Три старых дома в Тель-Авиве проданы за 24,5 миллиона шекелей
Три ветхих дома на земельном участке площадью 407 кв. м по улице Бар-Кохба в Тель-Авиве были проданы за 24,5 миллиона шекелей. Девелоперская компания планирует реализовать на этом месте новый проект под снос и застройку.
Сделка
Реализованная сделка объединяет три отдельных договора купли-продажи, в рамках которых три старых дома на земельном участке общей площадью 407 кв. м по улице Бар-Кохба в Тель-Авиве были проданы за 24,5 миллиона шекелей. Объекты включают один двухквартирный дом и третью отдельную жилую единицу.
Все строения находятся в ветхом состоянии и предназначены под снос; площадь каждой единицы составляет 60 кв. м. Владельцем одной из них выступал бизнесмен, а две другие находились в собственности примерно 10 наследников. Покупатель — девелоперская компания — намерен инициировать на участке новый проект. Сделку сопровождал Хаим Капустин из агентства недвижимости dreamtown.
Несколько лет назад уже рассматривалась возможность проведения здесь комбинационной сделки, однако разногласия между владельцами земли не позволили реализовать проект. В этот раз, когда участок был выставлен на продажу третьей стороне, собственники проявили готовность к конструктивному диалогу. «Переговоры длились несколько месяцев», — отмечает Капустин.
Окружение
Улица Бар-Кохба расположена в 5-м районе Тель-Авива. Она пересекает улицу Буграшов, выходит к улице Дизенгоф, недалеко от Дизенгоф-центра, и продолжается до улицы Заменгоф. Сделка была совершена в южной части улицы, вблизи пересечения с улицей Трумпельдор. Район застроен преимущественно 3–4-этажными зданиями, возведенными в период с 50-х по 70-е годы.
Большинство проектов ТМА 38 в окрестностях реализованы по схеме ТМА 38/1 (укрепление и надстройка). По нашей оценке, это обусловлено небольшим размером участков, которые в большинстве случаев составляют около 400 кв. м. Это напоминает ситуацию в 3-м районе, где малая площадь участков также затрудняет реализацию проектов ТМА 38/2 (снос и новое строительство).
Активность на рынке в этом районе невысока. Цены на старые квартиры в округе колеблются в среднем около 55 тысяч шекелей за кв. м, на новые — около 58 тысяч шекелей за кв. м.
Согласно плану районов 5 и 6 (ТА/4320), находящемуся в статусе депонирования, участок относится к зоне «Сердце города» (Лев ха-Ир). Вероятно, принципы текущего плана, ограничивающие высотность пятью этажами, сохранятся.
Анализ
Ключевой фактор — объем прав на застройку, который будет определен муниципалитетом Тель-Авива, проявляющим высокую чувствительность к плотности застройки в подобных районах. На текущем этапе возможны лишь прогнозы. Проекты ТМА 38/1 в окрестностях включают пять этажей над цоколем, частичный шестой этаж и 9–11 жилых единиц. Аналогичные права предусмотрены старым планом 90-х годов, действующим по сей день.
Возможно, девелопер сможет добиться некоторого увеличения прав на застройку, поскольку проект предполагает полное обновление строений, однако, по нашей оценке, размеры участка не позволят существенно расширить параметры. Если предположить строительство 10 жилых единиц, общая площадь застройки составит около 1000 кв. м. Таким образом, стоимость приобретения для девелопера достигает примерно 24,5 тысячи шекелей за застраиваемый кв. м.
На первый взгляд, при цене новой квартиры в 58 тысяч шекелей за кв. м, сделка выглядит выгодной. Однако следует учитывать длительные сроки согласования и вероятность дальнейшего роста стоимости строительства. Все это происходит на фоне слабого рынка, избытка предложения и прогнозов снижения цен. В условиях такой неопределенности цена выглядит разумной.
«Цена адекватна для сегодняшнего рынка, но главная проблема заключается в его крайне неясном состоянии, — поясняет Капустин. — У продавцов был отчет оценщика от 2022 года, оценивавший землю в 40 миллионов шекелей, но времена изменились, и этот отчет уже не актуален. Большое преимущество покупателя в том, что он обладает терпением, не обременен банковскими кредитами и может дождаться лучших времен».
