Пересмотр контрактов в сфере городского обновления
Война в Газе, рост затрат на строительство и высокая процентная ставка вынуждают застройщиков пересматривать условия контрактов в проектах городского обновления. Эксперты отмечают, что многие проекты, ранее считавшиеся рентабельными, теперь требуют «перерасчета маршрута» для сохранения экономической целесообразности.
«Частота пересмотра контрактов в сфере городского обновления в последнее время растет», — подтверждает Нехама Богин, председатель Палаты оценщиков недвижимости. «Все больше застройщиков обращаются к жильцам с просьбой пересмотреть существующие соглашения и сократить обещанные компенсации. Важно помнить: не каждое такое обращение экономически обосновано. Во многих случаях речь идет о проектах на ранних стадиях планирования, когда еще не ясно, что будет утверждено и какова будет реальная ситуация на рынке. В таких ситуациях нет оправдания ущемлению прав жильцов. С другой стороны, есть случаи, когда проект уже продвинулся, и было утверждено менее масштабное планирование, чем ожидалось, и тогда есть место для пересмотра компенсаций — исключительно на основе данных, а не из позиции давления».
Томер Цалих, вице-президент Ассоциации строителей и председатель отдела предпринимательства и строительства, объясняет корень явления: «Строительная отрасль в последние два года сталкивается с изменением тенденции, которое подрывает экономические основы городского обновления. Сочетание роста затрат на строительство, нехватки рабочей силы и условий высокой процентной ставки, наряду с замедлением темпов продаж, создало реальность, в которой многие проекты потеряли экономическую целесообразность. Структурная проблема заключается в том, что многие планы были утверждены в комиссиях по планированию на основе пограничных расчетов, исходя из предположения, что рост цен на жилье покроет экономические разрывы. Однако рынок остыл, и модели, на которых основывались разрешения, больше не выдерживают проверку на прибыльность. Так возник тревожный разрыв между запасом единиц жилья, утвержденных «на бумаге», и возможностью их фактической реализации».
Галь Кастель, генеральный директор Oron Real Estate, также комментирует эту тему: «Ответственный застройщик обязан перепроверять себя и убеждаться, что проект целесообразен, особенно в городском обновлении, которое по своей природе является долгосрочным и подвержено резким изменениям экономической среды. Когда застройщик входит в проект, он планирует его, учитывая такие переменные, как процентная ставка, рост цен на сырье, стоимость строительства и спрос. Однако в нынешней реальности произошло ухудшение почти по всем параметрам: процентная ставка выросла, затраты на исполнение взлетели, а спрос снижается. Прибыльность застройщиков в городском обновлении изначально невелика, и в то же время местные власти продолжают выдвигать значительные планировочные и экономические требования. Результатом является проблемная ситуация, при которой сегодня существуют проекты, уже находящиеся в статусе разрешения на строительство, но застройщик не может реализовать их экономически. Так возникает застой».
Эли Ависрор, председатель Организации строителей Негева и исполняющий обязанности президента Ассоциации строителей страны: «Мы находимся в моменте, когда экономическая реальность и ситуация в сфере безопасности создали особо сложные условия. Термин «перерасчет» — это не просто лозунг, а цепная реакция на реальность, в которой стоимость финансирования остается высокой, цены на ресурсы взлетели, а нехватка рабочих рук превратила графики работ в чисто теоретические. Проекты, подписанные два-три года назад на основе определенных рабочих предположений, просто не могут быть реализованы по старой модели. Является ли это временной или продолжительной реальностью? Все зависит от государства. Нельзя ожидать, что свободный рынок в одиночку вынесет на своих плечах защиту Государства Израиль. Городское обновление должно восприниматься как национально-оборонный проект».
