Продажа дома спустя год после истечения договора: суд обязал выплатить комиссионные риелтору

Супружеская пара из Рамат-Гана, продавшая свой дом за 10,5 миллионов шекелей, обнаружила, что даже сделка, подписанная почти через год после истечения срока действия эксклюзивного договора с риелтором, не обязательно освобождает их от уплаты комиссионных. Такое решение вынесла судья Айелет Харноф из Магистратского суда в Герцлии в постановлении, которое иллюстрирует, насколько длинной может быть «рука» договора об эксклюзивности в сфере недвижимости, а также насколько опасным это может быть для риелторов, пытающихся толковать его слишком широко.

История началась в январе 2023 года, когда супруги Амир и Ан Альмог подписали с риелтором Аароном Барухом заказ на брокерские услуги по продаже их дома на улице Мехола в Рамат-Гане за 2% от суммы сделки плюс НДС. В тот же день они подписали договор об эксклюзивности, согласно которому обязались направлять к Баруху любого потенциального покупателя, который обратится к ним, и не работать с другими риелторами. В следующем месяце, 14 февраля 2023 года, стороны внесли поправки в договор и добавили от руки условие: комиссионные будут выплачены только при условии, что покупатель передаст продавцу не менее 2 миллионов шекелей.

В начале апреля 2023 года, в период действия эксклюзивности, был подписан договор купли-продажи дома за сумму около 11,1 миллиона шекелей, однако договор был обусловлен тем, что покупатели сначала продадут принадлежащую им квартиру. Им не удалось этого сделать, и 23 мая 2023 года, после того как они выплатили лишь 1,5 миллиона шекелей (сумма, которая была им впоследствии возвращена), они объявили об аннулировании сделки. На этом всё могло бы закончиться. Однако примерно через девять месяцев после аннулирования и через десять месяцев после окончания периода эксклюзивности Альмог и те же самые покупатели подписали новый договор купли-продажи, на этот раз за 10,5 миллионов шекелей. Барух, который не участвовал во второй сделке, потребовал от супругов 595 220 шекелей — комиссионные, дополнительную согласованную неустойку за нарушение эксклюзивности и даже компенсацию за ущерб репутации.

Магнитное поле эксклюзивности

Судья Харноф постановила, что по первому договору, который был аннулирован, Барух не имеет права на комиссионные вовсе, поскольку не был подписан обязывающий договор в юридическом смысле, и поскольку установленное условие (выплата не менее 2 миллионов шекелей) не было выполнено. Но в отношении второго договора судья приняла иное решение. Несмотря на то, что он был подписан после окончания периода эксклюзивности, она постановила, что он является прямым продолжением отношений, возникших между сторонами в условном договоре купли-продажи, и поэтому Барух имеет право на комиссионные.

Она опиралась на юридическую концепцию — «магнитное поле эксклюзивности». Это термин, который ввел председатель Верховного суда Ицхак Амит еще до своего назначения на этот пост, согласно которому период эксклюзивности может оказывать влияние и после его завершения, когда речь идет о тех же сторонах и той же сделке, которая была лишь отложена. В общей сложности ответчики были обязаны выплатить истцу 247 800 шекелей — 2% от суммы сделки плюс НДС.

Напротив, требование Баруха о дополнительной согласованной неустойке в размере 2% за утверждение, что ответчики не направили к нему покупателей, судья отклонила в четкой форме и в относительно резких выражениях. Она постановила, что интерпретация, предложенная истцом, согласно которой эксклюзивность дает ему право взимать комиссию и с продавца, и с покупателя (всего 4%), не соответствует его обязанности действовать добросовестно и честно по отношению к своим клиентам и даже может поставить его в ситуацию конфликта интересов.

Конфликт интересов и репутация

Переписка в WhatsApp, представленная в суде, усилила этот вывод. В одном из сообщений Барух написал ответчику: «Действительно прошу, чтобы вы не закрывали сделку ни с одним клиентом, который не пришел через меня». В своих показаниях Барух получил прямой вопрос, покажет ли он объект покупателю, который не готов платить ему комиссионные, и он уклонился от четкого ответа. Судья также процитировала другую переписку, в которой риелтор написал ответчику, что хочет избежать фотографий, которые «выдают» дом снаружи. Это доказательство, как постановила судья, того, что он не обязательно действовал в интересах наилучшей экономической выгоды клиентов. В конечном итоге иск о компенсации за ущерб репутации также был отклонен из-за отсутствия доказательств.

Ответчики были обязаны выплатить истцу 247 800 шекелей с добавлением индексации и процентов с 15 февраля 2024 года, плюс судебные издержки и гонорар адвоката на общую сумму 15 тысяч шекелей — относительно низкая сумма, как отметила судья, учитывая тот факт, что более половины иска было отклонено.