Французский инвестор купил двухкомнатную квартиру в Тель-Авиве за 3,3 млн шекелей
Гражданин Франции приобрел квартиру площадью 52 кв. м на улице Бен-Иегуда под краткосрочную аренду. Сделка отражает стабильность цен в престижном районе Рова 3, несмотря на отсутствие балкона и парковки.
Французский инвестор приобрел двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м на шестом этаже жилого дома по адресу улица Бен-Иегуда, 220 в Тель-Авиве. Сумма сделки составила 3,3 млн шекелей. Покупатель планирует использовать недвижимость для краткосрочной аренды через сервис Airbnb.
Контекст района и особенности проекта
Объект расположен в районе Рова 3 — части Старого Севера Тель-Авива, ограниченной улицами Бен-Цион, Марморек и Буграшов на юге, рекой Яркон на севере, побережьем на западе и улицей Ибн-Гвироль на востоке. Этот район площадью около 2400 дунамов застраивался по историческому плану шотландского градостроителя Патрика Геддеса от 1932 года.
В 2016 году местная комиссия утвердила план Рова 3, предусматривающий обновление старого жилого фонда в рамках программы ТМА 38. Главной сложностью для девелоперов здесь является небольшой размер земельных участков (многие из них меньше полудунама). Из-за этого проекты реализуются преимущественно путем укрепления существующих конструкций и надстройки этажей (ТМА 38/1), в отличие от соседнего района Рова 4, где чаще применяется снос и новое строительство.
Цены на новые квартиры в Рова 3 в среднем составляют около 70 тысяч шекелей за кв. м, варьируясь от 50 до 80 тысяч шекелей в зависимости от этажности, планировки и других характеристик.
Данный проект ТМА 38/1 включает укрепление здания, построенного в 1957 году, и надстройку 2,5 этажей. Разрешение на строительство было получено в марте прошлого года. После завершения работ в доме будет 22 квартиры (10 старых и 12 новых).
По данным Налогового управления, к настоящему моменту в проекте продано несколько новых квартир площадью 50–56 кв. м по цене от 3,16 до 3,7 млн шекелей (в среднем около 64 тысяч шекелей за кв. м). Четырехкомнатный пентхаус с террасой площадью 70 кв. м был продан за 9,85 млн шекелей.
Номинально цены в этом здании примерно на 10% ниже средних показателей по району. Это обусловлено двумя факторами: отсутствием балконов и парковочных мест (стоимость парковки в этом районе превышает 500 тысяч шекелей). С учетом этих ограничений проект можно охарактеризовать как относительно дорогой.
Анализ сделки и налоговые риски
Текущая сделка совершена из расчета около 63 тысяч шекелей за кв. м. Это высокая цена для квартиры без балкона и парковки, однако стоимость компенсируется высоким этажом и открывающимся видом. В целом эксперты оценивают сделку как адекватную для данной локации.
Тем не менее, бизнес-модель краткосрочной аренды сопряжена с рисками. Хотя государству сложно отслеживать все квартиры на рынке краткосрочной аренды, налогообложение таких объектов может быть существенно выше. Подобная деятельность может быть классифицирована как коммерческое предприятие, что лишает владельца льгот и освобождений, предусмотренных для долгосрочной аренды жилья. Муниципалитет также может начислить повышенный налог на имущество (арнону) по гостиничным тарифам. Кроме того, против использования квартир под Airbnb могут выступить соседи или ТСЖ через судебные инстанции.
Генеральный директор компании Montefiore Real Estate Group Рои Канер, занимающейся маркетингом проекта, отмечает:
«Мы фиксируем растущий интерес со стороны израильских и зарубежных инвесторов к малогабаритным квартирам в прайм-локациях Тель-Авива. Особенно востребованы объекты, которые могут служить как личной резиденцией для отдыха, так и доходным активом. Проект расположен в непосредственной близости от пляжей, улицы Дизенгоф, ресторанов и линии легкорельсового транспорта».
По оценкам маркетологов, в высокий сезон доход от краткосрочной аренды такой квартиры может достигать 15 тысяч шекелей в месяц. В годовом исчислении это соответствует потенциальной валовой доходности около 5,5% до вычета расходов на управление, налогов и с учетом периодов простоя.
Оценка оценщика
По словам оценщика недвижимости Эреза Коэна, данная сделка закрыла продажи на шестом этаже проекта. Она демонстрирует стабильность цен и даже небольшой рост по сравнению с мартом текущего года, когда аналогичная квартира на том же этаже, ориентированная на запад, была продана по цене 61,3 тысячи шекелей за кв. м (против 63,5 тысячи шекелей за кв. м в текущей сделке).
Эрез Коэн подчеркивает:
«Эти ценовые показатели достигнуты вопреки отсутствию парковки и балконов в проекте ТМА 38/1. Однако для инвестора, ориентированного на краткосрочную аренду через Airbnb, отсутствие парковки менее критично, чем для покупателя, приобретающего жилье для собственного проживания. Близость к морю гарантирует стабильный спрос со стороны туристов».