Адвокат Рои Гилад Дорон, заместитель генерального директора и руководитель отдела городского обновления в группе Dan, возлагает вину на местные власти: «Те, кто проводит «перерасчет», — это обычно власти, которые нередко решают изменить условия и сократить компенсации. Последствия этого разрушительны, так как проект застревает, и застройщику приходится менять компенсации, иногда в ущерб жильцам, которые попадают в ловушку недоверия к застройщику. Мы не отступаем перед этим и не отказываемся от проектов, а идем в органы власти вместе с жильцами и просим не применять требования ретроактивно к уже подписанным соглашениям. Мы стараемся разъяснять жизненную и оборонную необходимость обеспечения защиты людей, находящихся без МАМАДов в зданиях, которые могут обрушиться. В части случаев это работает».
«Не проходят порог прибыльности»
Лиор Вайсман, руководитель отдела городского обновления группы Knaan, подтверждает существование явления и добавляет, что следует различать Тель-Авив и остальные города: «К сожалению, явление действительно существует и делится на две части. В самом Тель-Авиве большинство проектов стали нерентабельными по нескольким причинам: есть районы, где прав на застройку недостаточно, стоимость исполнения значительно выросла, а цены продажи снизились из-за замедления продаж в городе. Все это влияет на то, что проекты, которые вначале казались рентабельными, сегодня не выдерживают критики и не проходят минимальный порог прибыльности. За пределами Тель-Авива, пока застройщик соответствует требованиям местных властей и обязуется предоставить те квадратные метры, которые позволяет власть, велика вероятность, что в долгосрочной перспективе проекты будут реализованы без особых изменений. Но и здесь существует опасность отсутствия экономической целесообразности и пересмотра контракта. Только истинное сотрудничество между всеми сторонами при полной прозрачности и глубокой экономической проверке может гарантировать, что проекты стартуют и увенчаются успехом».
Омер Гуггенхайм, заместитель генерального директора по развитию бизнеса и городскому обновлению в Ashtrom Residential, считает, что вся отрасль находится на перепутье: «Городское обновление сегодня находится в точке испытания, когда проекты, подписанные в прошлых рыночных условиях, требуют пересмотра на фоне глубоких изменений в отрасли. Несмотря на то, что недавно мы видели снижение процентной ставки, это все еще не меняет существенно экономическую картину сложных и долгосрочных проектов. Остановка роста цен на жилье и даже некоторое снижение цен именно в тех местах, где было подписано большинство сделок, а с другой стороны — значительный рост стоимости строительства и удлинение сроков исполнения создали разрыв между базовыми предположениями, на основе которых в прошлом подписывались контракты, и фактической реальностью. Поэтому, чтобы отрасль продолжала развиваться, требуются более гибкие регуляторные инструменты, определенность в планировании и утверждение планов с более высокой нормой прибыли застройщика, что позволит реализовывать проекты даже в случаях ухудшения рыночных условий между моментом утверждения плана и моментом реализации».
Хами Шауль, директор подразделения элитного жилья в Carasso Real Estate, считает, что реальность на местах часто требует переосмысления: «Проекты делают перерасчет, потому что этого требует от нас реальность. Больше гибкости на местах, больше адаптации к потребностям каждой семьи и, прежде всего, понимание того, что речь идет о людях, которые хотят вернуться в свой дом. Это ответственное управление, которое соединяет правильное планирование и долгосрочное доверие с жильцами. В конечном итоге тот, кто умеет создавать настоящие партнерства и вести сложный процесс организованно, — это тот, кому удается продвигать проекты вперед».
