Цены на квартиры в Тель-Авиве и Иерусалиме показали рекордное снижение за восемь лет

Старая девелоперская теория гласит, что цены на покупку жилья и арендная плата ведут себя как сообщающиеся сосуды, двигаясь в противоположных направлениях. Когда стоимость квартир растет, аренда падает, и наоборот. Хотя эта закономерность не всегда подтверждается на практике, в последние месяцы она стала очевидной: индекс цен на квартиры резко снизился, тогда как индекс арендной платы продемонстрировал сопоставимый рост.

Основные показатели ЦСБ

Согласно свежим данным Центрального статистического бюро (ЦСБ), цены на квартиры снизились на 1% в месячном выражении — столь значительного падения не наблюдалось с конца 2017 года. В то же время индекс услуг жилья, привязанный к арендной плате, вырос на 0,9%, что стало самым высоким показателем за последние 11 месяцев.

Динамика цен на покупку жилья

Индекс цен на квартиры продолжил нисходящий тренд, начавшийся в предыдущем месяце (тогда снижение составило 0,3%). Наиболее заметно подешевели квартиры на вторичном рынке, прежде всего в Тель-Авиве и Иерусалиме. В Хайфе и на севере страны цены снизились более умеренно — примерно на 0,5%, в то время как в центре и на юге Израиля изменений не зафиксировано.

Снижение в Тель-Авиве и Иерусалиме было ожидаемым. Анализ рынков показывает, что, несмотря на нахождение цен выше пиковых значений, именно эти города наиболее остро реагируют на любые рыночные колебания. В Тель-Авиве цены упали примерно на 6% относительно пика, достигнутого полтора года назад; в Иерусалиме аналогичное снижение произошло с ноябрьского максимума прошлого года. Для сравнения, в других регионах падение от пиковых уровней составило лишь 1–4%.

Почему вторичный рынок дешевеет быстрее?

За девелоперами стоят финансовые институты, которые поддерживают цены и используют инструменты для смягчения их падения. Частные же владельцы квартир не обладают столь прочной финансовой «подушкой» и вынуждены идти на уступки покупателям.

Факторы неопределенности

Означает ли текущее падение долгосрочный тренд? Необязательно. Рынок крайне чувствителен к внешним факторам:

• Геополитическая ситуация: события 7 октября 2023 года уже ломали тенденцию к снижению цен, наблюдавшуюся в течение трех кварталов до этого.

• Внутриполитические процессы: затяжные политические кризисы и выборы исторически способствуют росту цен на недвижимость.

• Монетарная политика: если процентная ставка продолжит снижаться более быстрыми темпами, это может привлечь новых покупателей и подстегнуть рост цен.

Ситуация на рынке аренды

Индекс услуг жилья вырос на 0,9% за месяц. При этом арендаторы, заключающие новые договоры, вынуждены платить на 6,6% больше, чем их предшественники. Это вполне закономерно: когда спрос на покупку жилья падает, высвобождающийся спрос перетекает в сектор аренды, толкая цены вверх.

Ситуация усугубляется отсутствием государственной политики по стимулированию рынка аренды — напротив, правительство поощряет покупку жилья через субсидированные программы. Учитывая высокие цены на покупку и значительное число граждан, вынужденных сменить жилье из-за войны, мы прогнозируем, что предстоящее лето будет «жарким» не только из-за погоды, но и из-за роста стоимости аренды.