Рост более чем на 50% за пять лет: коттедж в Пардес-Хане продан за 4,35 млн шекелей
Двухсемейный коттедж площадью 180 кв. м на участке 240 кв. м был продан в Пардес-Хане за 4,35 млн шекелей. С момента покупки объекта в 2020 году его стоимость выросла более чем на 50%, что превышает показатели индекса цен на жилье за тот же период.
Сделка: На улице Ха-Дкалим, 73, в центре Пардес-Ханы, продан двухсемейный коттедж (6 комнат, застроенная площадь 180 кв. м) на участке около 240 кв. м за 4,35 млн шекелей.
Окружение: Коттедж расположен в районе улицы Ха-Надив, ведущей от развязки Хана на шоссе 65 к Биньямине. Это старый район Пардес-Ханы, который в последние десятилетия проходит процесс обновления: старые малоэтажные строения на крупных участках замещаются проектами с более высокой плотностью застройки.
Анализ цен на новые коттеджи (построенные с 2020 года) показывает, что их стоимость обычно варьируется от 4,5 до 5 млн шекелей, хотя два с половиной года назад один из объектов был продан за 5,5 млн шекелей.
История проекта: План развития территории был утвержден в 2003 году с целью превращения зоны старых подсобных хозяйств в район вилл. В 2016 году девелопер приобрел участок площадью около 2,2 дунама за 6,6 млн шекелей, реализовав проект из 8 двухсемейных коттеджей на участках площадью около четверти дунама каждый. Оставшаяся площадь была отведена под подъездную дорогу к улице Ха-Дкалим.
Маркетинг коттеджей начался в 2018 году. В 2018–2019 годах цены на объекты колебались в среднем около 2,76 млн шекелей, постепенно достигнув 3 млн шекелей к 2022 году, когда был продан последний коттедж от застройщика.
Начиная с 2024 года, покупатели первой волны начали перепродавать свои объекты. В апреле-мае 2024 года были реализованы два коттеджа: 5-комнатный за 3,84 млн шекелей и 6-комнатный за 4,25 млн шекелей. В текущем месяце прошли еще две сделки: 5-комнатный дом был продан за 3,7 млн шекелей, а 6-комнатный коттедж, ставший предметом данного обзора, — за 4,35 млн шекелей.
Анализ сделки: Объект был приобретен в декабре 2020 года за 2,835 млн шекелей. Текущая цена продажи выше цены покупки более чем на 50%, что превышает рост индекса цен на жилье, составивший за этот период менее 40%.
Несмотря на значительный рост, цена сделки остается ниже стоимости аналогичных по площади и году постройки коттеджей в округе, расположенных на более крупных участках. Разница в 650 тысяч шекелей между текущей и предыдущей сделками в рамках одного проекта объясняется высокой плотностью застройки.
«Цена считается относительно высокой для этого проекта», — отмечает Лиор Гиат из «RE/MAX Профессионалы», закрывшая предыдущую сделку за 3,7 млн шекелей. Она поясняет, что более дорогой коттедж был модернизирован, расположен в передней части проекта и обладает более просторным садом. «При покупке малоэтажного дома важен каждый квадратный метр сада. Когда он маленький и зажатый, это существенно снижает стоимость объекта», — добавляет она.
Мнение оценщика: «Рост цены обусловлен спросом на концепцию малоэтажного жилья в Пардес-Хане — поселении с имиджем, привлекающим определенную аудиторию», — говорит оценщик Авигдор Минс. «Цены на коттеджи в Пардес-Хане — Каркуре обошли аналогичные предложения в соседней Хадере. Люди понимают, что по цене 4-комнатной квартиры в Тель-Авиве здесь можно приобрести коттедж».
«При изучении сделки видно, что цена находится в рыночном диапазоне, хотя и в его нижней части. По моему мнению, это связано с размером участка (около 240 кв. м), что считается небольшим показателем. Когда участки достигают 400–500 кв. м, стоимость коттеджей может достигать 5 млн шекелей», — заключает Минс.
