Покупка прав в группе покупателей: обязан ли участник платить налог при аннулировании сделки?

Имеет ли право участник группы покупателей «Юнайтед Сарона», уплативший налог на покупку, вернуть его после того, как сделка была аннулирована, а права перепроданы группой другому лицу с финансовыми потерями для него?

Директор по налогообложению недвижимости выступил против отмены налога, утверждая, что в данном случае речь идет о новой продаже, а не об аннулировании первоначальной сделки. Апелляционный комитет по закону о налогообложении недвижимости (прирост и покупка) в Тель-Авиве, рассматривавший вопрос о критериях подлинной отмены сделки, постановил: с момента, когда «сделка пустила корни в почву реальности», она не может считаться отмененной, а перепродажа прав квалифицируется как новая сделка.

Права на миллионы шекелей

В январе 2016 года апеллянт, новый репатриант, присоединился к группе покупателей «Юнайтед Сарона», выигравшей тендер Земельного управления Израиля (РМИ) на создание жилого проекта с коммерческими и офисными площадями. Он сообщил налоговым органам о приобретении прав на жилую квартиру стоимостью около 3,2 млн шекелей и дополнительных прав на недвижимость стоимостью около 770 тысяч шекелей.

После вмешательства директора по налогообложению недвижимости стороны заключили мировое соглашение. Стоимость прав на квартиру была установлена на уровне 3,9 млн шекелей (с признанием права на льготу по налогу на покупку как для единственного жилья), а стоимость дополнительных прав — 1,1 млн шекелей (как для не единственного жилья). Апеллянту начислили налог в размере около 113 тысяч шекелей за квартиру и около 93 тысяч шекелей за дополнительные права.

Позднее, из-за разногласий с организаторами группы относительно площади, этажа квартиры и условий оплаты, апеллянт отказался от дальнейших платежей. В январе 2018 года его права в проекте были проданы от его имени новому покупателю. Налоговое управление утвердило самостоятельную оценку апеллянта, согласно которой налог на прирост капитала при продаже прав составил ноль шекелей. Последующий иск апеллянта против группы и ее представителей был отклонен судом, подтвердившим законность действий группы по реализации прав.

Апеллянт: «Я оказался ни с чем»

В мае 2023 года апеллянт подал заявление об отмене сделки с РМИ и возврате налога на покупку. После отказа директора по налогообложению недвижимости он обратился в апелляционный комитет. Апеллянт утверждал, что стал жертвой мошенничества, сделка не была реализована, а удержание налога при наличии нового покупателя создает эффект двойного налогообложения. Он также настаивал на нарушении своих прав как нового репатрианта и потере около 700 тысяч шекелей, выплаченных группе.

Директор по налогообложению недвижимости настаивал на отклонении иска: апеллянт не предоставил позицию продавца (РМИ), претензии направлены против группы, а не против продавца, и не доказан факт «взаимного возврата» прав и средств. Кроме того, права были перепроданы, что делает невозможным возврат к исходному состоянию.

---

Судья: Сделка «пустила корни»

Председатель комитета, судья Ярдена Серуси, при участии членов комитета Иешуа Билицки и Дана Маргалиота, отклонила апелляцию. Суд подчеркнул, что права были приобретены у РМИ через доверенность организаторам, и для отмены сделки необходимо было доказать согласие РМИ или наличие судебного решения об аннулировании, чего сделано не было.

Судья отметила, что одним из признаков подлинной отмены сделки является «возврат колеса вспять» — взаимный возврат прав и средств. В данном случае этого не произошло: РМИ не возвращала средства, а права апеллянта были проданы новому покупателю.

«Продажа прав апеллянта новому покупателю доказывает, что сделка была реализована, продолжилась и перепродана дальше. Она фактически „пустила корни“ в почву реальности и стала фактом, который невозможно искоренить, что создает непреодолимые препятствия для ее отмены в плоскости налогового права», — заключила судья Серуси.