Юридическая проверка due diligence в сделках с недвижимостью
Адвокаты ведущей израильской юрфирмы Fischer рассказали на конференции Globes и банка «Леуми» о важности детального due diligence перед покупкой недвижимости.
Проверка юридической чистоты (due diligence) в сфере недвижимости служит рентгеновским снимком объекта или компании. Перед подписанием любого договора покупатель обязан убедиться, что не приобретает «кота в мешке». Например, если перед заключением контракта обнаруживаются судебные иски против продавца, приходящий на его место покупатель должен получить всю полноту информации для принятия взвешенного решения.
Адвокат Саги Хаммер, партнер департамента недвижимости адвокатского бюро Fischer (FBC & Co), и адвокат Эфрат Шарон, партнер и руководитель департамента планирования и застройки бюро, обсудили процесс due diligence на стыке юриспруденции, планирования и практики в рамках Недвижимостной конференции Globes и банка «Леуми».
Превращение юридического замысла в реальность на местности
«Когда клиент приходит с бизнес-инициативой, моя задача — перевести ее на язык права и практики. Мы своего рода переводчики», — пояснил Хаммер. «В судебных процессах смотрят назад, требуют юридической защиты и проверяют наличие оснований. Напротив, в сфере сделок смотрят вперед, пытаясь предусмотреть будущие ситуации и найти для них решения. В договоре заранее устанавливается, кто понесет ответственность при наступлении того или иного события. Наша интеллектуальная задача как юристов — предугадать подобные сценарии».
Хаммер отметил, что дать решение на все случаи жизни или предвидеть каждый сценарий невозможно: «Мы представляем клиенту риски и объясняем, какие из них не подлежат разрешению, чтобы он учел все факторы при принятии решения о заключении контракта». Хитрость, по его словам, заключается не только в том, чтобы поднять «красные флажки», но и в том, чтобы подготовить отчет, включающий практические решения, такие как страховое покрытие. Он добавил, что для успешного адвоката в этой сфере необходимо мыслить как специалист по недвижимости и понимать, что юрист выступает в роли «глаз клиента», который не имеет возможности лично изучить каждый документ.
Земельный кадастр и доскональный учет обязательств
При формировании правил проверки юридической чистоты краеугольным камнем выступает земельный кадастр (Табу). «Зачастую приобретаемые объекты не зарегистрированы должным образом, и ответы приходится получать у продавца. Изучение выписки из реестра определяет дальнейший ход проверок», — пояснил Хаммер.
«С завтрашнего дня я вступаю в права продавца со всеми вытекающими последствиями, поэтому необходимо зафиксировать все обязательства: договоры аренды, статус земельного участка (государственный или частный), строительные права и градостроительный план (ТАТА), а также условия выдачи разрешений на строительство, способные создать обременения. Кроме того, проверяются иски против владельца недвижимости, требования Управления древностей, наличие опасных материалов и многое другое».
Хаммер привел пример непредвиденной ситуации на объекте: «В рамках одного из проектов мы начали земляные работы, и экскаватор остановился за секунды до того, как порвал оптоволоконные кабели, обслуживавшие целый комплекс в центре страны, — причем ни на каких схемах они не были обозначены. Если бы кабели порвались, весь комплекс остался бы без электричества, и возник бы вопрос о распределении рисков».
В дальнейшем Хаммер затронул важность якорного арендатора как магнита для посетителей и смежного бизнеса, однако сделал оговорку: «Долгосрочные контракты с крупными и стабильными структурами, такими как банки или правительственные ведомства, порой кажутся финансово надежными, но могут таить недостатки. Например, если помещение сдано в аренду Министерству внутренних дел и там размещается бюро по трудоустройству, это способно негативно отразиться на имидже объекта».
Планирование и застройка как залог успешности сделки
Адвокат Эфрат Шарон из фирмы Fischer сосредоточилась на градостроительном аспекте. «Не бывает недвижимости без планирования и застройки, и наоборот. Планирование и застройка — важнейший элемент в сфере недвижимости, стоящий даже выше локации», — заявила она в начале выступления, добавив, что в рамках своей работы отчасти выступает в роли «оценщика и архитектора».
«Мы проверяем все градостроительные параметры, чтобы решение девелопера об участии в сделке было осознанным. Все проверки должны проводиться до подписания меморандума о взаимопонимании, чтобы не покупать кота в мешке. Мы четко понимаем цель сделки — покупка, соглашение о долевом строительстве (комбинация), финансирование или тендер, — и это задает вектор нашей градостроительной работы», — пояснила Шарон.
Шарон отметила, что в ходе проверок выясняется, является ли собственность частной или государственной, заключен ли договор аренды, имеются ли градостроительные предупреждения, а также несоответствия между разрешением на строительство и фактическим возведением объекта. В многоквартирных домах, например, проверяется, какие части составляют общее имущество, а какие могут быть присоединены.
По ее словам, особое внимание следует уделять строительным нормам, изъятиям участков, условиям выдачи разрешений, комплексным планам, доступному жилью, неопубликованным стратегическим планам и плану ТАТА 70 (метрополитен), влекущему высокие налоговые расходы. «Например, скрытый пункт может гласить, что строительство должно осуществляться одновременно с общественными зонами, и если местная власть ведет работы, а вы не можете подняться выше определенного этажа без них, вы обязаны знать об этом заранее», — подытожила Шарон.
В сухом остатке эффективный due diligence не сводится лишь к констатации проблем; он заключается в способности перевести юридические и градостроительные риски в практические решения на местах. Своевременное выявление тревожных сигналов позволяет девелоперам и покупателям принимать взвешенные решения и избегать дорогостоящих сюрпризов.
