Редкая сделка: 9-комнатный дом с бассейном в Хайфе продан за 10 миллионов шекелей

Сделка: на улице Брандейс, 8 в районе Мерказ ха-Кармель (Хайфа) продан 9-комнатный дом площадью 460 кв. м на участке 707 кв. м. Сумма сделки составила 10 миллионов шекелей. Объект отличается высоким уровнем отделки и наличием собственного плавательного бассейна.

● Окружная комиссия принуждает Хульдаи предоставить больше прав на строительство в центре Тель-Авива

Мега-люкс в Хайфе: найти объект стоимостью от 10 миллионов шекелей в Хайфе сложнее, чем сделку на 50 миллионов шекелей в Тель-Авиве. За последнее десятилетие в Хайфе ежегодно совершалась в среднем лишь одна сделка на уровне 10 миллионов шекелей и более, тогда как в Тель-Авиве фиксируется более двух сделок в год на уровне 50 миллионов шекелей и выше. Понимание этого контекста важно для оценки данной сделки.

В отличие от тель-авивского рынка мега-люкса, где преобладают пентхаусы, в Хайфе этот сегмент сосредоточен на особняках, преимущественно в районе Дания. Около пяти лет назад, например, был продан особняк на престижной улице Яфе Ноф за 13,4 миллиона шекелей.

На улице Яфе Ноф и параллельном ей проспекте Ха-Наси было совершено несколько сделок на высокие суммы, включая продажу элитных квартир в новых проектах с видом на море. Однако те объекты располагались на северной стороне проспекта Ха-Наси, в отличие от дома на улице Брандейс.

Объект: дом был построен в 50-х годах прошлого века. В 2006 году его приобрели предыдущие владельцы, которые провели капитальный ремонт, увеличив площадь на 200 кв. м. В проект были инвестированы миллионы шекелей: установлены система «умный дом», домашний кинотеатр и даже обустроена внутренняя миква.

Улица Брандейс — небольшая улица, соединяющая проспект Ха-Наси с улицей Ха-Тишби. Дом расположен в конце тропы, переходящей из автомобильной дороги в пешеходную, что обеспечивает ему уединенность в самом сердце Мерказ ха-Кармель. Это расположение, наряду с качеством отделки и планировкой, является главным преимуществом объекта.

Анализ сделки: дом находился в продаже несколько лет. Два года назад запрашиваемая цена составляла 16 миллионов шекелей, однако рынок показал, что такая стоимость завышена. Вероятно, покупателей отпугивала доступность объекта (необходимость спуска и подъема по тропе) и соседство с более высокими зданиями.

По нашей оценке, итоговая цена сделки находится в пределах разумного, учитывая, что в этом районе подобные суммы — исключение.

Слово оценщика: «Сделка была закрыта на сумму, которая ниже первоначальной запрашиваемой цены, но все же отражает высокий уровень цен для данного района Хайфы», — отмечает оценщик Аси Авни.

По его словам, стоимость таких уникальных объектов нельзя оценивать только исходя из цены за квадратный метр, так как учитываются размер участка и уровень отделки.

«Вместе с тем, для каждого района существует „стеклянный потолок“ цен. Даже для исключительно качественного объекта существует региональный предел, выше которого спрос значительно сокращается. На практике покупатели в этом районе не склонны платить суммы, превышающие порог в 10 миллионов шекелей».

«В этом контексте общая сумма сделки ставит объект на верхнюю границу местного ценового диапазона, и вероятно, что покупатели с таким бюджетом рассматривали и альтернативы в более востребованных районах».

Слово маклера: «Сочетание божественной помощи и деловой точности», — так характеризует сделку маклер Артур Реувен. По его словам, «вилла находилась на рынке около двух лет под управлением крупных риелторских компаний, но без успеха. Мой девиз — привести именно того человека, а не количество людей. Сделка была непростой. Покупатель искал объект в другом месте, но пришел в восторг от дома после того, как я предложил его посетить. Переговоры между сторонами велись около пяти месяцев до подписания окончательного контракта».