«Не впадайте в панику»
Исраэль Яаков, оценщик недвижимости и владелец офиса Israel Yaakov Real Estate Appraisal, считает, что владельцы квартир должны понимать: иногда нет иного выхода, кроме пересмотра контракта, иначе проекта не будет: «В последнее время мы наблюдаем нарастающее явление — застройщики просят пересмотреть подписанные контракты. Это происходит главным образом потому, что нынешняя экономическая реальность, сочетающая рост процентных ставок, скачок индекса затрат на строительство и последствия войны, просто сильнее сухого закона. Важно, чтобы владельцы квартир осознали: проект городского обновления — это прежде всего экономическое предприятие. Если застройщик не показывает минимальную прибыльность, банк или финансовая организация не предоставят финансовое сопровождение, и для жильцов это означает, что проект просто застрянет на годы или не состоится. Здесь требуется жестокий выбор: настаивать на нереалистичном контракте и оставаться в старом здании или адаптироваться к реальности, чтобы начать путь? Моя роль как оценщика — отличить застройщика, который пытается улучшить свои позиции, от застройщика, который действительно находится под угрозой экономического краха в предварительном отчете (дош-эфес) проекта. Мой посыл жильцам ясен: не впадайте в панику и не соглашайтесь на уступки автоматически, но и не рубите сплеча. Мы требуем от застройщика полной прозрачности и обновленного предварительного отчета. Только после глубокой экономической проверки цифр мы сможем узнать, прав ли застройщик. При необходимости мы умеем находить креативные решения, которые не обязательно затрагивают площадь квартиры: от отказа от кладовой или улучшений в технической спецификации до корректировки арендной платы, сокращения фонда обслуживания с 10 до 5 лет и отмены обещания выбирать квартиры в средней трети нового здания, предоставив взамен подъем на этаж — то есть тот, кто был на первом этаже, получит второй. Также важно сказать, что можно обязаться перед владельцами квартир, что в случае увеличения прибыли компенсации будут соответственно возвращены».
Дан Качановский, генеральный директор и владелец «Центра недвижимости», указывает на еще одну причину явления пересмотра контрактов: «Одной из центральных причин пересмотра контрактов со стороны подрядчиков является падение продаж, особенно в самом сердце районов спроса. Если бы подрядчики знали, что у них есть устойчивый спрос на квартиры в проекте, проекты продолжали бы идти своим чередом, но сегодня ситуация изменилась, и даже те, кто продает, делают это по бросовым ценам. В отличие от снижения цен на жилье, стоимость строительства, напротив, резко взлетела, вероятно, гораздо выше того, что можно увидеть в индексах ЦСБ. И таким образом предварительный отчет, на основе которого было подписано первоначальное соглашение, уже далек от отражения прибыльности проекта, и у подрядчика иногда нет выбора, кроме как обратиться к жильцам для пересмотра контракта или вовсе отказаться от него».
Решение, по словам Качановского, кроется в открытом и честном диалоге между застройщиком и жильцами и в понимании всеми сторонами того, что правила игры изменились: «Владелец квартиры в центре Тель-Авива, который еще два года назад чувствовал, что сидит на золотой жиле и что любое его требование будет принято, должен осознать, что мы сейчас находимся в другом периоде. Если он продолжит настаивать на тех же компенсациях, которые ему предлагали три и четыре года назад, он останется с той же старой и не укрепленной квартирой, которой владеет сегодня».
Йонатан Азар, заместитель генерального директора по городскому обновлению в группе Y.D. Barazani, также касается точки зрения застройщиков: «Для застройщиков это управленческий вызов, требующий прозрачности перед жильцами, ведения повторных и осторожных переговоров, а иногда и отказа от проектов, которые больше не соответствуют экономическому порогу. Нынешняя реальность четко подчеркивает разрыв между сильными группами, обладающими как исполнительным подразделением, так и доказанной финансовой устойчивостью, и застройщиками, которые действовали в последние годы с высоким кредитным плечом и без полной исполнительной поддержки. Для компаний, которые также являются подрядчиками-исполнителями, контроль над цепочкой создания стоимости, от планирования до исполнения, позволяет обеспечить операционную гибкость, жесткий контроль затрат и способность поглощать рыночные колебания, не перекладывая риск на жильцов и не пересматривая обязательства. Напротив, в проектах, где застройщик зависит от внешних исполнителей и агрессивного финансирования, любое изменение стоимости финансирования, сроков или темпов продаж может подорвать экономическую целесообразность. В таких ситуациях мы видим больше попыток остановить проекты, пересмотреть контракты или отложить обязательства — процессы, которые подрывают доверие и обременяют всю отрасль».
