«Если государство откажется от налогообложения, цены на квартиры в Израиле снизятся на 60%–70%»

В новом эпизоде подкаста Re:Israel от Университета Райхмана и «Калькалист» доктор Йоси Маарави, декан Школы предпринимательства им. Адельсона, и студентка Галия Самсон приняли Ронит Ашед Леви, генерального директора компании «Африка Исраэль Магурим». В ходе беседы она представила три основных, по ее словам, барьера для удешевления жилья в Израиле — налогообложение, бюрократию и неопределенность — и предложила ряд мер, которые могли бы помочь.

Путь Ашед Леви в мир недвижимости не был очевидным. Она выросла в Бейт-Шемеше, изучала арабский язык в старших классах и должна была служить в разведке, но выбрала службу офицером оперативного управления в истребительной эскадрилье. По ее словам, там она научилась принимать решения и работать в условиях стресса. После демобилизации она изучала право в Еврейском университете, специализировалась на налогообложении недвижимости, планировании и строительстве, а впоследствии стала партнером в юридической фирме. Ее первоначальным стремлением было стать судьей, но желание «сидеть рядом с водительским креслом, а не в кресле пассажира» побудило ее перейти на деловую и предпринимательскую сторону.

Еще одна поворотная точка пришла из личной жизни. В 2010 году она приобрела с мужем старую квартиру в Герцлии. Во время операции «Нерушимая скала», когда она осталась с тремя маленькими детьми, а муж был на резервистских сборах, она обнаружила, что постоянно спускается в старое убежище в здании. «Там я поняла, что эта ситуация просто нелогична и что можно изменить реальность», — рассказала она. Она начала обходить жильцов, создала представительство и возглавила процесс, в результате которого был продвинут крупный проект «пинуй-бинуй» (расселение и застройка). Этот опыт, по ее словам, научил ее тому, что недвижимость делается прежде всего с людьми и на равных.

Три барьера: налоги, время и неопределенность

Ашед Леви выделяет три фактора, которые удорожают стоимость квартиры:

1. Налогообложение и стоимость земли. По ее словам, очень большая часть цены квартиры в Израиле состоит из прямых и косвенных налогов, сборов, пошлин и стоимости земли, которую реализует государство. По ее утверждению, в теоретическом мире, где государство отказалось бы от этих компонентов, цены на квартиры могли бы снизиться на 60%–70%.

2. Продолжительность времени. Утверждение планов, дизайн-проектов и разрешений на строительство может длиться годами. В это время застройщик несет расходы по финансированию и процентам, и в конечном итоге часть этих затрат перекладывается на цену квартиры.

3. Неопределенность. В проектах городского обновления политика муниципалитета, требования к планированию и сбор за улучшение (хитель ашбаха) могут меняться по ходу дела. «Когда ты не знаешь, что от тебя потребуют через несколько лет, ты обязан закладывать в цену и риск», — объясняет она.

Фиксированный сбор и типовой договор

Одно из главных решений, которое предлагает Ашед Леви, — это фиксированный и заранее известный сбор за улучшение для каждой новой единицы жилья вместо механизма, который меняется в зависимости от стоимости земли и момента реализации. По ее словам, такая определенность избавит от споров с оценщиками, судебных процессов и задержек на годы, а также позволит как властям, так и застройщикам заранее знать, сколько денег будет в их распоряжении для строительства школ, детских садов и инфраструктуры.

Еще одно предложение — создать единый типовой договор для проектов «пинуй-бинуй». Вместо того чтобы каждый проект начинался с долгих переговоров между адвокатами жильцов и застройщика, государство могло бы установить единую базовую формулировку, защищающую обе стороны. Таким образом, по ее словам, жильцы смогут выбирать застройщика в основном по опыту, качеству, надежности и способности к реализации, а не по тому, кто сумел провести самые изнурительные договорные переговоры.

Жилье для долгосрочной аренды как «Game Changer»

Еще одно решение, в котором Ашед Леви видит значительный социальный потенциал, — это жилье для долгосрочной аренды. Модель позволяет молодежи и семьям арендовать новую и защищенную квартиру на длительный срок, при этом механизм обновления арендной платы известен заранее. Тем самым это снижает неопределенность, характерную для частного рынка аренды, и позволяет семьям создавать сообщество и планировать будущее. «Это решение, которое создает социальную мобильность», — говорит она. Однако, по ее словам, главная проблема сегодня заключается в том, что спрос намного превышает предложение, поэтому требуется значительное расширение масштабов проектов.

ИИ также в муниципалитете

Ашед Леви верит, что технологии также могут радикально сократить путь к квартире. Использование 3D-моделей и инструментов ИИ уже сегодня позволяет выявлять коллизии между системами водоснабжения, электричества и канализации еще на этапе планирования. Если подобные инструменты будут внедрены и в местных органах власти, утверждает она, можно будет проверять планы и разрешения быстрее и с большей точностью, не увеличивая значительно штат сотрудников. Наряду с этим она предлагает проводить «круглые столы», где все соответствующие городские службы — инженерия, образование, инфраструктура и экология — сидят вместе и принимают решения, вместо того чтобы передавать дело из отдела в отдел в течение месяцев.

Мыслить иначе о жилищных решениях

Ашед Леви открыта и для менее стандартных идей: упорядоченное разделение больших квартир в пользу молодежи, создание стимулов для ввода в эксплуатацию пустующих квартир и даже модульные и быстрые жилищные решения в районах, где это возможно с точки зрения планирования. С ее точки зрения, общий знаменатель всех идей один: перестать принимать существующие процессы как неизбежность.

«Не ищите коротких путей».

В руководстве «Африка Исраэль Магурим», рассказывает Ашед Леви, около половины руководителей — женщины. В ее глазах цель шире, чем гендерное представительство: создать максимально разнообразный стол принятия решений — женщины и мужчины, религиозные и светские, люди, привносящие разный опыт и точки зрения. Молодому поколению она предлагает принять подход Стива Джобса «соединение точек». «Не ищите коротких путей, потому что в итоге они удлиняют путь, — говорит она. — Будьте на каждой станции, учитесь, углубляйтесь, стирайте подошвы на производственном этаже и стройте отношения и репутацию. Даже если в какой-то момент кажется, что вы отклонились от курса, в конце концов точки соединяются».