Эксперты по недвижимости: документ о компенсациях в сфере обновления городской среды не может заменить судебное решение
Вслед за недавним судебным решением, создавшим неопределенность в отрасли, Министерство юстиции и Управление по обновлению городской среды опубликовали план, который позволит девелоперам предлагать жильцам различные компенсации в проектах «пинуй-бинуй» и ТАМА 38. Что думают эксперты по недвижимости о предложенном плане?
«Документ о компенсациях», опубликованный Управлением по обновлению городской среды и Министерством юстиции, не является заменой судебному решению, которое установит прецедент в этой области. И хотя возможно, что местами он смягчает последствия судебного решения, которое в корне изменило формулу, принятую до сих пор в отношении компенсаций владельцам квартир при обновлении городской среды, он не может заменить их; так считают специалисты, прокомментировавшие документ.
Судья Гилад Хесс около трех месяцев назад постановил по делу «Керен Ор», что принятая методика — предоставление владельцам квартир при обновлении городской среды единообразных компенсаций — ущемляет владельцев больших квартир, чья относительная компенсация значительно ниже той, что получают владельцы маленьких квартир. По его мнению, механизм компенсаций, который следует применять при обновлении городской среды, должен быть пропорциональным, с учетом различий между квартирами.
Это решение вызвало большой резонанс и даже опасения, что изменение формулы сорвет проекты обновления городской среды. Вслед за этим генеральный директор Управления по обновлению городской среды Юри Гамерман и заместитель юридического советника правительства (по гражданским делам) адвокат Кармит Юлис опубликовали документ с разъяснениями относительно плана компенсаций, который должен внести порядок в этот вопрос после вынесения судебного решения.
В принципе, документ не отвергает метод единообразных компенсаций — при условии, что он был принят по согласию. В других случаях он рекомендует разделить здание на несколько типов квартир с уникальными характеристиками, которые оправдывают предоставление различных компенсаций.
«Печать одобрения практики»
«Основная важность документа проистекает, во-первых, из самого факта его публикации, а также из разъяснения и уточнения в отношении уже подписанных договоров и возможности их пересмотра в свете опасений, возникших после судебного решения», — говорит адвокат Ишай Ицкович, руководитель отдела недвижимости и обновления городской среды в фирме «Агмон с Талчански».
«Фактически, цель обновления городской среды, широкий взгляд и влияние на права собственности укрепляют подход, согласно которому в этих случаях есть место для внесения необходимых корректировок и даже для отступления от фундаментальных принципов, актуальных для других сделок. Тем самым документ фактически дает судам оправдание для принятия решений в данных обстоятельствах, которые не обязательно были бы приняты в сделках с недвижимостью на свободном рынке.
«Что касается остальных вопросов, документ фактически ставит печать одобрения на практику, принятую в случаях продвижения справедливых и разумных сделок, ведь определение баллов оценщиком призвано сбалансировать различия в квартирах и предоставить исключительную компенсацию владельцам особых или нестандартных квартир, либо разделить их на группы. В необходимых случаях документ представляет собой существующую практику для сторон, желающих реализовать эти проекты.
«Следует предположить, что документ не вызовет существенных изменений в результате его публикации, и по-прежнему в большинстве договоров будет установлена фиксированная прибавка к площади (если она вообще будет), а балансировка будет осуществляться в рамках права выбора новой квартиры, экономических улучшений в квартире, грантов, разумных экономических льгот и т.д. Что касается исключительных случаев, которые не получат ответа в рамках переговоров, справедливости и здравого смысла — они продолжат поступать на рассмотрение в судебные инстанции, и со временем и по мере вынесения судебных решений будут установлены принципы относительно вопроса, когда речь идет о существенном исключительном случае, требующем иного решения».
«Рецепт стагнации»
Адвокат Моше Раз-Коэн из фирмы «Раз-Коэн, Фрешкер и партнеры», подавший в Верховный суд апелляцию на судебное решение, отреагировал, заявив: «Государство вносит беспорядок в компенсации. Можно понять, что это попытка смягчить результаты судебного решения по делу «Керен Ор». Всем ясно, что догматизм в сохранении полного относительного равенства неприемлем и может привести к стагнации. Документ пытается представить плюралистический подход, согласно которому любой механизм, имеющий свою логику и создающий разумное различие между квартирами, достоин принятия.