«Адаптация рынка к текущей ситуации»
Хотя это явление вызывает резонанс в сфере недвижимости, есть те, кто считает, что речь идет не о долгосрочном изменении, а лишь о временной коррекции. Йоси Хазан, заместитель генерального директора по городскому обновлению в Kardan Real Estate, объясняет: «Последний период заставляет всех игроков в отрасли остановиться и заново проверить рабочие предположения, которые были верны год-два назад. Война в Газе, экономическая неопределенность, снижение темпов продаж и высокие затраты на финансирование изменили картину целесообразности части проектов, особенно тех, что основывались на тонкой марже или слишком оптимистичных графиках. Я думаю, что речь идет об адаптации рынка к текущей ситуации, и это не следует рассматривать как многолетнюю тенденцию. Конечно, в той мере, в какой застройщик действовал прозрачно, надежно и честно на протяжении продвижения проекта, все это зачтется ему в тот момент, когда ему придется вернуться к владельцам и сократить метры или другие компенсации».
Итай Смадар, генеральный директор Rothstein Urban Renewal, объясняет, что от застройщиков теперь требуется более точная работа: «Проекты, которые раньше казались рентабельными на бумаге, сегодня требуют перерасчета не потому, что экономическая модель рухнула, а потому, что изменились базовые условия. Практический смысл заключается в том, что от компаний-застройщиков требуется гораздо большая точность: пересмотр структуры квартир, реализации объемов прав, графиков планирования и исполнения, а также финансовых обязательств. В крайних случаях контракты пересматриваются, чтобы заново сбалансировать риск между застройщиком, жильцами и финансирующими сторонами, а в других случаях проекты замедляются или останавливаются до прояснения условий. Это влияет на всю отрасль: меньше автоматической гонки за набором проектов, больше избирательности и вхождение в проекты, где существует определенность в планировании и реальная способность к исполнению».
Тот, кто думал, что это явление характерно только для Тель-Авива и центра, обнаружит, что и в более отдаленных местах чувствуется изменение. Ади Ход Мустаки, руководитель отдела городского обновления в группе Shoval, рассказывает: «Это явление, с которым мы сталкиваемся в последние месяцы, и оно происходит не только в Тель-Авиве, но и в Хайфе, так как власти снижают коэффициенты квартир и компенсационные метры для жильцов, что ставит под сомнение экономическую прибыль застройщика. Во многих муниципалитетах продвижение планов и выдача разрешений на строительство занимают долгие годы и сопряжены с бесчисленными процедурами и требованиями, которые приводят к значительной задержке в реализации строительного потенциала. Кроме того, есть власти, которые уже утверждают планы застройки (ТПС) с наложением общественных обязательств в рамках строительства, однако это не урегулировано законодательно и вызывает задержку процедур. Кроме того, сегодня мэрии просят сократить количество квартир и снижают коэффициент. Это вынуждает застройщиков возвращаться к жильцам и пересматривать контракт. Жильцы склонны винить застройщиков, но застройщики не виноваты. Мы в наших проектах следим за тем, чтобы жильцы нанимали оценщика до подписания контракта, чтобы все было прозрачно. Кроме того, они должны понимать, что если власти меняют правила игры в процессе, нам, возможно, придется изменить компенсации. Поэтому в наших контрактах с жильцами существуют отлагательные условия: мы подписываем жильцов на добавку площади максимум 25 кв. м, однако с условием, что будет сокращение компенсации, если прибыльность не будет соответствовать стандарту 21».
Айелет Руск, соучредитель и генеральный директор Michlol Real Estate Finance, добавляет: «Цель застройщиков — завершить строительство. Это общий интерес всех сторон, вовлеченных в проект. В случаях, когда требуется пересмотр контрактов или корректировка компенсаций, речь идет о шаге, призванном сохранить целесообразность проекта, чтобы застройщик мог завершить его наилучшим образом. Среда финансирования изменилась, а затраты на исполнение и капитал требуют пересмотра экономических рамок, установленных на более раннем этапе. Такие корректировки позволяют проекту продолжать движение, соблюдать графики и дойти до сдачи. С управленческой точки зрения это профессиональная адаптация к меняющейся реальности».
