пользователь вводит данные о недвижимости, собственном капитале, условиях финансирования, доходах и ожидаемой арендной плате. Система анализирует ряд показателей, включая максимальную цену, которую можно разумно профинансировать, и экономическую стоимость, вытекающую из потока аренды. Использование инструмента платное: стоимость сфокусированного анализа составляет 18 шекелей, а более широкого — 49 шекелей.