Тель-Авив: ценовой разрыв между городом и его соседями сокращается
Анализ данных ЦСБ показывает, что с 2023 года разрыв в стоимости жилья между Тель-Авивом и соседними городами начал сокращаться. Эксперты отмечают, что цены на юге города приближаются к показателям северных районов, в то время как в квартале 4 наблюдается стагнация.
Данные Центрального статистического бюро (ЦСБ) раскрывают важный сдвиг на рынке: с 2023 года разрыв между ценами на 4-комнатные квартиры в Тель-Авиве и в остальной части страны сокращается.
После того как в 2021–2022 годах цены на квартиры в городе достигли пика по сравнению с соседними населенными пунктами, тенденция изменилась — и в 2025 году в Тель-Авиве было зафиксировано первое снижение цен за последние шесть лет.
Методология исследования
Проверка проводилась на примере 4-комнатных квартир, которые являются наиболее однородным сегментом, что позволяет достоверно отразить ситуацию на рынке жилья. ЦСБ формирует средневзвешенные показатели на основе обширной выборки сделок. Так, в 2024 году выборка включила 29 000 квартир по всей стране, из которых 1300 пришлись на Тель-Авив. Для анализа текущего года, ввиду отсутствия итоговых данных, было составлено средневзвешенное значение на основе уже совершенных сделок.
Сравнение проводилось с такими крупными городами, как Рамат-Ган, Холон, Бат-Ям, Герцлия и Петах-Тиква, что позволило проследить динамику ценовых разрывов за многие годы.
Взлет и коррекция
В 2017 году средняя цена 4-комнатной квартиры в Израиле составляла около 1,5 млн шекелей, тогда как в Тель-Авиве — около 3,4 млн шекелей, что в 2,25 раза выше. После периода стагнации 2018–2019 годов, последовавшего за кризисом на рынке, цены начали стремительно расти. В период с 2020 по 2022 год стоимость сделок увеличилась на 20%. В Тель-Авиве это выразилось в росте средней цены почти на 1,1 млн шекелей, тогда как в среднем по стране — на 300 тысяч шекелей. В 2022 году соотношение цен достигло пика, составив почти 2,5 раза.
Рост цен был подстегнут реализацией планов кварталов 3 и 4 на севере Тель-Авива, что позволило вывести на рынок новые квартиры с современной инфраструктурой. Однако с 2023 года ситуация изменилась под влиянием трех факторов: высокой процентной ставки, политической нестабильности и накопления избыточного предложения жилья (с 50 до 70 тысяч квартир по стране).
Стеклянный потолок цен
Средние цены на 4-комнатные квартиры в Тель-Авиве в прошлом году оказались на 0,6% ниже уровня 2024 года. Если сравнивать с 2019 годом, падение составляет 5%. При этом важно учитывать, что финансовые акции застройщиков, которые не отражаются в номинальных данных ЦСБ, фактически смягчили реальное снижение цен.
Средняя стоимость 4-комнатной квартиры в городе «уперлась» в отметку 5 млн шекелей, что соответствует примерно 50 тысячам шекелей за кв. м. Этот «стеклянный потолок» стал непреодолимым барьером, во многом из-за изменения структуры спроса в пользу менее дорогих районов.
Районы: рост на юге и востоке
Анализ Палаты оценщиков недвижимости за 2023–2025 годы показывает, что в то время как на севере города (квартал 4) зафиксирован минимальный рост цен (около 2%, до 69,4 тысячи шекелей за кв. м), в южных и восточных районах наблюдается значительный подъем. Во Флорентине цена за кв. м подскочила на 16% (до 63 тысяч шекелей), а в Яд-Элиягу — на 14% (до 45 тысяч шекелей).
Нехама Богин, председатель Палаты оценщиков недвижимости, отмечает: «Разрывы между районами, которые ранее воспринимались как несопоставимые, сокращаются. Флорентин сегодня приближается к уровням цен квартала 4, а Яд-Элиягу находится в точке взлета благодаря улучшению инфраструктуры и процессам городского обновления».
Эли Розенталь, генеральный директор Организации подрядчиков и строителей округа Тель-Авив и Центра, добавляет, что экономическая логика диктует перераспределение ресурсов в пользу районов с высоким потенциалом роста, где центральное расположение и транспортная доступность создают реальную ценность для покупателей.