Аудитор Рони Зоар, председатель группы Capital Platinum, объясняет: «Мы видим в пересмотре контрактов процесс «управления рисками в реальном времени». Реальность затрат на строительство и процентных ставок изменилась до неузнаваемости, и проект, который выглядел прибыльным «на бумаге» три года назад, сегодня требует повторной проверки благонадежности. Смелость «пересчитать маршрут» в определенных проектах — это не слабость, а страховой полис жильцов. Лучше провести корректировки сейчас и гарантировать проект с финансовой устойчивостью, который будет построен и сдан, чем цепляться за старые контракты, которые ведут проекты в тупик и к невозможности исполнения».
«Речь не идет о крахе модели»
Омер Бен Закен, заместитель генерального директора по городскому обновлению в группе Nahmias, успокаивает тех, кто опасается, что пересмотр контрактов предвещает дурные вести для продолжения городского обновления: «Нынешняя реальность ведет к пересмотру части проектов, подписанных в другой экономической среде, и иногда требуются точечные корректировки, чтобы позволить продолжить их продвижение. При этом важно подчеркнуть, что речь не идет о крахе модели, а об адаптации к сложной реальности. Городское обновление — это долгосрочный процесс, и уже на этапе оценки проекта следует учитывать колебания рынка, изменения в стоимости исполнения и финансирования, а также внешние события, не зависящие от застройщика. Ответственность компаний заключается в том, чтобы гарантировать жильцам максимально возможную компенсацию, но в то же время ответственно управлять рисками и обязательствами. По нашей оценке, речь идет о сложном, но временном периоде».
Нередко звучат утверждения, что пересмотр контрактов часто означает также попытку застройщиков изменить условия в свою пользу, и не всегда из-за отсутствия экономической целесообразности. Дуди Кабсо, заместитель генерального директора по продажам и развитию городского обновления в компании Yanuv, объясняет, почему это утверждение неверно: «Пересмотр проектов — это не тактический ход застройщика, как это воспринимается многими, а иногда необходимый шаг, чтобы позволить проекту реализоваться на практике». Тем не менее, Кабсо считает, что нынешняя реальность окажет влияние и на будущее: «Значение для компаний ясно: региональные местные компании, обладающие финансовой устойчивостью, широким опытом работы с жильцами, пониманием местных потребностей планирования и правильным ценообразованием, сумеют адаптироваться к новой реальности, в то время как другие застройщики, приходящие извне, могут столкнуться с трудностями в выполнении обязательств, взятых в рыночных условиях, которые меняются периодически. Даже если рынок стабилизируется в дальнейшем, городское обновление уже не вернется к прежнему формату работы, а вступит в более осторожную, сбалансированную и основанную на сценариях фазу — выживут и смогут вести рынок только те, кто будет действовать мудро и расчетливо».
Иехиэль Поруш, генеральный директор компании Midar, также считает, что речь идет об изменении, которое повлияет на отрасль: «Перерасчет проектов в городском обновлении — это результат глубокого изменения в отрасли. Проекты, подписанные до войны, основывались на предположениях, которые уже нереальны — стоимость финансирования, сроки исполнения и темпы продаж. Ситуация в сфере безопасности и экономики требует перерасчета, иначе сам проект находится под угрозой. Но массовый пересмотр контрактов — это не долгосрочное направление. Рынок стабилизируется, ожидается, что процентная ставка еще снизится, и останутся те проекты, которые с самого начала строились на реалистичных основах».
Адвокат Галь Хассон резюмирует: «Юридически речь идет о значительном шаге, касающемся изменения обстоятельств, способности выполнения обязательств и обязанности добросовестности, а не только об «обновлении условий». Для застройщиков это означает пересмотр графиков, финансирования и компенсаций для всей отрасли — период отсева и адаптации. С точки зрения гражданина и владельца квартиры, пересмотр соглашений — это не обязательно плохие новости. Наряду с риском задержек, создается окно возможностей для усиления юридической защиты: обновление гарантий, фиксация более реалистичных графиков, улучшение механизмов компенсации, а иногда даже замена застройщика, который не способен выполнить свои обязательства. В долгосрочной перспективе процесс, как ожидается, приведет к более сбалансированным и прозрачным соглашениям, которые заранее учитывают экономическую волатильность и дают владельцам квартир большую определенность и контроль над проектом, который напрямую влияет на их дом и качество жизни».
