Удар по застройщикам и покупателям: война-в-газе провоцирует рост цен на стройматериалы
Сбои на морских торговых путях и скачок цен на энергоносители привели к резкому подорожанию строительных ресурсов. Застройщики оказались в ловушке: из-за акций по отмене привязки к индексу они вынуждены поглощать рост затрат, что негативно сказывается на их прибыльности.
Сектор недвижимости, который в последние годы уже столкнулся с рядом проблем, стоит перед новой угрозой — на этот раз со стороны индекса цен на ресурсы в строительстве. Перебои на морских торговых путях через Ормузский пролив усиливают давление на стоимость импортируемых материалов, включая цемент, железо, сталь и алюминий, что, как ожидается, подтолкнет индекс вверх и приведет к широкому росту цен в отрасли.
Критический компонент в энергоемких отраслях
Индекс цен на ресурсы в строительстве отслеживает изменения стоимости материалов, товаров и услуг, составляющих «корзину» расходов на строительство в Израиле. Двумя основными компонентами индекса являются «заработная плата» (42,8%) и «материалы и изделия» (около 44%), включающие основные виды сырья, на которых базируется строительный сектор.
Влияние сбоев в Ормузском проливе на цены на сырье обусловлено тем, что пролив является главной артерией для поставок нефти и газа — критического компонента в энергоемких отраслях, прежде всего в производстве металлов. Любое нарушение этого потока быстро трансформируется в рост затрат на производство, транспортировку и страхование, а оттуда просачивается в цены на сырье: стоимость алюминия, например, с начала войны выросла примерно на 20%.
«В период пандемии коронавируса серьезные сбои в цепочках поставок привели к очень резкому росту в категории "материалы и изделия" индекса цен на ресурсы в строительстве, и в пике этот показатель достиг годового темпа роста почти в 12% в течение 2022 года», — объясняет Матан Шитрит, главный экономист компании «Феникс». Теперь, по его словам, на фоне новых сбоев, возникших из-за напряженности на Ближнем Востоке и ущерба торговым путям вокруг Ормузского пролива, «мы ожидаем, что этот показатель снова начнет ускоряться».
Белла Барда-Баркат, обозреватель по вопросам экономики и геополитики, отмечает, что для Израиля влияние на индекс цен на ресурсы в жилищном строительстве, который вырос на 0,4% за последний год, является в основном косвенным: «Согласно данным ЦСБ, компонент материалов и изделий составляет 44% индекса, и рост цен на энергоносители, морские перевозки и промышленное сырье просачивается в него с задержкой».
Анализ Шитрита показывает, что среди основных подпунктов в категории «материалы и изделия» значатся цемент (около 9%), железо и сталь (около 5%), а также другие элементы, подверженные сбоям в глобальной цепочке поставок.
Цена на сталь опережает тенденции на год
Шитрит построил модель, изучающую корреляцию между ценами на сталь и изменениями в компоненте «материалы и изделия», и обнаружил, что контрактная цена на сталь опережает тенденции цен на ресурсы в строительстве на один год. «Исходя из этого, наша модель сигнализирует о том, что пункт материалов и изделий может ускориться в течение ближайшего года до темпа 3%-4%, что само по себе может добавить около 1,5 процентных пункта к индексу», — отмечает он.
Эту информацию подтверждают и другие источники в отрасли. В последние недели подрядчики и застройщики сообщают об обновлении цен поставщиками в сторону повышения: бетон и строительный раствор подорожали на 12%-20%, лакокрасочные изделия — на 6%-10%, а изделия из железа и листового металла — на 6%-11%.
Кто понесет эти расходы? На первый взгляд, рост цен имеет прямое влияние на покупателей новых квартир. В большинстве договоров цена квартиры привязана к индексу цен на ресурсы в строительстве с момента подписания до сдачи, что составляет около 40% стоимости объекта. В случае с квартирой стоимостью 2 миллиона шекелей около 800 тысяч шекелей привязаны к индексу: рост индекса на 3% увеличит стоимость квартиры примерно на 24 тысячи шекелей, а рост на 5% — на 40 тысяч шекелей.
Вместе с тем, из-за сложности с продажей квартир и большого предложения на рынке, многие компании вынуждены брать на себя всю привязку к индексу. Для застройщиков это означает прямой рост затрат на исполнение, что давит на маржу прибыли. Слабость спроса вынудила многих девелоперов предлагать акции и скидки — шаг, который ограничивает их возможность перекладывать рост индекса на покупателей и усугубляет удар по прибыльности.
«Подрядчики-исполнители сообщают о скачке цен»
Шитрит поясняет: «Одной из распространенных акций в последние два года является освобождение покупателей от привязки к индексу цен на ресурсы в строительстве, так что большая часть риска роста затрат перекладывается на компании-застройщики. По мере того как цены на сырье будут продолжать расти, компании могут обнаружить, что они поглощают дополнительные непредвиденные расходы за счет своей прибыльности, в то время как цены на жилье продолжают снижаться».
Иегуда Лешман, вице-президент Ассоциации строителей Израиля, подтверждает в беседе с «Глобс»: «Со второй недели войны продолжается поток уведомлений, которые получают подрядчики-исполнители во всех сферах строительства от компаний, поставляющих стройматериалы, которые сообщают о резком скачке взимаемых ими цен. Речь идет о еще одной ступени ухудшения ситуации в отрасли. До нынешней операции стоимость строительства и возведения инфраструктуры подскочила с 7 октября на десятки процентов».
