Тихая опасность: почему инвесторы в зарубежную недвижимость теряют прибыль

Инвестиции в недвижимость за рубежом стали популярным направлением среди израильтян, ищущих географическую диверсификацию или доступ к стабильным рынкам. В то время как большинство инвесторов фокусируются на налогообложении, местоположении и потенциале роста стоимости, валютный курс может стать решающим фактором, определяющим судьбу сделки.

Местный валютный рынок пережил серьезные потрясения. В октябре 2023 года курс доллара подскочил до 4,08 шекеля, однако в мае прошлого года он упал ниже отметки 2,80 шекеля, что составило снижение примерно на 30%. С тех пор американская валюта частично восстановилась и колеблется в районе 2,979 шекеля. Эти данные иллюстрируют критический риск: укрепление шекеля может обесценить прибыль в шекелевом выражении.

Элад Рафаэль, менеджер по продажам валюты в инвестиционном доме IBI, отмечает, что резкие колебания курса влияют на все этапы инвестирования: инвесторы зачастую лишь задним числом обнаруживают, что вложились не только в недвижимость, но и в валюту. Необходимо учитывать влияние изменений курса на каждом этапе.

Риск возникает уже в момент покупки. Разрыв начинается при конвертации шекелей в банке — операция, сопряженная с комиссиями и спредами, которые могут достигать тысяч шекелей. Кроме того, платежи, растянутые во времени, подвергают покупателя будущим изменениям курса. Например, остаток платежа в 100 тысяч долларов сегодня эквивалентен примерно 298 тысячам шекелей. Если курс доллара поднимется до 3,30 шекеля, сумма платежа вырастет до 330 тысяч шекелей.

«Инвесторы рассчитывают рентабельность по курсу валюты в день подписания договора. Если валюта укрепляется, прибыльность снижается», — объясняет Рафаэль.

По его словам, хеджировать риски можно с помощью форвардных сделок. Ежемесячная арендная плата также чувствительна к падению доллара: объект, приносящий 10 000 долларов в год, сегодня приносит около 29,8 тысяч шекелей, но при курсе в 2,50 шекеля доход сократится до 25 тысяч шекелей.

Ситуация усложняется при оценке стоимости объекта: инвестор, купивший квартиру за 100 тысяч долларов (около 298 тысяч шекелей), стоимость которой выросла до 110 тысяч долларов, может считать, что фиксирует прибыль. Однако если курс доллара упадет до 2,60 шекеля, стоимость объекта составит всего 286 тысяч шекелей, что означает фактический убыток в размере около 12 тысяч шекелей.