Цахи Нахмиас выходит за рамки девелопмента: что ждет инвесторов «Мега Ор»?

Между частыми биржевыми сообщениями, сложной финансовой отчетностью и резкими колебаниями акций частному инвестору порой трудно ориентироваться на рынке капитала. «Глобс» представляет новую рубрику, которая раз в две недели будет анализировать одну израильскую акцию, в основном «второго эшелона», стоимостью от 500 миллионов шекелей и выше. Мы объясним сферы деятельности компаний, финансовые данные, стоящие за ними, и то, что нужно знать каждому инвестору. Автор колонок — Лиор Видер, инвестиционный менеджер, обладатель лицензии и опытный аналитик, основатель и руководитель информационной службы «Мекпиль Ревах».

Среди множества текущих отчетов, сложных финансовых документов и резких колебаний акций частному инвестору иногда трудно распознать момент, когда компания меняет свое лицо и превращается из одной бизнес-единицы в совершенно другую. В случае с компанией «Мега Ор» кажется, что это изменение произошло и ускорилось со скоростью оптоволокна. Та, что начинала свой путь как традиционная компания в сфере доходной недвижимости, менее чем за два года превратилась в самого обсуждаемого игрока в области инфраструктуры на рынке капитала. Попутно акции взлетели примерно на 600% от минимума и находятся на пороге включения в флагманский индекс ТА-35.

Чтобы понять историю «Мега Ор», нужно начать с ключевой фигуры, стоящей за ней — Цахи Нахмиаса. «Мошавник» из Шилата — это тип бизнесмена, выросшего «от земли»: свой путь он начал в мастерской отца по механической обработке деталей, а оттуда, благодаря раннему распознаванию потенциала земель в развивающемся Модиине, построил империю.

На деловой арене он считается человеком дела, который вникает до уровня последнего винтика и терпеть не может долгие встречи в Тель-Авиве. С новыми направлениями бизнеса Нахмиас уже не просто местный девелопер недвижимости, а стратегический партнер мировых технологических гигантов. Этот метеоритный взлет трансформировался в воображаемый рост стоимости, когда в течение 7 месяцев стоимость его активов в компании на бумаге выросла примерно на 6 миллиардов шекелей (всего до примерно 8 миллиардов).

«Недвижимость облака»

Главная история «Мега Ор» за последний год — это, без сомнения, дочерняя компания «Мега DC». Нахмиас распознал еще в конце 2022 года, с прорывом ChatGPT, что миру потребуется колоссальное количество вычислительных мощностей. Он понял, что фермы серверов (дата-центры) — это фактически «недвижимость облака»: здания, требующие огромной энергетической инфраструктуры, сложных систем охлаждения и безопасности высочайшего уровня.

Ставка оправдалась, и за короткое время «Мега Ор» удалось заключить сделки с самыми известными именами в мире: Google, Nebius (голландская компания облачной инфраструктуры) и Nvidia. Сделка с Nvidia, в рамках которой «Мега DC» создаст гигантскую ферму серверов на севере при совместных инвестициях более миллиарда долларов, является подтверждением статуса компании как поставщика критически важной инфраструктуры.

Эти контракты полностью меняют модель NOI (чистый операционный доход) «Мега Ор». Если в 2025 году сфера дата-центров принесла лишь около 38 миллионов шекелей в NOI, прогнозы компании говорят о скачке до 500 миллионов шекелей в 2027 году и до 1,05 миллиарда шекелей в 2028 году (что составит около 65% доходов).

Вхождение в престижный индекс

Лучшее доказательство финансовой мощи и скорости реакции «Мега Ор» было получено на прошлой неделе с покупкой земли завода «Альянс» в Хадере — участка площадью около 180 дунамов за миллиард шекелей наличными. Акции отреагировали скачком почти на 10% в тот же день, так как рынок понял, что эта земля, включающая существующую инфраструктуру электричества и газа, является идеальным местом для создания дата-центра в сокращенные сроки.

Этому предшествовало в феврале впечатляющее привлечение капитала в размере около 615 миллионов шекелей, которое компания осуществила от институциональных инвесторов «Менора» и «Мигдаль». Это увеличило ее денежные запасы до более чем 2 миллиардов шекелей, но, что важнее, стало критически важным выражением доверия. Институционалы, посетившие объекты и увидевшие фермы серверов в Модиине своими глазами, убедились, что, несмотря на недешевую цену (будущие планы на 5,5 миллиарда шекелей), потенциал для дальнейшего роста стоимости все еще существует.

Кроме того, метеоритный взлет акций, примерно на 370% за последний год и более чем на 600% от минимума начала войны, привел «Мега Ор» к рыночной стоимости более 21 миллиарда шекелей. Это означает, что компания обеспечила себе место в престижном индексе ТА-35 при ближайшем обновлении, вхождение в который означает приток средств со стороны ETF и индексных фондов, и ставит компанию в один ряд с «Азриэли» и «Мелисрон».

Недавно опубликованные отчеты за 2025 год обеспечили значительную поддержку акциям «Мега Ор»: компания зафиксировала чистую прибыль в размере около 844 миллионов шекелей, что на 28% больше по сравнению с 2024 годом. Помимо положительных переоценок инвестиционной недвижимости, компания показала последовательный рост в своей традиционной деятельности с уровнем заполняемости 99% в своих 60 логистических и торговых центрах, так что она не пренебрегает первоначальной базой, которая генерирует ей стабильный FFO (денежный поток от основной деятельности).

Наряду с возможностями, риски перед «Мега Ор» немалые. Ожидается, что долговая нагрузка компании вырастет по мере продвижения тяжелых инвестиций, а зависимость от отдельных гигантских клиентов высока. Кроме того, сфера технологий характеризуется быстрым устареванием; то, что сегодня считается передовой фермой серверов, может потребовать дорогостоящей модернизации уже через несколько лет. Также геополитическая арена в Израиле может отпугнуть международных клиентов в долгосрочной перспективе, хотя на данный момент кажется, что потребность в вычислительных мощностях перевешивает опасения в сфере безопасности.

Итог

«Мега Ор» образца 2026 года — это уже гораздо больше, чем компания доходной недвижимости. Цахи Нахмиас еще раз доказал, что его видение и редкий инстинкт распознавания тенденций опережают весь рынок. Покупка «Альянса» и успешное привлечение капитала обеспечили компании огромную финансовую поддержку на пути к превращению в доминирующего поставщика инфраструктуры на Ближнем Востоке. Хотя рынок оценивает аномальный рост, кажется, что инвесторы справедливо отдают полный кредит доверия «мошавнику» из Шилата, который умеет уверенно вести группу, даже когда маршрут становится цифровым как никогда.

Мнения и выводы, приведенные в статье, являются исключительно выражением мнения автора. Изложенное не следует рассматривать как рекомендацию или совет, и оно не является заменой личной инвестиционной консультации, учитывающей потребности и данные каждого человека.