Адвокаты реагируют на новую тенденцию в проектах городского обновления
У владельцев квартир есть целый штат консультантов, которые сопровождают их на пути, и одним из самых значимых среди них является адвокат жильцов. Некоторые считают, что нынешняя ситуация не удивительна и обнажает порочную реальность, другие предлагают решения. «Мы наблюдаем явление, когда застройщики возвращаются к чертежной доске, пересматривают контракты и заявляют, что проекты, которые еще недавно считались рентабельными, больше таковыми не являются», — объясняет адвокат Галит Розовски, работающая в сфере недвижимости уже 35 лет, в том числе в области городского обновления. «Речь идет не только о результате внешнего кризиса, но и об обнажении проблемной модели, которая сопровождает отрасль годами. Явление «предложить любой ценой, чтобы победить в тендере» не ново, и оно не исчезнет в будущем. На протяжении многих лет были и есть компании, которые входят в проекты городского обновления с особенно агрессивными предложениями, иногда экономически невыполнимыми, только чтобы получить проект. Однако по прошествии лет планирования, ожидания и неопределенности те же компании возвращаются к жильцам с простым сообщением, что проект невозможно реализовать на обещанных условиях. Речь идет об опасном поведении, которое губит целые проекты».
По утверждению Розовски, значение нынешнего периода для отрасли ясно: «Меньше блестящих обещаний, больше ответственности и возрастающая важность выбора стабильных, опытных и честных застройщиков уже на первом этапе», — резюмирует она.
Адвокат Ори Авигад, глава отдела городского обновления в офисе Amit Pollak Matalon, также комментирует это явление: «Мы надеемся, что речь идет о временном явлении, а не о реальности, которая закрепится, потому что это нездоровая ситуация для отрасли. Повторное открытие контрактов в городском обновлении после того, как стороны прошли значительный путь, отражает реальность, в которой застройщики и владельцы квартир вынуждены заново вести переговоры и адаптировать коммерческие условия к реальным экономическим возможностям. Тем не менее, здесь есть и возможность для созревания рынка: застройщики научатся тому, что нельзя основывать предложения на пустых обещаниях или только на надеждах, а владельцы квартир осознают, что есть предел способности застройщика выполнять обязательства, и что застройщик, предлагающий условия, радикально выходящие за рамки остальных предложений, в большинстве случаев является неподходящим застройщиком».
Адвокат Керен Перешкер, совладелец офиса Raz-Cohen Pereshker & Co., подводит итог теме: «Застройщики вынуждены сталкиваться с новой экономической реальностью, в которой затраты на строительство высоки, а с другой стороны — существует неопределенность относительно цен продажи новых квартир, которые будут построены в проекте. Как следствие, им приходится сокращать площади новых квартир или площади общего пользования, чтобы выполнить как обязательства перед владельцами квартир, так и обновленную экономическую оценку проекта. Так, например, в случаях, когда местная власть утверждает добавку только 12 кв. м к существующим квартирам, в то время как застройщик обязался добавить 25 кв. м, это означает сокращение площадей квартир застройщика в проекте и прямой удар по прибыльности проекта. На фоне этих ограничений в некоторых районах можно заметить переход к альтернативным моделям компенсаций, таким как участие в прибыли проекта. Вместо обязательств по большим добавкам площади, которые не всегда выполнимы, многие сделки сегодня основываются на распределении прибыли свыше примерно 18%–20%, в формате, похожем на сделки комбинации. Эта модель требует высокого уровня прозрачности на протяжении всей жизни проекта, но она больше адаптирована к нынешней экономической реальности. Кроме того, в рамках переговоров с застройщиком можно получить дополнительные компенсации, которые не являются только добавкой площади, учитывая характер населения или тип существующих квартир в проекте. Например, «подписные бонусы» или улучшения как в характеристиках квартиры, так и в ее технической спецификации».