«Однако плюрализм подходов в свою очередь приведет к стагнации. Владельцы квартир, площадь которых выше средней, будут придерживаться формулы «Керен Ор», а владельцы квартир, площадь которых ниже средней, будут настаивать на принятии умеренного механизма. То есть, всегда только половина будет поддерживать предложенный механизм. Поскольку требуется большинство в две трети, это рецепт стагнации. Моя известная личная позиция заключается в том, что решение по делу «Керен Ор» должно быть отменено. Как известно, апелляция, которую мы подали в Верховный суд против этого решения, находится на рассмотрении».
«Баланс будет достигнут только другим судебным решением»
Адвокат Йохай Шехтер, партнер отдела недвижимости в фирме «Ш. Фридман, Абрамзон и партнеры» и эксперт по обновлению городской среды, говорит, что документ, хотя и призван смягчить последствия судебного решения, не уверен, что он в этом преуспеет. «Разъяснение Министерства юстиции и Управления по обновлению городской среды содержит важные заявления, прежде всего ожидаемое и простое утверждение о том, что подписанные договорные соглашения не будут пересматриваться, а также тот факт, что единообразные компенсации остаются полностью легитимными.
«Это долгожданное уточнение для рынка. Тем не менее, поскольку разъяснение не может изменить судебное решение, к тому же оно сформулировано осторожно и взвешенно — сложно нейтрализовать влияние обсуждаемого судебного решения на местах только с помощью документа, даже если бы разъяснение было сформулировано более решительно.
«Возможность дифференцированных компенсаций существовала всегда, однако Окружной суд бросил бомбу на рынок, когда постановил, что, по всей видимости, это магистральный путь, и что иное договорное определение позволит владельцам больших квартир на разумных основаниях отказаться.
«Это судебное решение, пока оно остается в силе, может продолжать создавать трения и усложнять переговоры на рынке, который до сих пор функционировал так, что высокий процент сделок в нем предоставлял единообразные компенсации. Необходимый баланс может быть достигнут только с помощью другого судебного решения, желательно в апелляционной инстанции по решению судьи Хесса. Различные игроки на рынке с нетерпением ждут такого судебного заявления».
«Ошибочное обоснование»
Оценщик Шмулик Коэн, генеральный директор и владелец компании «SK Оценка», атакует этот вопрос с точки зрения оценки и предупреждает, что опора на площадь квартиры как на центральный параметр для определения справедливости компенсации ошибочна, так как площадь не обязательно равна стоимости.
По его словам, «сам факт наличия большей квартиры не свидетельствует автоматически о более высокой относительной стоимости, поэтому предоставление увеличенной компенсации только из-за физической площади несправедливо по отношению к остальным владельцам квартир, и подход, представленный в плане, может задержать проекты на многие годы».
«Следует помнить о прямом экономическом эффекте перехода от старого объекта к новому. Владельцы больших квартир уже сейчас получают чистую прибыль, в шекелевом выражении, которая значительно выше, чем у владельцев маленьких квартир», — говорит он.
«Правильный и практичный путь»
Адвокат Ярив Бар-Даян, эксперт по представлению интересов владельцев квартир в проектах «пинуй-бинуй», отмечает, что «различные решения суда вызвали существенную неопределенность в этой области, и можно сказать, что они уже сейчас способны нанести ущерб способности реализовать проекты.
«Апелляция, поданная на решение судьи Гилада Хесса по делу «Керен Ор», начинает важный путь к восстановлению определенности путем установления обязательного прецедента по этому вопросу. Публикация разъяснения правительственного Управления по обновлению городской среды — это еще один шаг, правильный и необходимый на промежуточном этапе, пока не принято судебное решение по этому вопросу, и он способен вернуть определенность в эту область».
По его словам, «разъяснение идет по правильному и практичному пути, принятому сегодня в подавляющем большинстве договоров «пинуй-бинуй», так как на практике существующие квартиры в комплексе делятся на «референтные группы» в соответствии с их существующей площадью. Отношение к каждой квартире осуществляется внутри ее референтной группы и между референтными группами, когда в большинстве случаев, хотя и есть разница в размерах между квартирами и между группами, прибавка к площади, которая будет определена, будет единообразной для каждой квартиры.
«Даже сегодня на практике (и как следует из разъяснения), в особых и крайних случаях может быть так, что пакет компенсаций будет отличаться между разными квартирами, но это только в том случае, если характеристики этой квартиры существенно отличаются от других квартир».
