Прецедентное постановление по вопросу компенсаций при Пинуй-Бинуй: «Сорвет и задержит проекты»
Тель-Авивский окружной суд вынес прецедентное решение по делу о компенсациях в рамках проектов обновления городской среды. Судья Гилад Хесс постановил, что предоставление равной площади всем жильцам без учета размера их текущих квартир нарушает принцип равенства.
Постановление судьи Тель-Авивского окружного суда Гилада Хесса вызвало широкий резонанс в связи с прецедентным решением встать на сторону жительницы проекта обновления городской среды в Рамат-Гане. Она отказалась сотрудничать с застройщиком, предложившим всем участникам единую компенсацию в размере 12 кв. м. Судья Хесс постановил, что «в случае, когда в существующем состоянии имеются квартиры разных размеров, предоставление равной компенсации на каждую единицу жилья не является эгалитарным, нарушает принцип равенства и является дискриминационным». В отношении жительницы, чья квартира была больше остальных, судья рекомендовал использовать не прибавку к площади, а «уравнительный платеж».
Стандарт 21, сформулированный Советом оценщиков недвижимости при Министерстве юстиции и обновленный в 2022 году, устанавливает, что компенсацией жильцу должна быть новая квартира с балконом, кладовой и парковкой. Площадь новой квартиры должна соответствовать площади существующей согласно разрешению, а прибавка рассчитывается в соответствии с утвержденной политикой. При отсутствии таковой прибавка варьируется ступенями: 0, 12 или 25 кв. м.
В документе Управления по обновлению городской среды от 2020 года указано, что надлежащей компенсацией считается прибавка в 12 кв. м и балкон. Это обеспечивает значительное улучшение качества жизни и стоимости актива. Однако в случаях, когда существующие квартиры особенно малы (до 52 кв. м), предлагается увеличивать прибавку до 25 кв. м, чтобы итоговая площадь квартиры составляла не менее 65 кв. м.
Адвокат Ишай Ицкович, руководитель отдела недвижимости и обновления городской среды в фирме «Агмон им Тольчински», поясняет, что местные власти стремятся ограничивать компенсации из-за опасений чрезмерной плотности застройки. «В каждом муниципалитете своя политика. Большинство придерживаются рекомендации Управления в 12 кв. м, но в Иерусалиме стандарт составляет 25 кв. м, а в Тель-Авиве есть проекты, где жильцы получают 0 кв. м прибавки», — отмечает он.
Ицкович подчеркивает, что вопрос носит юридический характер: «Правильно ли устанавливать относительное или формальное равенство? До сих пор дифференциация между жильцами осуществлялась через этажность: владелец более дорогой квартиры получал более высокий этаж». По его мнению, основная проблема возникнет с проектами, где уже собрано необходимое большинство, но есть «отказники» — владельцы больших квартир, которые теперь смогут ссылаться на постановление судьи Хесса.
Существует опасение, что признание уравнительных платежей нарушит экономическую целесообразность проектов, заложенную в Стандарте 21, и создаст трудности для застройщиков. Ицкович критикует решение суда: «Суды до сих пор понимали, что проекты обновления городской среды — это не обычные сделки с недвижимостью. Применение стандартных законов об оценке к таким проектам сорвет и задержит их реализацию. И без того трудно достичь соглашений между жильцами, между которыми зачастую нет никакой связи».
Его опасение заключается в том, что прецедент создаст новые препятствия: «Это лишь увеличит споры между самими жильцами, застройщиками и властями. Для реализации проекта необходима синергия собственности, контрактов, планирования, финансирования и налогообложения. Без этого проект обречен».
