Получили новую квартиру — и попали в двухлетний цикл неисправностей, протечек и погони за застройщиком

После многих лет ожидания, согласований и строительных работ момент получения ключей от новой квартиры должен стать кульминацией проекта реновации. Жильцы, покинувшие старое жилье, возвращаются в современное здание с МАМАДами, балконами, лифтами и парковкой. Проблема возникает тогда, когда сдача объекта знаменует не конец процесса, а начало изнурительного периода: протечки, сырость, неисправности систем и бесконечная погоня за застройщиком и подрядчиком.

Важно подчеркнуть: это происходит не в каждом проекте. В Израиле сдается немало качественных объектов, где дефекты после заселения незначительны и устраняются оперативно. Качество строительства и уровень сервиса зависят от конкретной компании. Однако, если застройщик не обеспечивает должного обслуживания или договор не содержит эффективных механизмов защиты, владельцы квартир обнаруживают свою полную зависимость от него даже после возвращения в дом.

Строительные дефекты — не уникальное явление

Неисправности могут возникнуть почти в любом новом здании: проблемы с гидроизоляцией, напольным покрытием, алюминиевыми конструкциями, трубопроводом, лифтами или электрикой. Часто лишь первый дождь показывает, была ли качественно выполнена гидроизоляция крыши или оболочки здания. Главный вопрос не в наличии дефектов, а в скорости и качестве реакции застройщика.

В проектах реновации ситуация сложнее, чем при обычной покупке. Покупатель может сравнить компании и проверить их репутацию. Владелец квартиры в проекте реновации передает застройщику свою недвижимость и доверяет ему одно из важнейших экономических решений в жизни. С момента сноса старого здания заменить застройщика практически невозможно.

Эяль Хаушнер, заместитель генерального директора офиса «Хаушнер оценка недвижимости», отмечает: «Мы не видим значительного разрыва в объеме дефектов между владельцами квартир в проектах реновации и обычными покупателями. Однако процесс можно оптимизировать, выбрав профессионалов для сопровождения с самого начала: адвоката, оценщика и инспектора, которые обеспечат соответствующие гарантии на период проверки (бадак). Также критически важен выбор застройщика с финансовой устойчивостью и доказанной репутацией».

Зависимость после получения ключей

Если обнаруживается протечка или неисправность, жильцы обращаются к застройщику, который перенаправляет их к подрядчику, а тот — к субподрядчику. Профессионал выполняет точечный ремонт, но с первым дождем сырость возвращается. Иногда обещания устранить проблему растягиваются на месяцы, превращаясь в волокиту длительностью в год-два.

Проблема усугубляется, если дефект находится в общем имуществе. Протечка может быть вызвана плохой гидроизоляцией крыши, балконом соседа или общей трубой. В таких случаях требуется системное обслуживание, а не самостоятельные действия отдельного жильца. В проектах ТМА 38/1 сложность возрастает из-за интеграции новых систем со старыми инфраструктурами, что делает места соединений «чувствительными точками».

На ком лежит ответственность?

Застройщик обязан устранять дефекты согласно закону и договору, но наличие юридической ответственности не гарантирует немедленного ремонта. Если застройщик медлит или оспаривает вину, дело может дойти до суда. Здесь в игру вступает адвокат, представляющий интересы жильцов, который должен обеспечить реализацию гарантий, прописанных в договоре.

Не стоит полагаться на то, что стандартные формулировки защитят вас автоматически. Необходимо четко закрепить в договоре:

• Размер и срок действия гарантии на период проверки (бадак).

• Механизмы реализации гарантии.

• Сроки реакции застройщика на жалобы.

• Право жильцов на привлечение сторонних специалистов в случае спора.

Выбор застройщика должен основываться не только на обещании дополнительных метров. Финансовая устойчивость, опыт и, прежде всего, качество послепродажного обслуживания — вот ключевые критерии. Перед подписанием договора стоит поговорить с жильцами домов, сданных год или два назад: они расскажут, оставался ли застройщик доступным после получения ключей и как быстро решались проблемы.

Реновация может значительно улучшить качество жизни. Проблема начинается лишь тогда, когда дефекты становятся системными, а у жильцов нет эффективных инструментов для принуждения застройщика к их устранению.