Статистика непроданных квартир в Израиле: реальность или иллюзия?

Является ли количество непроданных квартир в Израиле отражением ошибочных и вводящих в заблуждение данных? В конце июля 2026 года наметилось небольшое снижение числа нереализованных квартир после пикового показателя в марте, когда этот объем превысил 86 000 единиц. Углубленный анализ компании «Боним Атид», экономиста Идана Пелега и оценщика недвижимости Рои Фишмана исследует этот феномен, вызвавший немало резонансных заголовков в последние месяцы.

Количество непроданных квартир оказывает заметное влияние на рынок, поскольку многие считают этот показатель индикатором общего настроения в сфере недвижимости. Председатель Палаты оценщиков недвижимости Нехама Богин заявила, что данные о 85 000 непроданных квартирах представляют собой «городскую легенду». Она поясняет, что реальным показателем является число готовых непроданных квартир, а не объектов, получивших лишь разрешение на строительство, продажа которых ожидается за годы до завершения проекта.

Определение ЦСБ и сроки строительства

Согласно определению Центрального бюро статистики (ЦСБ), непроданная квартира в запасе — это новый жилой объект, на который было выдано полное разрешение на строительство с целью продажи, однако сделка еще не зарегистрирована в Налоговом управлении. Иными словами, объем непроданных квартир увеличивается в результате получения полного разрешения на строительство. В подавляющем большинстве израильских проектов далеко не все квартиры распродаются до начала работ в силу различных предпринимательских соображений: сохранения возможности повышения цен в ходе возведения здания и стремления максимизировать доходы.

Пелег и Фишман выяснили по данным ЦСБ, что средняя продолжительность строительства увеличилась до 32,3 месяца по сравнению с 27,6 месяца до войны. «И здесь кроется ключ к пониманию высокого показателя, — поясняют Пелег и Фишман. — „Непроданная“ квартира в статистике ЦСБ — это преимущественно объект, находящийся на стадии строительства или порой даже предшествующий его началу. Когда объемы начатого строительства бьют исторические рекорды в сочетании с удлинением сроков возведения проектов, учетный запас неизбежно растет».

Что касается запаса квартир, которые построены и полностью готовы к немедленному заселению, исследователи отмечают: «Согласно последней публикации на эту тему от апреля 2026 года, этот показатель составлял около 11.2%, то есть 9 400 квартир. Для сравнения, в ноябре 2024 года он составлял около 17% — примерно 12 000 квартир». Они подчеркивают важность оценки абсолютного числа квартир, а не процентных соотношений.

Исключение старых запасов и гибкость застройщиков

Кроме того, авторы напоминают, что ЦСБ приняло решение исключать из подсчета все квартиры, остающиеся непроданными по истечении 15 месяцев с момента получения формы 4 (свидетельства о вводе здания в эксплуатацию). Последний раз эта официальная статистика публиковалась в мае 2025 года и составляла примерно 15 170 квартир. Их проверка показывает, что в мае 2026 года из-за этого правила было исключено около 300 квартир (около 0.4% от общего запаса), а в последние месяцы ежемесячно списывалось менее 1%, что постепенно сокращает запасы.

Отвечая на вопрос о наличии у застройщиков ограничений по ценообразованию готовых к заселению квартир, эксперты поясняют: «Мы проверили этот вопрос со специалистами ряда банков-кредиторов и инвестиционных фондов. На практике в большинстве случаев спустя 15 месяцев после получения формы 4 банк-кредитор уже не участвует в процессе, обычно это происходит еще раньше». Соответственно, застройщик вправе продавать квартиры на желаемых условиях и по любой цене без одобрения внешних инстанций. Если застройщик предпочитает не продавать их, нет никаких причин включать такие объекты в состав нереализованного жилья.

«Когда у застройщика возникает реальная потребность и кассовый разрыв на ежемесячной основе, он продаст жилье, и совершенно неважно, будет ли это сделано за счет снижения цены, предоставления различных бонусов или необходимых корректировок, — добавляют они. — В последнее время мы также наблюдаем, как застройщики принимают решение сдавать непроданные квартиры в аренду, чтобы минимизировать убытки по оплате муниципального налога (арноны), расходов на содержание и финансирование».

Квартиры с разрешением на строительство и выводы

Что касается квартир, получивших разрешение на строительство, но работы по которым еще не начались, они также включаются в общий запас, если остаются непроданными. «На этом показателе стоит остановиться подробнее: речь идет о тысячах квартир. Интересно взглянуть на данные 2024 года: строительство еще не началось примерно по 2 160 квартирам из общего числа объектов, получивших разрешения в третьем квартале 2024 года (20 580 квартир). Логично ожидать старта работ не позднее чем через полтора-два года после выдачи разрешения, иначе зачем его вообще оформлять?»

Каков же их итоговый вывод? «Правильный и объективный метод оценки соотношения спроса и предложения на жилье — это сопоставление данных о приросте домохозяйств с показателями завершения строительства. Сочетая данные о начале строительства, можно понять, чего ожидать в ближайшие годы». Проще говоря, «праздник непроданных квартир» вполне может оказаться оптической иллюзией, как и утверждала Богин.