Суд ограничил полномочия местных комиссий по планированию в вопросах собственности

Решение Административного суда в Хайфе впервые устанавливает, что местная комиссия не уполномочена обязывать владельца земельного участка к «единой собственности». Это означает, что объект не обязан находиться в собственности одного юридического лица, а квартиры могут быть разделены между частными покупателями. Решение суда касается иска, поданного девелоперской компанией «А.И.Д.Р.Ш.» о строительстве проекта на улице Борохов в Кирьят-Ате для общественных целей — студенческого общежития.

На участке площадью восемь дунамов в настоящее время находится заброшенное здание. Согласно градостроительному плану (ТАБА), разрешенными целями использования земли являются библиотека и начальная школа, однако местная комиссия может принять решение об ином назначении. Застройщик попросил изменить назначение на общежитие и построить 48 жилых единиц с защищенными помещениями (МАМАД) на пяти этажах. Местная комиссия и апелляционная комиссия одобрили проект при условии, что земля может быть продана максимум четырем владельцам, чтобы не допустить регистрации кондоминиума или продажи отдельных жилых единиц. Комиссия постановила, что без ограничения права собственности единицы считаются обычным жильем, а не общественным общежитием.

Полномочия местной комиссии

Суд удовлетворил иск компании, признав условие о «единой собственности» нарушением права собственности, не подкрепленным законом или планом. «Установление условия о единой собственности является имущественным ограничением, выходящим за рамки полномочий местной комиссии», — указано в решении.

Судья Ахсан Канаан постановил, что Закон о планировании и строительстве существенно ограничивает усмотрение местного органа лицензирования в вопросе добавления новых условий на этапе выдачи разрешения. Такие требования допустимы лишь в трех случаях: если они были детализированы заранее, требуются по закону или необходимы для предотвращения реального риска для общественности. Судья отметил, что законодатель прямо закрепил требование о единой собственности для доступного жилья, но не сделал этого в отношении студенческих общежитий, что свидетельствует об отсутствии соответствующих полномочий.

---

Критика и опасения

Результатом решения стало то, что застройщик получил разрешение на строительство общежития, но сможет продавать жилые единицы частным лицам. Источники в органах планирования опасаются, что отмена условия приведет к трудностям в обеспечении целевого использования здания, особенно учитывая отсутствие поблизости университета.

В рамках процесса владелица соседней квартиры утверждала, что проект не включает типичные характеристики общежитий, такие как кафетерий или общие прачечные, а планируется как здание из 48 отдельных жилых единиц. По ее словам, существует реальный риск размывания общественного использования и утечки единиц на свободный рынок жилья.

Мнения экспертов

Адвокаты частного сектора приветствуют разграничение полномочий по планированию и имущественных прав. Адвокат Салам Хамад, партнер отдела планирования и строительства в офисе «Амит Поллак Маталон», подчеркнул: «Органы планирования вправе определять назначение объекта, однако навязывание модели единой собственности — это прямое вмешательство в ядро права собственности».

Адвокат Эфрат Шарон, партнер и глава отдела планирования и строительства в офисе «Фишер (FBC)», добавила, что решение суда может привести к тому, что в будущем положения о единой собственности будут чаще включаться непосредственно в планы, а не на этапе лицензирования, что является более корректным процессом с точки зрения общественного участия.

Представители застройщика, адвокаты Эден Инбар и Лара Коницер-Раба, заявили: «Речь идет о прецедентном решении, подтверждающем, что органы планирования не уполномочены нарушать имущественные права, когда той же цели можно достичь с помощью соразмерных средств, таких как централизованное управление, ограничение срока аренды или регистрация примечания в Табу».