Ray TLV: три года без значимых сделок на рынке недвижимости Тель-Авива

Тель-авивская компания Ray TLV, специализирующаяся на недвижимости, наглядно демонстрирует текущий рыночный застой: в конце марта были опубликованы финансовые отчеты за 2025 год. Компания, чья основная деятельность заключается в маркетинге земельных участков для девелоперов в Тель-Авиве, фактически закрывает третий год подряд без представления существенных результатов по реализации земли в городе. Застой в торговой деятельности происходит на фоне накопления запасов у крупных игроков рынка и их трудностей с увеличением темпов продаж в Тель-Авиве. В сложившихся реалиях застройщики не спешат приобретать новые земли на различных стадиях получения разрешений на строительство — именно тот тип активов, который предлагает Ray TLV.

Компания была основана председателем Ави Романо (43,3%) и генеральным директором Зивом Поплавски (34,2%) и вышла на рынок капитала в конце 2023 года. Она работает в сфере улучшения земельных участков для застройки в Тель-Авиве. После покупки земли руководство взаимодействует с мэрией города над увеличением прав на застройку и параллельно пытается привлечь девелоперов к проектам. На сегодняшний день Ray TLV работает над улучшением ограниченного количества участков и предоставляет услуги еще по двум объектам.

Земли, находящиеся в портфеле Ray TLV, были приобретены в 2020–2021 годах — в период эйфории на израильском рынке недвижимости. Соответственно, в 2023 году, когда компания объявила о намерении провести слияние с биржевым «скелетом» Intelicanna, она представила оценку стоимости в 173 млн шекелей, проведенную компанией BDO. Сегодня рыночная капитализация составляет 109 млн шекелей после совокупного падения акций на 72,6% за последние три года.

В последнем отчете Ray TLV сослалась на историческую оценку стоимости, согласно которой она «включала ссылку на прогнозы компании относительно реализации двух активов в течение 2023 года — проекта Рауль Валленберг (поэтапная реализация) и проекта Ха-Гра, реализации двух активов в 2024 году и двух активов в 2025 году». Хотя компания ведет переговоры с различными сторонами, обязывающее соглашение о продаже еще не заключено, что привело к отсрочке сроков реализации проектов. Согласно первоначальным прогнозам, к 2026 году Ray TLV должна была завершить маркетинг всего своего инвентаря, однако на деле компания еще не реализовала полностью ни один проект.

В 2024 году компания продала часть прав в проекте на улице Герцль компании Carasso Real Estate за 18 млн шекелей — это единственная сделка с момента выхода на биржу. По словам Романо: «Мы встретили рынок с его войнами, повышением процентных ставок и застоем. Мы упорядочили наши обязательства и ждем лучшего периода для продажи земель. Сегодня у нас есть два проекта, которые мы можем реализовать. Рынок совсем не ждет. Получить хорошую цену, отражающую прибыль для инвесторов и для нас, — это вызов. Мы ищем подходящего покупателя».

В соответствии с застоем в маркетинге, у компании не было доходов от продажи земли в 2025 году по сравнению с 19 млн шекелей в 2024 году. Операционный убыток в 2025 году составил 8,4 млн шекелей. Параллельно ежегодные затраты на финансирование составляют 8 млн шекелей, а снижение стоимости прав на принадлежащие компании земли составило 3,5 млн шекелей. В итоге за 2025 год был зафиксирован убыток в размере 11 млн шекелей по сравнению с убытком в 8,2 млн шекелей в 2024 году.

Ray TLV была зарегистрирована в июле 2020 года. Поплавски является одним из владельцев рекламного агентства «Ле-омек ха-тодаа», входящего в глобальную группу TBWA. Он присоединился к Романо, который был активен в сфере недвижимости в Тель-Авиве еще до этого. Около месяца назад компания провела эмиссию акций в размере 30% капитала по цене 0,75 агоры за акцию. Было привлечено 26 млн шекелей, из которых 13 млн шекелей направлены на погашение кредита компании Ashtrom, а остаток — на текущую деятельность. Сегодня цена акции Ray TLV на бирже составляет 92 агоры. Эмиссия акций, увеличившая долю общества, как ожидается, выведет компанию из списка «консервации» и позволит вести непрерывную торговлю. Фонд недвижимости Giza Singer Even владеет 4,5% акций Ray TLV, а также опционами на покупку 2 млн акций (1,35% разводненного капитала) до 2028 года по цене реализации 82,5 агоры. Из-за сложившейся ситуации контролирующие владельцы, стоимость зарплаты каждого из которых составляет 1,16 млн шекелей в год, не изымали плату за управление в размере 3,1 млн шекелей. Кроме того, в случае выхода компании на прибыльность они получат право на вознаграждение в размере 3,5% от прибыли до налогообложения.