Стагнация цен: 4,4 млн шекелей за квартиру в тель-авивском районе Ха-Миштала
Продажа 4-комнатной квартиры в районе Ха-Миштала подтверждает тенденцию к замедлению роста цен на недвижимость. Несмотря на разумную стоимость сделки, эксперты отмечают, что рынок находится в процессе коррекции.
Сделка: На улице Франца Кафки в районе Ха-Миштала (Тель-Авив) была продана 4-комнатная квартира площадью 101 кв. м. Объект расположен на третьем этаже восьмиэтажного дома, цена сделки составила 4,4 млн шекелей.
Район: Северная часть Ха-Мишталы граничит с рекреационной зоной Рамат-ха-Шарона, южная — с районом Цахала. Западная граница проходит по дороге Моше Сне, восточная — по административной черте Тель-Авива. Район был основан согласно плану 1993 года, рассчитанному на 1470 единиц жилья на участке площадью 267 дунамов, находившемся в собственности Земельного управления Израиля (РМИ) и муниципалитета Тель-Авива. Основная застройка велась в 90-х и начале 2000-х годов. Критики неоднократно указывали на чрезмерную плотность застройки, обусловленную стремлением муниципалитета максимизировать прибыль, а также на удаленность района от центральных событий города. В результате в 2000-е годы район столкнулся с трудностями в маркетинге и резким падением цен.
Проект: В 2012–2013 годах реализовывались участки в северной части района. На торгах по адресу ул. Кафки, 4 победила компания «Гинди Хахзакот», заплатившая за участок под 92 единицы жилья 91,5 млн шекелей (без НДС) плюс 11,7 млн шекелей (включая НДС) на расходы по развитию. В период маркетинга 12–13 лет назад цены на 4-комнатные квартиры в этом проекте варьировались в диапазоне 2,4–2,6 млн шекелей.
Цена за кв. м: В новой части района стоимость квадратного метра составляет 41–46 тысяч шекелей, тогда как в старой части за последний год сделки совершались на уровне 37–45 тысяч шекелей за кв. м. Возраст зданий создал разрыв в несколько процентов в пользу новых построек, поэтому цена сделки на улице Франца Кафки, 4 выглядит вполне обоснованной.
«Для сравнения: в старом центре Тель-Авива относительно новые квартиры продаются по цене 65–70 тысяч шекелей за кв. м», — отмечает оценщица недвижимости Тамар Авраам. В качестве примера она приводит августовскую сделку 2025 года на улице Пинскер, 38, где 4-комнатная квартира (81 кв. м) в доме 2025 года постройки была продана за 5,95 млн шекелей (около 70 тысяч шекелей за кв. м). В апреле 2025 года квартира на улице Борохов, 9 (82 кв. м, дом 2022 года) ушла за 6,1 млн шекелей (около 68 тысяч шекелей за кв. м).
Возвращаясь к динамике цен: в феврале 2024 года 3-комнатная квартира на улице Аронович, 3 (75 кв. м) в новостройке была продана за 5,8 млн шекелей (около 77 тысяч шекелей за кв. м). В декабре 2023 года, несмотря на начало войны, в здании на улице Шломо ха-Мелех, 26 квартиры площадью 85 кв. м продавались по цене около 75 тысяч шекелей за кв. м. «Цены в центре города сохраняют высокую планку по сравнению с северными районами, но в обоих случаях наблюдается замедление и даже некоторое снижение», — резюмирует Авраам.
Комментарий эксперта: «Ха-Миштала — один из самых северных районов Тель-Авива, расположенный за Ярконом. Данная квартира находится в комплексе из четырех зданий, построенном компанией «Гинди» около десяти лет назад», — поясняет Авраам. По ее словам, в том же здании аналогичная квартира была продана в середине июля 2025 года по идентичной цене. В апреле 2025 года аналогичный объект на первом этаже был продан за 4,1 млн шекелей, в январе 2025 года — за 4,64 млн шекелей, а в мае 2024 года — за 4,75 млн шекелей. Эти данные свидетельствуют о стагнации и замедлении темпов роста цен в районе.
Итог: Стоимость сделки соответствует текущим рыночным реалиям района, однако рынок, по всей видимости, находится в процессе снижения цен. Уровень цен здесь ближе к новым проектам на юге Тель-Авива, чем к центральным районам. Это указывает на то, что, хотя стигма района с «чрезмерной плотностью» со временем ослабла, его расположение на окраине города остается ключевым фактором, сдерживающим рост цен по сравнению с центром.
