Рамат-ха-Шарон: старый дуплекс продан более чем за 5 миллионов шекелей
Самая дорогая сделка по продаже квартиры со вторых рук в городе с начала года: 4-комнатный дуплекс на улице Наоми в Рамат-ха-Шароне продан по цене, отражающей около 35–36 тысяч шекелей за кв. м. Район характеризуется разрывом в ценах между старыми и новыми квартирами.
Сделка: 4-комнатная квартира-дуплекс на улице Наоми в Рамат-ха-Шароне была продана за 5,16 миллиона шекелей. Площадь квартиры составляет 118 кв. м, также имеется балкон площадью 82 кв. м.
Район Хадар
Район расположен в восточной части города, к востоку от центральной продольной оси — улицы Соколов. Он основан на генеральном плане Рамат-ха-Шарона от 1971 года, который определил большую часть района как «жилую зону Г», то есть права на строительство зданий высотой 3 этажа над цокольным этажом и не менее 9 жилых единиц. Большая часть района была построена в семидесятых и восьмидесятых годах.
В этом районе реализуется немало проектов по программе ТАМА 38, которые достигают большей высоты, чем разрешал старый план, поэтому в районе Хадар существует и рынок новых квартир. Средние цены на старые квартиры в районе колеблются в районе 30 тысяч шекелей за кв. м, в то время как цены на новые квартиры составляют около 40 тысяч шекелей за кв. м.
О доме и квартире
Разрешение на строительство дома было выдано 25 лет назад девелоперской компанией «Мени Луши — компания по инвестициям и строительству». Строительство было завершено в 2003 году, так что здание не совсем старое, но точно не новое.
Из 38 сделок на сумму более 5 миллионов шекелей, совершенных в городе с начала года, только семь касались объектов со вторых рук, и самым дорогим из них является проданный дуплекс. Это свидетельствует о высокой конкуренции, в которой квартиры со вторых рук находятся в некотором невыгодном положении по сравнению с новыми квартирами, особенно теми, которые не оборудованы защищенным пространством (МАМАД) и не прошли ремонт, адаптирующий их к современным требованиям.
Согласно первоначальному плану здания и регистрации в земельном кадастре (Табу), речь идет о дуплексе площадью 118 кв. м, включающем гостиную и две спальни на нижнем этаже, а также большую спальню и балкон площадью 82 кв. м на верхнем этаже. Изучение истории дома показывает, что нынешние владельцы квартиры приобрели ее 10 лет назад за 3,16 миллиона шекелей.
Ценообразование
Индекс цен на квартиры вырос между двумя покупками примерно на 50%, в то время как цена квартиры выросла на 63%. Расчет цены по эквивалентному квадратному метру, который учитывает балкон, показывает, что квартира была продана по цене порядка 35 тысяч шекелей за кв. м, то есть ровно посередине между ценами на новые и старые квартиры в районе Хадар. По нашей оценке, эта стоимость логична, так как, хотя речь идет о старой квартире, ее спецификация, и особенно наличие МАМАДа, отвечают большинству требований третьего десятилетия XXI века.
Мнение оценщика Маора Берко: «Изначально дуплексы с крышей строились с разделением на три комнаты на нижнем уровне и комнату площадью 23 кв. м с большой террасой на крыше на верхнем уровне. В 2016 году было выдано специальное разрешение на расширение квартиры на этаже крыши, и сегодня квартира разделена в соответствии с планом разрешения на 3 комнаты на нижнем уровне, 2 комнаты на верхнем уровне, и в общей сложности 5 комнат площадью 127 кв. м, а также 46 кв. м террасы на крыше и балкона на нижнем этаже».
«Анализ сделки купли-продажи показывает, что цена эквивалентного квадратного метра в квартире достигает около 36 тысяч шекелей. Это разумная стоимость при условии, что уровень отделки квартиры хороший. Улица тихая и востребованная, находится в пешей доступности от центра города, здание небольшое, с малым количеством жильцов, и в квартире есть МАМАД».
Рыночный контекст
Риелтор Тали Орен Рубен из агентства «Мор Биньямин» отмечает: «Три дуплекса в одном и том же здании были выставлены на продажу одновременно. Разница в ценах особенно велика, учитывая, что речь идет о соседних квартирах: один из дуплексов выставлен на продажу за 4,5 миллиона шекелей, один за 5,95 миллиона шекелей, а третий, как уже упоминалось, продан за 5,16 миллиона шекелей».
Орен Рубен объясняет, что один из дуплексов выходит на восточную сторону и требует ремонта. Его основной недостаток заключается в том, что на другой стороне улицы собираются строить проект ТАМА 38/2 (пинуй-бинуй), который возведет семиэтажное здание, в то время как два других дуплекса выходят на запад, и из них открывается открытый вид. Кроме того, дуплекс, выставленный на продажу по особенно высокой цене, прошел очень основательный ремонт, что повышает его стоимость.
«Покупатель сделал домашнюю работу и изучил, что именно происходит в округе с точки зрения сделок и цен, и цена, к которой пришли владелец квартиры и продавец, является очень разумной для рынка в этом районе», — заключает она.
