Продажа унаследованной квартиры в проектах «Пинуй-бинуй»: новые правила освобождения от налога

В течение многих лет наследники квартир в комплексах городской реновации сталкивались с серьезной проблемой: как только здание шло под снос, полагающееся им освобождение от налога на прирост стоимости недвижимости (мас шевах) фактически аннулировалось, так как объект превращался в «право на бумаге». Новый программный документ, опубликованный Налоговым управлением, устраняет этот правовой абсурд.

Что означает это решение, в чем заключалась сложность для наследников и каковы их новые права? С помощью адвоката Элада Ариэля, представляющего интересы сотен владельцев квартир в проектах обновления городов, мы разобрали положения документа, который, по мнению экспертов, поможет разблокировать тысячи застрявших проектов.

В чем заключался налоговый «тупик»?

«Закон предоставляет наследнику освобождение от налога на прирост стоимости при продаже унаследованной жилой квартиры, при условии, что он вступает в права наследодателя. Проблема возникала, когда здание попадало в проект "Пинуй-бинуй" (снос и застройка): в момент сноса квартиры Налоговое управление склонно было рассматривать её как будущее право, а не как жилую квартиру, из-за чего наследник терял льготу. Этот перекос делал наследников уязвимым звеном, которые отказывались подписывать соглашения из страха перед выплатой крупного налога, что создавало планировочный барьер для целых комплексов».

Что устанавливает новое разъяснение Налогового управления?

«Новый программный документ (03/2026) проясняет политику ведомства в отношении освобождения от налога при продаже унаследованной квартиры в рамках обновления городов. Вместо того чтобы привязываться к вопросу о физическом существовании старой квартиры, позиция ведомства позволяет применять освобождение также к новой квартире или к праву на её получение в период строительства».

При каких условиях наследник получит освобождение?

«Чтобы воспользоваться освобождением согласно статье 49б(5), по-прежнему необходимо соответствовать трем совокупным условиям в отношении наследодателя:

• Семейная связь: продавец должен быть супругом наследодателя, его потомком (ребенком/внуком) или супругом потомка.

• Единственная квартира: наследодатель владел только одной жилой квартирой на момент своей смерти.

• Правомочность наследодателя: если бы наследодатель был жив и продавал квартиру сам, он имел бы право на освобождение от налога».

Что происходит при продаже права на этапе строительства?

«Здесь действуют положения 96-й поправки к закону. Согласно ей, если день продажи наступает после 18.11.2021, право жильца (или его правопреемника) на альтернативную квартиру в период строительства считается жилой квартирой в вопросах налога на прирост стоимости (мас шевах) и налога на приобретение (мас рехиша). То есть, даже при отсутствии физически построенной квартиры, можно продать договорное право на её получение, используя соответствующие налоговые льготы».

Что если наследование произошло после начала процесса с застройщиком?

«Программный документ различает два случая:

• Наследование до дня продажи застройщику: наследник вступает в права наследодателя в старой квартире и может воспользоваться освобождением при продаже новой квартиры в соответствии с законом.

• Наследование после дня продажи (когда здание уже в процессе): если наследование произошло после 11/2021, можно будет продать с освобождением новую квартиру (или право на неё). Если наследование произошло до этой даты, право на освобождение по статье 49б(5) не возникает».

Распространяются ли эти льготы на другие сделки?

«Однозначно нет. Налоговое управление подчеркивает, что эта позиция ограничена исключительно проектами обновления городов ("Пинуй-бинуй" и ТАМА-38), и из неё нельзя делать выводы применительно к другим сделкам или иным ситуациям».

Как это повлияет на темпы проектов?

«Этот шаг возвращает рынку определенность. Когда налоговый вопрос снимается с повестки дня, динамика между соседями меняется: становится меньше подозрительности, меньше потребности в сложных юридических решениях и больше возможностей сосредоточиться на сути сделки. Для застройщиков проекты в старых кварталах с высокой долей наследников становятся гораздо более предсказуемыми и простыми в реализации».