Суд определил границы ответственности адвокатов по делам о провальных проектах недвижимости

Тель-Авивский окружной суд на этой неделе отклонил большую часть иска, поданного покупателями 38 квартир в проекте на улице Жаботински в Рамат-Гане — одном из провалившихся проектов Инбаль Ор — против адвокатов, сопровождавших группу покупки. Суд постановил, что риски, реализовавшиеся в проекте, были прямо указаны в документах, подписанных покупателями, и что «не всякая деловая неудача» доходит до степени профессиональной халатности. Один из двух ответчиков был признан виновным в том, что не обратил внимание покупателей на важную информацию, однако большинство претензий 38 из 57 истцов были отклонены.

Иск был подан после того, как покупатели заявили, что юристы нарушили ряд обязательств и представили им ложные сведения. Суд вынес решение против адвоката Гая Нофа, обязав его выплатить компенсацию в размере 600 тысяч шекелей — незначительную сумму по сравнению с первоначальным требованием в 12,7 миллиона шекелей. Тем не менее, интерес к этому решению кроется в правилах, которые суд намечает в отношении обязанностей адвокатов.

Когда проект терпит крах, пострадавшие ищут сторону, с которой можно взыскать средства. Судебное решение затрагивает суть профессиональной халатности и намечает для юристов четкие ориентиры: следование им защитит от ответственности, тогда как отклонение может привести к убыткам.

Основные выводы суда

● Иск против адвокатов по делу Инбаль Ор в основном отклонен: деловая неудача не приравнивается к профессиональной халатности.

● Подчеркнуты повышенные требования к прозрачности, активности и лояльности адвокатов по отношению к членам групп покупки.

«Это решение может стать ориентиром», — объясняет адвокат Ариэль Дубински. — «Оно посылает четкий сигнал о том, что в сложных сделках суд ожидает от адвокатов большего, чем просто быть составителями документов». С другой стороны, адвокат Йосеф Вейцман из Коллегии адвокатов отмечает, что суд прояснил недопустимость использования «ума задним числом» для обоснования халатности.

---

Правило первое: деловой риск не всегда означает вину адвоката

Суд постановил, что адвокаты не несут ответственности за экономическую целесообразность сделки. Они не отвечают за бизнес-план проекта и не являются «страховым полисом, излечивающим реализовавшиеся риски». В отношении групп покупки суд пояснил, что участники «отправляются в долгий путь, в конце которого кроется риск», и предостерег от чрезмерного расширения юридической ответственности адвокатов.

Правило второе: обязанность раскрытия информации

Даже если адвокаты представляют организатора, они обязаны соблюдать требования по раскрытию информации перед участниками группы. Поскольку сделки в рамках групп покупки «насыщены рисками», юрист должен убедиться, что суть проекта описана четко, а все риски отражены в документах. Суд также возложил часть ответственности на самих покупателей: они обязаны проявлять бдительность, особенно если предлагается недвижимость в центре города по подозрительно низкой цене.

Правило третье: запрет на бездействие при нарушении обязательств

По мере продвижения проекта адвокаты выступают в качестве доверенных лиц членов группы. Суд подчеркнул, что юрист не имеет права игнорировать конфликт интересов, отдавая предпочтение организатору. В данном деле адвокат был признан ответственным за то, что не попытался предотвратить сбор запрещенных платежей, вопреки договорным обязательствам.

В 2012 году Инбаль Ор организовала группу покупки в Рамат-Гане, когда считалась перспективным застройщиком. Проект не был реализован из-за изменения планировочной политики и трудностей с финансированием. Сама Ор была признана виновной в налоговых преступлениях, подделке документов и мошенничестве, и в настоящее время отбывает 7,5 лет тюремного заключения.

Адвокат Синай Элиас, представляющий ответчиков, заявил: «Иск в своей большей части был отклонен. Суд даже обязал истцов выплатить судебные издержки в размере около полумиллиона шекелей». В свою очередь, адвокаты истцов Шломи Хесс и Ицхак Ааронов сообщили, что изучают решение и рассматривают возможность подачи апелляции.